Trenutne cene stanova po opštinama Beograda! Gde je prosečan kvadrat 2.097, a gde 4.610 evra?

Kupoprodaja stanova u Srbiji bila je aktivnija u drugom kvartalu tekuće godine u odnosu na prošlu: više prometa, veće interesovanje kupaca i, očekivano — skuplje cene.

Prema najnovijem izveštaju Republičkog geodetskog zavoda (RGZ), ukupna vrednost prometa dostigla je 2,1 milijardu evra, što je čak 13,9% više nego u istom periodu prošle godine. Najveći udeo, oko 60% ukupnog prometa, zauzimaju stanovi, dok su kupovine putem kredita porasle i sada čine 15% svih transakcija, što je značajan skok u odnosu na 2024. godinu.

Beograd predvodi tržište

Beograd je, očekivano, zadržao ubedljivu prednost po prometu i cenama nad drugim gradovima. Samo za kupovinu stanova u glavnom gradu izdvojeno je 659,7 miliona evra.

Prema rečima Miloša Mitića, generalnog direktora City Expert-a, tržište u Beogradu već nekoliko godina pokazuje dobro utvrđenu dinamiku:

„Već par godina imamo trend rasta cena — u nekom trenutku godine cene pokazuju rast, a u nekom drugom pak stabilizaciju. Da bismo ocenili opšti trend, nije dovoljno posmatrati samo jedan kvartal. Prosečne cene često nisu realan pokazatelj, jer ekstremne vrednosti na pojedinim lokacijama značajno utiču na prosek, dok mnogo realniju sliku daju najfrekventnije, odnosno modus cene.“

Pad u novogradnji

Zanimljivo je da je, dok je celokupno tržište raslo, novogradnja zabeležila pad. Na delimično regulisanom tržištu (koje obuhvata pretežno novogradnju), broj ugovora smanjen je za 14,5%, a ukupna vrednost prometa za 13,1%.

Ovaj podatak, smatra Mitić, ne pokazuje pad interesovanja kupaca, već blago pomeranje fokusa ka starogradnji. Takav trend može biti posledica veće sigurnosti koju kupci osećaju kod već izgrađenih, odmah useljivih stanova — posebno u uslovima inflacije i ekonomske neizvesnosti. Dodatno, državne subvencije koje su građani koristili tokom ovog perioda odnosile su se isključivo na starogradnju, što je dodatno podstaklo tražnju u tom segmentu.

Prosečne cene stanova po beogradskim opštinama – starogradnja i novogradnja (Podaci RGZ)

Centralne opštine

Stari grad: prosečna cena kvadrata starogradnje iznosila je 3.629 €, dok je novogradnja u proseku 3.985 €.

Savski venac: prosečna cena novogradnje čak 4.610 € (uključujući Beograd na vodi), dok je starogradnja koštala 3.268 €.

Vračar: starogradnja (3.493 €) bila je u proseku skuplja od novogradnje (3.335 €).

Ovakvi odnosi cena, objašnjava Mitić, posledica su ograničene ponude u centralnim delovima grada:

„Na lokacijama koje su centralne i najtraženije, poput Starog grada i Vračara, ne postoji veliki broj stanova na prodaju, pa prodavci mogu donekle da kontrolišu cene. U tim delovima Beograda najskuplje su nekretnine koje imaju istorijsku vrednost, salonci i zgrade starije gradnje. One se uvek cene, jer su retke i imaju reputaciju kvalitetnije gradnje.“

Širi centar i Novi Beograd

Novi Beograd: kvadrat starogradnje prosečno 2.970 €, a novogradnje 3.200 €.

Zvezdara i Palilula: cene se kreću u proseku između 2.700 i 2.800 €, bez većih razlika između tipova gradnje.

Zemun: prosečna cena 2.668 € za starogradnju i 2.720 € za novogradnju.

Čukarica: prosečno 2.410 € u starogradnji, a 2.780 € u novogradnji.

Najpovoljnije opštine

Najniže prosečne cene kvadrata zabeležene su na Rakovici, gde starogradnja u proseku košta 2.097 €, dok novogradnja dostiže 2.695 €. Uprkos tome, izveštaj RGZ-a pokazuje da na tržištu i dalje postoje pojedinačne nekretnine po znatno nižim cenama — najjeftinija starogradnja u Beogradu tokom drugog kvartala 2025. godine prodata je za 1.351 €/m², dok je najjeftiniji kvadrat u novogradnji prodat po 983 €/m² na Voždovcu.

Stabilizacija i realni rast

Mitić naglašava da rast cena jeste prisutan, ali da je realno znatno manji od prosečnih vrednosti:

„Cene su se već sada dosta stabilizovale. Rast postoji i on prati inflaciju, ali nije reč o gotovo 20% rasta u samo jednom kvartalu. Važno je praviti razliku između stanova koji se najčešće prodaju i onih koji predstavljaju izuzetke na tržištu.”

Drugim rečima, prosečne vrednosti često deluju zavaravajuće jer ih formiraju ekstremi na oba kraja — pojedine luksuzne nekretnine sa vrlo visokom cenom po kvadratu, kao i stanovi koji se prodaju po znatno nižoj ceni zbog lošeg stanja ili hitne prodaje.

Za više analiza stručnjaka sa tržišta nepokretnosti i važnih novosti, čitajte City Expert blog! Ako Vas zanima šta ima novo u ponudi nekretnina u Beogradu, Novom Sadu, Nišu, putem linka pogledajte najveći broj oglasa na jednom mestu.