Kako prijaviti stan ili kuću za legalizaciju? Praktičan vodič i potrebna dokumentacija prema novom zakonu

Od početka jeseni 2025. godine tema koja je privukla veliku pažnju javnosti u Srbiji jeste najavljena i potom usvojena promena upisa prava svojine na objektima koji su izgrađeni bez dozvole. Pričalo se o novom, bržem i mnogo povoljnijem postupku legalizacije. Zakon je u rekordnom roku usvojen i stupio je na snagu. 

Iako se često koristi termin „legalizacija“, formalno, zakon nosi naziv „Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava svojine na nepokretnostima“. Ovo stvara terminološku zabunu: da li građani dobijaju stvarnu legalizaciju svojih objekata ili je u pitanju isključivo administrativna evidencija? 

U nastavku teksta detaljno objašnjavamo proceduru i praktične implikacije novog zakona.

Nova legalizacija objekata: Sve što treba da znate o novom zakonu

Od 8. decembra 2025. počinje prijavljivanje za evidentiranje nelegalnih objekata pod sloganom „Svoj na svome”, a rok za podnošenje prijava je 6. februar 2026. Navodi se rizik za građane ako ne podnesu prijavu na vreme: da postoji mogućnost da njihov objekat nikad ne bude legalizovan.

Usled nejasnoća u terminologiji, postavlja se pitanje: „Da li je u pitanju legalizacija ili evidencija nelegalnih nepokretnosti?”

Legalizacija objekta podrazumeva formalno priznavanje objekta kao zakonitog, uz upis u katastar i sticanje punih vlasničkih prava, uključujući korišćenje, držanje i otuđenje. Sa druge strane, evidencija predstavlja tehničku registraciju objekta u službenim evidencijama, odnosno potvrđuje postojanje objekta.

Zašto novi postupak upisa koji se sprovodi pod sloganom ”Svoj na svome” nije klasična legalizacija?

Klasična legalizacija podrazumeva da država naknadno prizna i uskladi objekat sa zakonskim propisima – uključujući urbanističke planove, tehničke standarde, uslove gradnje, tehničke preglede i eventualne saglasnosti nadležnih tela. To znači da legalizacija proverava da li objekat ispunjava sve uslove da bi bio zakonit i bezbedan.

Novi zakon pritom:

• Ne traži da objekat ima građevinsku i/ili upotrebnu dozvolu

• Ne predviđa postojanje tehničke dokumentacije koja bi utvrdila bezbednost ili funkcionalnost objekta.

Drugim rečima, objekat se upisuje u katastar i stiču vlasnička prava bez ikakvog stvarnog usklađivanja sa propisima o izgradnji. U svakom slučaju, novi i opisani postupak upisa vlasništva na objektu donosi puna vlasnička prava: korišćenje, držanje i raspolaganje nepokretnostima. Kako objekat dobija priznanje po pitanju pravnog statusa, samim tim, ovaj postupak nosi efekte legalizacije. 

Kako podneti prijavu za upis vlasništva na nelegalnom objektu? 

Građani se pozivaju da samostalno ili uz pomoć opštinskih ili poštanskih službenika podnesu prijavu za svaki objekat koji žele da legalizuju. 

Kako podneti prijavu za legalizaciju?

1. Samostalno online preko zvanične platforme.

2. U opštini ili poštanskoj ekspozituri uz važeću ličnu kartu i adekvatan osnov sticanja

Koju dokumentaciju treba dostaviti za legalizaciju stana ili kuće?

1. Osnovna dokumentacija:

• Važeća lična karta;

• Osnov sticanja, kao što su: Ugovor o kupovini nepokretnosti, Ugovor o zajedničkoj izgradnji, presudu kojom se utvrđuje vlasništvo; ili bilo koji drugi dokument koji predstavlja osnov za sticanje prava svojine.

2. Elaborat geodetskih radova (potreban je u sledećim slučajevima):

• Stambene ili poslovne zgrade;

• Prostori adaptirani od zajedničkih prostorija;

• Objekti nevidljivi na satelitskim snimcima.

3. Dokumentacija za tačan upis površine objekta:

• Elaborat geodetskih radova,

• Veštačenje o površini objekta.

4. Format dokumentacije:

• Dokumenti se predaju u formi elektronskog dokumenta 

Da li je moguća legalizacija stana u zgradi bez učešća investitora? 

Pre evidentiranja i upisa prava svojine na posebnim delovima zgrade podnosi se prijava za upis celog objekta, koju mogu podneti investitor ili svako lice koje ima pravni interes, upravnik, odnosno profesionalni upravnik. Zakon kaže da se može podneti elaborat geodetskih radova ili skica neevidentiranih posebnih delova. Ukoliko je investitor nepoznat ili nije dostupan, to može učiniti neko od navedenihi lica. 

Efekti upisa objekta u katastar

Nakon što Agencija za prostorno planiranje i urbanizam izda potvrdu o upisu prava svojine, Republički geodetski zavod (RGZ) upisuje objekat i vlasnika u katastar. 

Koliko košta legalizacija po novom postupku?

Troškovi evidentiranja po novom zakonu zavise od tipa objekta, lokacije i veličine, a kreću se od 100 do 1000 evra.

Visina naknade se određuje prema zonama i veličini grada: u Beogradu počev od 100 evra u šestoj zoni do 1.000 evra u centralnoj zoni, dok u drugim velikim gradovima i manjim opštinama naknade variraju od 100 do 500 evra.

Za magacine, skladišne prostore, ekonomske, pomoćne i proizvodne objekte do 500 m² naknada se ne plaća, dok se za objekte veće površine plaća 10 evra za svaki dodatni kvadratni metar iznad 500 m². 

Ukoliko želite dublje da razumete novi zakon, preporučujemo tekst na našem blogu koji je napisala advokat Aleksandra Andrejić, gde je izložila nejasnoće i potencijalne neželjene posledice sprovođenja ovakvog postupka evidentiranja nepokretnosti.