Kako investitor prati gradnju? Više kontrole, manje rizika od gubitka vremena i novca

Kada se govori o investiranju u stambeno-poslovne objekte — nekretnine, najveća pažnja se obraća na izbor lokacije za građenje, projektovanje i obezbeđivanje finansija. 

Ali, kada izgradnja počne, pred investitorom se otvara niz novih izazova: kako kontrolisati kvalitet radova u toku izvođenja, kako ispratiti izvođače na vreme, uočiti odstupanja i sprečiti da mali problemi prerastu u ozbiljne i skupe korekcije?

Kako City Expert blisko sarađuje sa investitorima iz Srbije i regiona, razgovarali smo sa građevinskim inženjerom Aleksandrom Vlajkovićem, direktorom ASE Consulting Expert doo kompanje za stručni nadzor, koji iz perspektive inženjera i iskustva sa gradilišta odgovara na praktična pitanja o kontroli tokom izgradnje objekta.

Gde se na velikoj investiciji najlakše gubi novac?

Kada govorimo o izgradnji objekta koji zahteva veliko ulaganje, koji su, iz Vašeg iskustva, najčešći problemi koji investitoru mogu napraviti neplanirani trošak?

Aleksandar Vlajković: Jedan od najvećih problema pre započinjanja izgradnje može da bude loše urađena i nepotpuna projektna dokumentacija, koju u trenutku izrade i dostavljanja investitoru on nije u situaciji da sagleda. Ona se u dosta slučajeva rapidno menja u toku izvođenja, što izaziva neplanirane troškove za investitore. Takođe, navedena dokumentacija produžuje sam rok izgradnje zbog dodatnih radova.

Kao dodatan problem za investitore mogu biti i sami kupci koji su ugovorili kupovinu stanova u određenom položaju i kvadraturi, ali zbog izmene projektne dokumentacije u toku izvođenja može da se desi da to investitori ne mogu da ispoštuju, što može izazvati nezadovoljne kupce i finansijske gubitke za investitora.

Moje mišljenje je da bi investitori trebalo da angažuju stručni nadzor kao svoje konsultante pre početka radova, kako bi bili sigurni da će neko blagovremeno proveriti i uočiti nedostatke u projektnoj dokumentaciji i sagledati sve pozicije budžeta za ugovaranje radova sa izvođačima i podizvođačima.

Ako investitor nije svakodnevno na gradilištu, šta bi trebalo da bude njegov osnovni sistem kontrole?

Aleksandar Vlajković: Njegov osnovni sistem kontrole trebalo bi da bude stručni nadzor, koji bi redovno, od početka projekta, obilazio gradilište i svojim izveštajima na vreme ukazivao investitoru na sve probleme na gradilištu, kako bi isti mogli da se reše.

Koje su faze izgradnje posebno kritične za kontrolu i zašto?

Aleksandar Vlajković: Sve faze su podjednako bitne, ali najbitnije je da se isprate radovi na zaštiti temeljne jame prema susednim objektima i radovi na samoj armirano-betonskoj konstrukciji objekta, kako bi se ispoštovala stabilnost objekta. Ali treba reći da su završni radovi oni radovi koji prodaju stanove i koje kupci vide kada kupuju.

Stručni nadzor nije kontrola na kraju, već tokom radova

Često se stručni nadzor posmatra kao formalna obaveza na kraju određenog posla. Šta njegova uloga zapravo znači dok se projekat izgrađuje?

Aleksandar Vlajković: Investitori, prirodno, nastoje da smanje svoje troškove prilikom izgradnje objekata i u nekim slučajevima doživljavaju nadzor kao neophodnu zakonsku obavezu za tehnički prijem. Uverenje da je nadzor suvišan trošak polazi od pretpostavke da su izvođači dovoljni sami sebi za kontrolu radova. Često se ispostavi da dođe do grešaka u toku izvođenja, za koje investitori kasno saznaju i onda moraju da izdvoje dodatni novac za njihovu sanaciju. 

Kako izgleda kvalitetan obilazak gradilišta i šta bi jedan dobar izveštaj sa gradilišta trebalo da prenese investitoru?

Aleksandar Vlajković: Kvalitetan obilazak gradilišta na prvom mestu treba da podrazumeva uočavanje primedbi u toku izvođenja radova sa instrukcijama prema izvođačima za otklanjanje istih. Primedbe je najbolje dokumentovati u vidu dnevnih izveštaja i redovno ih dostavljati izvođačima i investitoru. Navedeni izveštaji služe za kontinuirano praćenje otklanjanja primedbi prilikom obilazaka gradilišta.

Pored dnevnih izveštaja, neophodno je održavanje nedeljnih gradilišnih sastanaka sa izvođačima, podizvođačima i projektantima, na osnovu čega bi se zapisnički konstatovali problemi sa rešenjima, prikupljala i odobravala atestna dokumentacija za ugrađene materijale i blagovremeno konstatovala kašnjenja izvođača u toku radova.

Ako izvođači nisu u situaciji da naprave planove, nadzor bi kao konsultant investitorima na manjim projektima trebalo da preuzme ulogu u formiranju potrebnih planova radova, koji bi omogućili davanje inputa investitorima u vezi sa realizacijom rokova, odnosno ugovaranjem radova.

Kako znamo da projekat zaista prati plan?

Pored kontrole kvaliteta, za investitora je jednako važno da zna da li se projekat odvija u skladu sa planiranim rokovima, počevši od pripremnih radova, zaštiti temeljne jame, preko konstrukcije objekta, sa izvođenjem instalacija i fasade i ostalih završnih radova uključujući tehnički pregled i primopredaju objekta.

Šta je dinamički plan radova i šta investitor konkretno može da sazna iz njega?

Aleksandar Vlajković: Dinamički plan investitorima može da pre svega pruži informaciju kada treba da nabave određeni materijal za izvođenje radova, takođe može da ukaže kada treba da se ugovore pojedini radovi i angažuju izvođači. Najvažnije je da redovnom analizom nadzor može da ukaže investitoru na kašnjenja u radovima, kako bi se angažovali dodatni izvođači i kako se ne bi ugrozio krajnji rok završetka objekta. 

Šta se dešava kada jedna faza počne da kasni? 

Aleksandar Vlajković: U tom momentu od izvođača koji kasne traži se da povećaju broj radnika i mehanizacije na gradilištu kako bi se anuliralo kašnjenje ili da se angažuju drugi, dodatni izvođači na poslovima gde dolazi do kašnjenja radova. Svako čekanje dovodi investitora do finansijskog gubitka.

Kašnjenje nije samo problem rokova

Za investitora, vreme ima direktnu finansijsku vrednost. Pomeranje rokova utiče na finansiranje projekta, angažovanje izvođača, prodaju nekretnina i planiranje narednih faza. Osvrnimo se da na stvarne rizike kašnjenja.

Koliko kašnjenje jedne faze može da utiče na ukupnu finansijsku računicu projekta?

Aleksandar Vlajković: Kašnjenje jedne faze i te kako može da utiče na ukupan rok završetka objekta. U slučajevima gde se stanovi isplaćuju na osnovu ugovorenih rata koje zavise od nivoa završenosti objekta, kašnjenje radova može da prouzrokuje da investitori ne mogu da povrate svoju investiciju u rokovima koje su planirali zbog kašnjenja.

Koje posledice po investitora mogu nastati ako se kašnjenja ne prate sistematski?

Aleksandar Vlajković: U slučajevima gde su veća kašnjenja, investitori su dužni da plaćaju ugovorne penale prema kupcima stanova jer nisu ispoštovali rokove završetka objekta i na taj način im se zarada smanjuje. 

Tehnologije koje mogu da ubrzaju izveštavanje i kontrolu radova

Danas postoji sve više digitalnih alata koji mogu da olakšaju praćenje gradilišta, izveštavanje i kontrolu dinamike.

Koliko tehnologija može da pomogne stručnom nadzoru, izvođaču i investitoru, a gde ipak ostaje nezamenjiva procena inženjera na samom gradilištu?

Aleksandar Vlajković: To je jedno od najvažnijih pitanja. Živimo u eri opšte digitalizacije, a posebno se to odnosi na mlađe generacije. Prilikom vršenja nadzora, moja firma koristi softvere za izradu dnevnih izveštaja i, odskoro, za izradu i praćenje dinamičkih planova, koji pomažu da se uočene primedbe što lakše i brže dokumentuju i pošalju izvođačima i investitoru. Vreme koje je ranije korišćeno za pisanje Excel izveštaja sada se koristi za provođenje više vremena na gradilištu, što svakako više odgovara investitoru i nadzoru, a samim tim podiže kvalitet izgrađenih objekata. 

City Expert i ASE Consulting Expert

Ali dobar projekat počinje mnogo pre prvih radova na gradilištu. City Expert investitorima predstavlja strateškog partnera kroz različite faze razvoja projekta – od odabira parcele, preko konsultacija o angažovanju eksternih saradnika i planiranju projekta, do preporuka za materijalizaciju i izrade finansijskog plana prilagođenog konkretnom projektu. Kasnije, preuzimamo i njegovu prezentaciju, marketing i prodaju, uz iskusni tim koji poznaje tržište i potrebe kupaca.

Kada gradnja počne, ASE Consulting Expert kroz stručni nadzor može pomoći investitoru da se radovi prate sistematski, da se problemi uoče na vreme i da se projekat odvija u skladu sa planiranim rokovima.

Birajte svoje partnere za uspešnu prodaju. Tu smo da vam na jednom mestu pružimo proverene informacije i podršku koja vam je potrebna.