Nova realnost, nove cene nekretnina: „Kupiti pametno, umesto što pre“

Tržište nekretnina u Srbiji danas prolazi kroz primetnu transformaciju, onu koja se ne uklapa lako u ustaljene obrasce rasta i pada. Razgovor o tome smo vodili sa Jelenom Davidović, menadžerkom akvizicije za novogradnju u City Expert agenciji za nekretnine.

Kako navodi naša sagovornica, za razliku od prethodnih godina, koje su karakterisale izraženije oscilacije, tržište je 2025. godini pokazalo znake stabilizacije. Međutim, ta stabilizacija ne podrazumeva povratak na ranije obrasce rasta, već ulazak u fazu selektivnijeg i predvidljivijeg tržišnog kretanja. Za razliku od prethodnog perioda, kada je dominirao osećaj hitnosti zbog inflacije, a danas kupci donose promišljenije odluke.

Očuvanje vrednosti kapitala ostaje važan faktor, ali kupci sada više analiziraju kvalitet projekta, lokaciju i dugoročnu isplativost. Drugim rečima, tržište je prešlo iz faze „kupiti što pre” u fazu „kupiti pametno”.

Sve više se kupuju skuplje nekretnine

Podaci Republičkog geodetskog zavoda pokazuju da je u 2025. godini ostvareno ukupno 128.000 kupoprodaja nekretnina za godinu dana.

Ukupna vrednost realizovanih transakcija tokom 2025. godine kreće se od približno 1,7 milijardi evra u prvom kvartalu, preko 2,1 milijarde u drugom, 1,8 milijardi u trećem, do oko 2,4 milijarde evra u četvrtom kvartalu.

Ovakav trend ukazuje na oporavak tržišne aktivnosti, ali i na činjenicu da rast vrednosti ne prati proporcionalno rast broja transakcija. Drugim rečima, tržište više ne raste kroz ekspanziju obima, već kroz promenu strukture, gde sve veći udeo imaju nekretnine višeg cenovnog segmenta.

Cene kvadrata: Beograd, Novi Sad, Niš

Cene stanova u 2025. godini beleže rast od približno 5–6% na godišnjem nivou, što predstavlja umereniji i stabilniji trend u odnosu na prethodni ciklus.

Beograd tradicionalno dominira srpskim tržištem, sa najvišim cenama i najbrojnijim transakcijama, a odmah za njim su Novi Sad i Niš.

Povratak kupovina uz stambene kredite

Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda, u 2025. godini kreditno finansiranje učestvuje u značajnom delu kupovine stanova, sa udelom koji se kreće oko 30–40%, u zavisnosti od kvartala. Ukazuje na to da se tržište postepeno vraća kupcima koji kupuju za rešavanje stambenog pitanja, a ne isključivo investicionim kupcima.

Ipak, tržište i dalje u velikoj meri zavisi od kupaca sa sopstvenim sredstvima, tako da je realnije govoriti o uravnoteženju strukture nego o potpunoj promeni.

Veće učešće kreditnih kupaca ima stabilizujući efekat na trżiste. Kreditni kupci su osetljiviji na kamatne stope i cenu nekretnina, što prirodno ograničava brzinu rasta cena.

Struktura tražnje predstavlja važan faktor za tržište

Tržište nekretnina u Srbiji danas karakteriše izraženija segmentacija nego ranije. Iako investicione kupovine i dalje imaju značajnu ulogu, posebno u Beogradu, primetan je povratak kupaca koji nekretnine kupuju za sopstveno stanovanje.

Ključna promena je u tome što tržište više nije vođeno masovnom tražnjom, već selektivnošću: projekti se sve više prilagođavaju tačno definisanim ciljnim grupama.

To znači da se ne gradi “za sve”, već za konkretne profile kupaca, uz balans između investicionog i stambenog segmenta.

Šta očekivati od cena nekretnina u narednom periodu? Novogradnja i starogradnja

Na osnovu trenutnih podataka, ne očekuje se da će ponuda novih projekata značajno podići cene. Građevinska aktivnost jeste stabilna, ali ne beleži nagli rast koji bi doveo do prekomerne ekspanzije ponude.

Istovremeno, troškovi izgradnje ostaju visoki i dalje ograničavaju prostor za pad cena, pa se očekuje nastavak umerenog rasta.

Sto se tice sekundardnog tržišta, odnosno već izgrađenih i prometovanih stanova (starogradnja), uticaj će postojati, ali neće biti dramatičan. Novogradnja sve više postavlja standard u pogledu kvaliteta, energetske efikasnosti i dodatnih sadržaja, što vrši pritisak na starogradnju, a pre svega u smislu konkurentnosti.

To znači da će starogradnja morati cenovno da se prilagođava ili da nudi dodatnu vrednost (lokacija, adaptacija). Ne očekuje se značajan pad cena u segmentu starogradnje, već pre blaga korekcija i veća diferencijacija između kvalitetnijih i manje atraktivnih nekretnina.

U predvidivom scenariju očekuju se stabilizacija i umeren rast cena

Prognoze za period od tri godine unapred treba posmatrati sa dozom opreza, imajući u vidu geopolitičke tenzije, monetarnu politiku i izazove u globalnim lancima snabdevanja.

„Ukoliko se postojeći uslovi zadrže i ne dođe do većih poremećaja na globalnom nivou, očekujem nastavak stabilizacije tržišta i umeren rast cena“, zaključuje naša sagovornica Jelena Davidović.

Da li je sada dobar trenutak za kupovinu?

„Tržište trenutno ne daje signale koji bi ukazivali na odlaganje odluke. Ako postoje finansijski uslovi i realna potreba za kupovinom nekretnine, trenutak jeste povoljan“.

Nastavite da pratite naš blog kako biste bili u toku sa najvažnijim informacijama iz sveta nekretnina, a ukoliko u ovom trenutku tražite stan ili kuću, upoznajte se sa širokom ponudom novogradnje i već izgrađenih stanova na City Expert sajtu!