Ključno pitanje: da li ovaj Zakon predstavlja „legalizaciju“ nelegalnih objekata pod drugim imenom ili je reč samo o administrativnom evidentiranju, bez stvarnog ozakonjenja u smislu propisa?
Poslednja tri meseca, od kada je predsednik Republike Srbije najavio donošenje novog zakona o legalizaciji, koji je potom u neverovatno rekordnom roku usvojen i stupio na snagu, svi govore o legalizaciji objekata. Međutim, ovaj novi zakon nosi naziv Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava svojine na nepokretnostima, a od termina koristi isključivo „evidentiranje“ i „upis prava svojine“. Reč legalizacija (u prevodu sa latinskog jezika – ozakonjenje) se ne pominje. To dovodi do terminoloških zabluda. Da li se ovim Zakonom uređuje i vrši legalizacija nelegalno izvršenih objekta ili samo njihovo evidentiranje, ostavlja prostora za polemisanje. Ukoliko je efekat priznavanje prava svojine na nelegalnim objektima, vrši li se na taj način njihova legalizacija? Pravni efekat je ključan: ako se stiče pravo svojine, onda se faktički vrši priznavanje pravnog statusa objekta, što je svojevrsna forma legalizacije, bez obzira na terminologiju. Novi Zakon de facto vrši legalizaciju nelegalnih objekata, samo pod drugim imenom i u pojednostavljenom obliku. Iako formalno nije zakon o legalizaciji, njegovi efekti u praksi vode upravo ka tom rezultatu.
Između tehničkog postupka i stvarnog sticanja svojine
Pravo svojine, kao najvažnije imovinsko pravo, stiče se upisom u katastar nepokretnosti. Dakle, pored osnova sticanja neophodan je i način sticanja – upis u katastar nepokretnosti. Sve dok neko lice poseduje osnov sticanja (primera radi ugovor o kupoprodaji, rešenje o nasleđivanju, odluku nadležnog organa, upotrebnu dozvolu) bez izvršenog upisa u katastar nepokretnosti ne smatra se imaocem prava svojine na nepokretnosti. Objekti izgrađeni bez dozvole, odnosno nelegalni objekti, po pravilu ne mogu da se upišu u katastar. Ovaj novi Zakon, kao i neki prethodni zakoni poput Zakona o posebnim uslovima za upis prava svojine na objektima izgrađenim bez građevinske dozvole iz 2013. godine (u narodu poznatiji kao „Veljin zakon“ po Velimiru Iliću, tadašnjem ministru za građevinu i urbanizam) dozvoljavaju upis i objekata koji su izgrađeni bez dozvole.
Kada uzmemo u obzir to da se pravo svojine stiče upisom u katastar nepokretnosti, kako je moguće da ulaskom na internet stranicu Republičkog geodetskog zavoda prvo što ugledate bude obaveštenje da je postupak upisa u katastar strogo tehnički, a ne pravni postupak? Obaveštenje RGZ-a da je postupak „strogo tehnički“ očigledno je u suprotnosti s osnovnim pravnim principom da upis u katastar proizvodi konstitutivno pravno dejstvo. Sam čin upisa nije puka tehnička radnja, već pravni način sticanja prava svojine. Ovo ukazuje ili na nepoznavanje pravne prirode postupka unutar institucije koja ga sprovodi, što je malo verovatno, ili na svesno umanjivanje pravnih implikacija radi „olakšavanja“ procesa u javnoj komunikaciji.
Upis preko pošte: najkontroverzniji zakon o nepokretnostima do sada
Kada organ koji je zadužen za poslove državnog premera i katastra daje takva obaveštenja, ne čudi i to da će u poslovima upisa nelegalnih objekata po novousvojenom Zakonu građanima pomagati zaposleni u poštama. Iako to Zakon ne propisuje, to je najavljeno, a na internet stranici „Svoj na svome“ objavljen je čak i „Spisak pošti u kojima se vrši evidentiranje i upis prava na nepokretnostima“. Dakle, pošte će vršiti evidentiranje i upis prava svojine. Ne Republički geodetski zavod, već pošte. Dakle, kada 08. decembra počne evidentiranje nelegalnih objekata, vlasnici tih objekata će moći da odu u najbližu poštu, a poštanski službenici će im izvršiti upis prava svojine. Da li će se to vršiti u ime i za račun vlasnika nelegalnog objekta, bez potpisanog punomoćja, prilično je nejasno, a i sporno. U ovakvom postupanju se čak naslućuje i biće krivičnog dela nadripisarstva koje se odnosi na neovlašćeno pružanje pravne pomoći. Najavljivanje da će se prijave vršiti u poštama i da će poštanski radnici pomagati u evidentiranju i upisu predstavlja presedan.
Kada brzina donošenja zakona ostavi praznine – početak nove pravne nesigurnosti
Novi Zakon, koji je usvojen u rekordnom roku, ostavlja prostora za mnoge sumnje i nerazjašnjena pitanja. Državni zvaničnici nas putem medija ubeđuju kako će sve biti vrlo jednostavno i brzo, građani se tome raduju, međutim kako će sve funkcionisati i dalje ne znamo. Građani verovatno nisu obratili pažnju da Zakon uopšte ne propisuje rok u kojem je Agencija za prostorno planiranje i urbanizam Republike Srbije dužna da izda potvrdu na osnovu koje se vrši upis u katastar, niti propisuje rok u kojem je RGZ dužan da izvrši upis na osnovu potvrde. To unosi potencijalni haos u pravnu sigurnost, jer građani ne znaju kada mogu očekivati da njihov upis bude završen. Kao advokat koji se duži niz godina bavi imovinskim pravom i pravnim poslovima koji se tiču nepokretnosti, na mnoga pitanja svojih klijenata i poznanika nemam odgovor, jer ni meni i mojim kolegama mnogo toga nije jasno. A nije nam jasno, jer Zakonom nije propisano a podzakonski akti nisu doneti.
Sistem koji podstiče nelegalnu gradnju: opasnosti novog modela upisa svojinе
Stiče se utisak da ovakvo postupanje države govori upravo u prilog nelegalnoj gradnji. Građani uviđaju da je moguće da nastave sa nelegalnom gradnjom, bez izrade projekata, utvrđivanja uslova za gradnju, bez dobijanja pozitivnog zapisnika komisije za tehnički pregled, bez ispitivanja podobnosti objekta za upotrebu, jer će u nekom trenutku država dozvoliti da se njihovi objekti upišu u katastar, uz dostavljanje mnogo manje dokumentacije, bez dostavljanja tehničke dokumentacije, uz mnogo jednostavniju proceduru, po mnogo jeftinijim uslovima. Kako smo stigli do sistema u kom se nelegalno isplati? Uzastopno donošenje „prelaznih zakona“ koji omogućavaju naknadni upis nelegalnih objekata jasno šalje poruku da se nelegalna gradnja isplati. Legalni investitori se „kažnjavaju“, a oni koji grade bez dozvole na kraju dobijaju mogućnost da sve regulišu lakše i jeftinije. To podriva autoritet urbanističkih i građevinskih propisa i vodi daljem urušavanju pravne sigurnosti.
Legalizacija bez dozvole, procedura bez pravila
Ono što je malo ko primetio u novom Zakonu je odredba umetnuta u sredini Zakona, u okviru člana 10. u stavu 6 koja propisuje: „Do objavljivanja skupa podataka iz stava 2. ovog člana, Agencija može donositi potvrde o upisu prava svojine na osnovu postojećih baza podataka i drugih raspoloživih platformi, dokumentacije i drugih dokaza, u skladu sa odredbama ovog zakona i drugih propisa.“ Ako pažljivo pročitamo ovu odredbu i udubimo se u njeno tumačenje, dolazimo do zaključka da je pojedine nelegalne objekte moguće upisati i pre samog početka roka prijave. „Običnim“ građanima to svakako nije omogućeno, jer platforma za prijave još nije osposobljena, pa je jasno kome je ta mogućnost dostupna. A ova odredba je posebno interesantna ako se vratimo na sam početak Zakona koji u članu 1. propisuje da su predmet evidentiranja i upisa prava svojine i podzemne i nadzemne instalacije, odnosno infrastrukturni linijski objekti, gde su ekonomski i politički interesi ogromni. Ovo je duboko problematično jer omogućava pojedine upise bez javne i transparentne procedure, praktično favorizujući „povlašćene“ subjekte.
Još je Valtazar Bogišić u Opštem imovinskom zakoniku za Knjaževinu Crnu Goru, monumentalnoj pravnoj kodifikaciji običajnog prava i moderne pravne nauke, kojim je regulisano imovinsko pravo, napisao sjajnu odredbu, koja je čini se nikad aktuelnija, a koja glasi: „Što se grbo rodi, vrijeme ne ispravi!“ Citat savršeno ilustruje suštinu problema: kada su osnove nepravilne svako naknadno „ispravljanje“ ostaje samo formalni pokušaj, bez stvarnog otklanjanja uzroka.
Kad se prašina slegne, ostaje pitanje: kome se ovaj Zakon zaista piše? Jer ako pravila važe samo za neke onda to više nisu pravila.
Izvodimo zaključak da je postupak evidentiranja i upisa nedorečen, bez jasnih rokova, tehnički i pravno problematičan, potencijalno selektivan, delom prenet na subjekte koji nemaju pravna ovlašćenja (pošte) i donosi duboke sistemske rizike po urbanistički i imovinskopravni sistem. Čekajući početak primene Zakona i izazove koje on može doneti, ali i sa nadom u pozitivne efekte, možemo priželjkivati da će se ubuduće ipak više poštovati pravila i standardi u gradnji. Ostaje da vidimo da li će pravo nadvladati improvizaciju. Do tada, poželimo da nas ubuduće zaobilaze, makar simbolički, „padovi“ – bilo nepouzdanih objekata bilo nepredvidivih propisa.
Ova web stranica koristi kolačiće (cookies). Ukoliko želite da saznate više o pojmu cookies i kako da ih isključite, pogledajte Cookie Policy. Nastavljajući posetu našem web sajtu, saglasni ste sa korišćenjem cookies.
