Цены на квартиры в Белграде: где квадратный метр стоит 2 097 евро, а где 4 610 евро?

Согласно последнему официальному отчёту Республиканского геодезического управления Сербии, рынок недвижимости страны во втором квартале 2025 года показал рост активности: увеличилось количество сделок, интерес покупателей и, как результат — средние цены.

Общая стоимость сделок достигла 2,1 миллиарда евро, что на 13,9% больше, чем годом ранее. Около 60% всего оборота приходится на квартиры, а доля покупок с ипотекой выросла до 15%, что значительно выше уровня 2024 года.

Белград — лидер рынка

Ожидаемо, Белград сохраняет лидерство по объёму продаж и по ценам. Только на покупку квартир в столице было потрачено 659,7 миллиона евро.

Как объясняет Милош Митич, генеральный директор City Expert, рынок Белграда продолжает следовать известной динамике:

«Уже несколько лет подряд мы наблюдаем один и тот же цикл — в одни периоды цены растут, в другие стабилизируются. Один квартал не отражает общую картину. Средние значения часто искажают реальность, ведь на них сильно влияют экстремальные цены в самых популярных локациях.»

Новостройки показали небольшое снижение

Интересно, что при общем росте рынка сегмент новостроек немного сократился: количество сделок уменьшилось на 14,5%, а общий оборот — на 13,1%.

По мнению Митича, это не означает падение интереса покупателей, а скорее смещение фокуса в сторону вторичного жилья. Готовые к заселению квартиры воспринимаются как более безопасная инвестиция в условиях инфляции и экономической неопределённости. Кроме того, государственные субсидии, действовавшие в этот период, распространялись только на вторичное жильё, что дополнительно усилило спрос.

Средние цены по муниципалитетам Белграда (официальные данные)

Центральные районы

• Стари град: 3 629 €/м² (вторичка), 3 985 €/м² (новостройки)

• Савски Венац: 3 268 €/м² (вторичка), 4 610 €/м² (новостройки, включая Belgrade Waterfront)

• Врачар: вторичка дороже — 3 493 €/м² против 3 335 €/м² за новостройки

Митич объясняет:

«В центральных районах, таких как Стари и Врачар, предложение ограничено, поэтому продавцы могут удерживать цены. Особенно ценятся старинные квартиры и довоенные дома — они редкие и пользуются высоким доверием в качество строительства.»

Более широкий центр и Новый Белград

• Новый Белград: 2 970 €/м² (вторичка), 3 200 €/м² (новостройки)

• Звездара, Палулула: 2 700–2 800 €/м²

• Земун: 2 668 €/м² (вторичка), 2 720 €/м² (новостройки)

• Чукарица: 2 410 €/м² (вторичка), 2 780 €/м² (новостройки)

Самые доступные районы

Самые низкие средние цены зафиксированы в Раковице — 2 097 €/м² (вторичка) и 2 695 €/м² (новостройки).

Однако, согласно данным, встречаются сделки и по гораздо более низким ценам — минимальная цена во втором квартале 2025 года составила 1 351 €/м² за вторичку и 983 €/м² за новостройку (район Вождовац).

Стабилизация и реальный рост

По словам Митича, рост цен есть, но он гораздо умереннее, чем кажут средние значения:

«Цены в целом стабилизировались. Рост существует, но он следует инфляции — мы не видим скачка на 20% за один квартал.»

Другими словами, средние цифры могут вводить в заблуждение, поскольку формируются под влиянием как элитных объектов с очень высокой стоимостью, так и дешёвых квартир, проданных срочно или в плохом состоянии.

Для подробных аналитик и свежих новостей рынка недвижимости — читайте блог City Expert, а также смотрите самую большую базу объявлений о недвижимости в Белграде, Нови-Саде и Нише.