Od početka jeseni 2025. godine tema koja je privukla veliku pažnju javnosti u Srbiji jeste najavljena i potom usvojena promena upisa prava svojine na objektima koji su izgrađeni bez dozvole. Pričalo se o novom, bržem i mnogo povoljnijem postupku legalizacije. Zakon je u rekordnom roku usvojen i stupio je na snagu.
U nastavku teksta detaljno objašnjavamo proceduru i praktične implikacije novog zakona.
Nova legalizacija objekata: Šta treba da znate o novom zakonu?
Od 8. decembra 2025. počela je prijava za evidentiranje nelegalnih objekata pod sloganom „Svoj na svome”, a rok za podnošenje prijava je 6. februar 2026.
Rizikza građane koji ne podnesu prijavu na vreme je da kasniji pokušaj legalizacije bude otežan ili nemoguć.
Zašto novi postupak upisa nije klasična legalizacija?
Standardna legalizacija podrazumeva da država naknadno prizna i uskladi objekat sa zakonskim propisima – uključujući urbanističke planove, tehničke standarde, uslove gradnje, tehničke preglede i eventualne saglasnosti nadležnih tela. Legalizacija proverava da li objekat ispunjava sve uslove da bi bio zakonit i bezbedan.
Novi zakon pritom:
Ne traži da objekat ima građevinsku i/ili upotrebnu dozvolu
Ne predviđa postojanje tehničke dokumentacije koja bi utvrdila bezbednost ili funkcionalnost objekta.
Drugim rečima, objekat se upisuje u katastar i stiču vlasnička prava bez ikakvog stvarnog usklađivanja sa propisima o izgradnji. U svakom slučaju, novi i opisani postupak upisa vlasništva na objektu donosi vlasniku puna prava: korišćenje, držanje i raspolaganje nepokretnostima. Kako objekat dobija priznanje po pitanju pravnog statusa, samim tim, ovaj postupak nosi efekte legalizacije.
Gde podneti prijavu za legalizaciju stana ili kuće?
Građani se pozivaju da samostalno ili uz pomoć opštinskih ili poštanskih službenika podnesu prijavu za svaki objekat koji žele da legalizuju.
Online preko platforme “Svoj na svome”– Prijava se podnosi kroz zvaničnu platformu, unosom ličnih podataka, podataka o objektu i prilaganje dokumentacije.
U opštini/lokalnoj samoupravi –Prijava se vrši lično u instituciji, a službenici pomažu u unosu podataka u sistem, posebno za one bez digitalnih veština.
U određenim objektima Pošte Srbije –Pošta takođe prima prijave i prosleđuje ih u sistem, kao podršku građanima.
Potrebna dokumentacija za prijavu
1. Osnovna dokumentacija:
Važeća lična karta;
Osnov sticanja, kao što su: Ugovor o kupovini nepokretnosti, Ugovor o zajedničkoj izgradnji, presudu kojom se utvrđuje vlasništvo; ili bilo koji drugi dokument koji predstavlja osnov za sticanje prava svojine.
2. Podaci o objektu: adresa, površina, sprat, tip objekta, broj parcele
3. Elaborat geodetskih radova (potreban za legalizaciju stambenih ili poslovnih zgrada, prostora adaptiranih od zajedničkih prostorija, kao i objekata koji se ne vide na satelitskim snimcima)
Kako podneti prijavu? Objašnjen postupak u 4 koraka
Korak 1 – Priprema potrebne dokumentacije, konsultacija sa upravnikom zgrade, investitorom i drugim licima sa istim interesom legalizacije (ako je objekat zajednički).
Korak 2 – Podnošenje prijave na jedan od sledećih načina: online, u opštini ili Pošti, gde se dostavljaju podaci i dokumenta.
Korak 3 – Obrada prijave: Agencija za prostorno planiranje i urbanizam i Republički geodetski zavod proveravaju podatke, usklađenost sa postojećim evidencijama i donose odluku. Agencija izdaje potvrdu o upisu prava svojine, a RGZ upisuje objekat i vlasnika u katastar.
Korak 4 – Plaćanje naknade i upis: Plaća se naknada u rasponu 100–1.000 evra (zavisno od vrste i veličine objekta), zatim se prava svojine upisuju u katastar.
Koliko košta legalizacija?
Troškovi zavise od tipa objekta, lokacije i veličine, a kreću se u rasponu od 100 do 1000 evra.
Pregled naknada po gradovima i zonama
Grad / Zona
Naknada
Napomena
Beograd – VI zona
100 €
Najniža naknada u Beogradu
Beograd – centralna zona
1.000 €
Najviša naknada u Beogradu
Ostali veliki gradovi
100–500 €
Raspon zavisi od zone u gradu
Manje opštine
100–500 €
Raspon zavisi od lokalnih zona
Posebne kategorije objekata
Tip objekta
Površina
Naknada
Magacini, skladišta, ekonomski, pomoćni i proizvodni objekti
Do 500 m²
0 €
Preko 500 m²
10 € po svakom m² iznad 500
Koji su rokovi za prijavu?
Prijavljivanje je počelo 8. decembra 2025. a krajnji rok za podnošenje prijava 6. februar 2026. Navodi se rizik za građane koji ne podnesu prijavu na vreme: postoji mogućnost da njihov objekat nikad ne bude legalizovan.
Da li je moguća legalizacija stana u zgradi bez učešća investitora?
Pre evidentiranja i upisa prava svojine na posebnim delovima zgrade podnosi se prijava za upis celog objekta, koju mogu podneti investitor ili svako lice koje ima pravni interes, upravnik, odnosno profesionalni upravnik. Zakon kaže da se može podneti elaborat geodetskih radova ili skica neevidentiranih posebnih delova. Ukoliko je investitor nepoznat ili nije dostupan, to može učiniti neko od navedenih lica.
Ukoliko želite dublje da razumete novi zakon, preporučujemo tekst na našem blogu koji je napisala advokat Aleksandra Andrejić, gde je izložila nejasnoće i potencijalne neželjene posledice sprovođenja ovakvog postupka evidentiranja nepokretnosti.
Često postavljana pitanja
Šta je novi zakon o legalizaciji objekata?
Novi zakon, zvanično nazvan „Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava svojine na nepokretnostima“, omogućava evidentiranje i upis prava svojine na objektima izgrađenim bez građevinske dozvole i bez provere tehničke ispravnosti objekta.
Do kada traju prijave za legalizaciju objekata po novom postupku?
Prijave za evidentiranje nelegalnih objekata počinju 8. decembra 2025. i traju do 6. februara 2026.
Kako da prijavim stan ili kuću za legalizaciju?
Prijavu možete podneti:
Online, preko zvanične platforme sa dokumentima u elektronskom obliku;
U opštini ili pošti, uz važeću ličnu kartu i odgovarajuću dokumentaciju.
Koja dokumentacija je potrebna za legalizaciju nepokretnosti?
Osnovna dokumentacija:
Važeća lična karta;
Osnov sticanja prava svojine (ugovor o kupovini, ugovor o zajedničkoj izgradnji, sudska presuda ili drugi relevantni dokument).
Dodatna dokumentacija (po potrebi):
Elaborat geodetskih radova za stambene ili poslovne zgrade, adaptirane prostore ili objekte nevidljive na satelitskim snimcima;
Veštačenje o površini objekta za precizniji upis u katastar.
Koliko košta legalizacija nekretnina po novom zakonu?
Troškovi zavise od tipa, lokacije i veličine objekta:
Beograd: 100–1.000 evra (po zonama);
Ostali gradovi i opštine: 100–500 evra;
Magacini, pomoćni i proizvodni objekti do 500 m²: besplatno, a za veće objekte 10 evra po dodatnom kvadratnom metru iznad 500 m².
Da li je ovo stvarno legalizacija ili samo evidentiranje?
Legalizacija objekta podrazumeva formalno priznavanje objekta kao zakonitog, uz upis u katastar i sticanje punih vlasničkih prava. Sa druge strane, evidencija predstavlja tehničku registraciju objekta u službenim evidencijama, odnosno potvrđuje postojanje objekta.
Novi zakon se formalno zove Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje, ali de fakto ima efekte legalizacije.
Na koje objekte se primenjuje novi Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava svojine?
Zakon se primenjuje na objekte i zemljišta koji do sada nisu upisani u katastar, ili nisu upisani u celini, uključujući veliki broj bespravnih stambenih objekata i delova zgrada.
Koji objekti ne mogu da se legalizuju?
Objekti koji ne podležu legalizaciji su sledeći:
Objekti izgrađeni u zaštićenim zonama (prirodni rezervati, zone kulturnih dobara, vodne zone).Objekti u pojasovima eksproprijacije auto-puteva i brzih saobraćajnica.Objekti na tuđem privatnom zemljištu, javnim površinama, u nacionalnim parkovima i zaštićenim područjima (ovi objekti automatski postaju vlasništvo države).
Koja je razlika između ovog Zakona i nekadašnje legalizacije objekata?
Raniji postupci legalizacije bili su vezani pre svega za tehničku ispravnost objekta i građevinsku dozvolu, dok novi Zakon utvrđuje ko ima pravni osnov da bude upisan kao vlasnik, čak i kada objekat nema dozvolu.
Umesto dugog upravnog postupka, predviđen je ubrzani rok za odlučivanje i pojednostavljena dokumentacija.
Da li se obustavlja „stari“ postupak ozakonjenja?
Za nelegalne objekte sada važi novi režim evidentiranja i upisa, dok se postojeći procesi ozakonjenja mogu preusmeriti ili završavati po posebnim pravilima, u zavisnosti od prelaznih odredbi i uputstava nadležnog ministarstva.
Da li je potreban pravni osnov da bi se steklo pravo svojine?
Da, neophodno je da lice koje podnosi prijavu ima pravni osnov za sticanje svojine (ugovor o kupoprodaji, rešenje o nasleđivanju, odluka nadležnog organa i sl.) radi upisa u katastar.
Kako se podnosi prijava za evidentiranje i upis prava svojine?
Prijava se podnosi elektronski preko posebne državne platforme za upis prava svojine pod nazivom Svoj na svome, a građanima bez tehničkog znanja mogu pomoći opštine ili zaposleni u pošti koji unose podatke u sistem u njihovo ime. Za svaku nepokretnost podnosi se posebna prijava, uz propisanu dokumentaciju (lični podaci, opis objekta, površina, dokazi o osnovu sticanja i druga dokumentacija po potrebi).
Koji je rok za okončanje legalizacije nakon prijave?
Nakon podnošenja kompletne prijave, Agencija za prostorno planiranje i urbanizam udruženo sa Republičkim geodetskim zakonom proverava prijavu. Zakon predviđa ubrzani postupak: rok za odlučivanje je približno 60 dana, uz dodatne rokove za dopunu, prigovore i ispravke.
Da li ću plaćati veći porez na imovinu nakon legalizacije?
Nakon upisa svojine, objekat ulazi u poresku evidenciju i podleže redovnom porezu na imovinu, što za mnoge vlasnike nelegalnih objekata znači da će prvi put plaćati ovaj porez.
Upisom se stiče pravni status vlasnika u katastru, što omogućava prodaju, poklanjanje, opterećivanje hipotekom, nasleđivanje i druge pravne radnje sa nekretninom, bez pravnih barijera.
Ujedno se brišu ranije zabeležbe da je objekat nelegalan ili bez dozvole, a status objekta u evidenciji menja se u „legalan“.
Da li država garantuje za moj objekat?
Upis vlasništva na nekretnini vrši se na osnovu potvrde Agencije za prostorno planiranje i urbanizam, ali država ne preuzima apsolutnu garanciju da na objektu ne postoje drugi pravni problemi (sporovi, tuđe pravo i sl.). Zato je važno da se pre prijave proveri da li postoje tereti, sporovi ili kontradiktorne isprave koje bi kasnije mogle da utiču na pravo svojine.
Kako se upisuje zgrada u kojoj investitor više ne postoji ili je nedostupan?
U slučajevima kada investitor zgrade nije dostupan prijavu može podneti lice koje ima pravni interes (npr. stanar, upravnik ili profesionalni upravnik), pri čemu Agencija potvrdom obuhvata upis cele zgrade i posebnih delova, uz napomenu da investitor nije poznat ili je vlasnik nepoznat. Nakon upisa zgrade s posebnim delovima, stanovi se zasebno knjiže na kupce/stanare koji dostave odgovarajuće isprave o osnovu sticanja.
Šta ako je objekat potpuno nelegalan, bez ikakve dokumentacije?
Za potpuno „divlje“ objekte bez pravnog osnova i sa zabranjenom lokacijom upis neće biti moguć, dok se u graničnim slučajevima traže alternativni dokazi (svedoci, računi, starije isprave) da bi se utvrdio makar minimalan pravni osnov i status zemljišta. Ukoliko ne postoji način da se dokaže osnov sticanja ili je objekat na zemljištu sa posebnim režimom, može se očekivati uklanjanje ili prelazak u javnu svojinu, bez prava na legalizaciju.
Ova web stranica koristi kolačiće (cookies). Ukoliko želite da saznate više o pojmu cookies i kako da ih isključite, pogledajte Cookie Policy. Nastavljajući posetu našem web sajtu, saglasni ste sa korišćenjem cookies.
