Razvod braka i stambeni kredit: Kako se deli nekretnina i ko nastavlja otplatu?

Od Homerove Odiseje do danas mnogo toga se promenilo, ali je jedno ostalo isto – put do mirnog doma ponekad ume da bude dug. Kada se na tom putu dogodi razvod, postavlja se i pitanje ko će nastaviti otplatu stambenog kredita. Veliki romani o braku retko se završavaju raspravom o stambenom kreditu. Stvarni život je, međutim, nešto prozaičniji – razvod braka, pored emotivnih i porodičnih posledica, često otvara i složena imovinskopravna pitanja. Jedno od najvažnijih odnosi se na podelu nepokretnosti stečenih tokom trajanja braka. U praksi se najčešće postavljaju pitanja ko ima pravo na stan ili kuću i šta se dešava kada je nepokretnost kupljena putem stambenog kredita.

Šta ako je nepokretnost kupljena stambenim kreditom u braku?

Jedna od čestih situacija u praksi jeste da je stan kupljen sredstvima stambenog kredita koji u trenutku razvoda još nije u potpunosti otplaćen.

Za razliku od braka, kredit se ne može „razvesti“ jednim potpisom.

Čak i kada bivši supružnici postignu sporazum o podeli zajedničke imovine, bez saglasnosti banke koja je odobrila kredit ne mogu samostalno odlučiti o daljoj sudbini kreditne obaveze. Razvod braka sam po sebi ne menja ugovorni odnos sa bankom.

Da li će jedan supružnik preuzeti nekretninu i kredit?

Supružnici mogu sporazumno urediti način podele zajedničke imovine, uključujući i pitanja koja se odnose na nepokretnost i međusobne finansijske obaveze. Međutim, takav sporazum proizvodi pravno dejstvo samo između njih, dok se prava i obaveze prema banci mogu izmeniti isključivo uz njenu saglasnost.

Obaveze iz ugovora o kreditu ostaju na licima koja su ugovor zaključila, bez obzira na to kako će međusobno podeliti imovinu. To znači da, čak i ako se supružnici dogovore da jedan od njih nastavi otplatu kredita i zadrži stan, banka nije dužna da prihvati takvu promenu. Da bi jedan od supružnika bio oslobođen obaveza prema, neophodna je saglasnost banke i odgovarajuća izmena ugovora, odnosno odobrenje za preuzimanje duga, ukoliko su ispunjeni propisani uslovi.

U ovakvim situacijama nije presudno samo ko je zaključio ugovor o kreditu sa bankom, već i svrha za koju su kreditna sredstva upotrebljena. Porodični zakon propisuje da za zajedničke obaveze, odnosno obaveze preuzete radi podmirenja potreba zajedničkog života u braku, supružnici odgovaraju solidarno svojom zajedničkom i posebnom imovinom.

Solidarna odgovornost znači da banka ima pravo da zahteva isplatu celokupnog duga od bilo kog supružnika koji je solidarni dužnik.

Šta se dešava sa hipotekom?

Važno je imati u vidu da hipoteka ostaje upisana na nepokretnosti bez obzira na eventualnu promenu vlasništva. To je posledica činjenice da hipoteka prati nepokretnost, a ne njenog vlasnika.

U slučaju neplaćanja kredita, banka ima pravo da svoje potraživanje namiri iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti, bez obzira na to ko je u tom trenutku njen vlasnik.

Koja su potencijalna rešenja ove situacije? 

U praksi postoji više mogućih rešenja:

• Jedan supružnik preuzima nepokretnost i nastavlja otplatu kredita, uz saglasnost banke. Banka odobrava preuzimanje duga i izmenu ugovora o kreditu, tako da taj supružnik preuzima preostalu kreditnu obavezu na svoje ime. Ipak, banka nije obavezna da prihvati ovakvo rešenje ako proceni da supružnik koji preuzima kredit nema dovoljnu kreditnu sposobnost.

• Nepokretnost se prodaje, a sredstva dobijena prodajom koriste se za otplatu preostalog kredita. Ako nakon izmirenja duga ostane razlika, ona se deli između supružnika u skladu sa njihovim dogovorom.

• Supružnici nastavljaju zajedničku otplatu kredita do njegove konačne otplate ili do prodaje nepokretnosti.

Koje će od ovih rešenja biti moguće zavisi od odredaba ugovora o kreditu, politike banke, kreditne sposobnosti supružnika i njihovog međusobnog dogovora.

Kada se brak završi, pitanje zajedničke imovine tek počinje

Razvod braka označava kraj jedne životne zajednice, ali ne i nužno kraj svih pravnih i finansijskih obaveza koje su u njoj nastale. Upravo zato podela nepokretnosti nakon razvoda često predstavlja jedno od najsloženijih pravnih pitanja sa kojima se bivši supružnici suočavaju. Kada je nepokretnost kupljena stambenim kreditom, rešenje ne zavisi isključivo od dogovora strana, već i od pravila Porodičnog zakona, odredaba ugovora o kreditu i prava banke kao poverioca.

Pravovremeno pravno savetovanje može sprečiti dugotrajne sporove, smanjiti finansijske rizike i omogućiti da se imovinski odnosi urede na zakonit i održiv način. Jer, za razliku od braka, kredit ne prestaje razvodom – on prestaje tek otplatom.