Zapisnik o primopredaji stana: šta treba da sadrži i kako štiti vlasnika i zakupca?

Kada se stan izda i predaju ključevi, to je trenutak kada se precizno utvrđuje u kakvom se stanju nekretnina predaje, šta se u njoj nalazi i koje obaveze preuzimaju zakupac i zakupodavac.

Posebno je važan kod izdavanja nameštenih stanova, jer omogućava vlasniku da ima jasan pregled svega što je predao zakupcu. Istovremeno, zakupac dobija dokaz o tome u kakvom je stanju bila nekretnina kada se uselio.

Šta je zapisnik o primopredaji stana?

Zapisnik o primopredaji je dokument kojim se beleži stanje nekretnine u trenutku kada je jedna strana predaje, a druga preuzima.

Kod kupoprodaje stana zapisnik može da potvrdi da je kupac preuzeo nepokretnost, ključeve i eventualnu opremu koja je predmet dogovora. Kod zakupa ima još širu praktičnu ulogu: njime se može napraviti detaljan popis stvari koje ostaju u stanu, njihovo stanje i sve što zakupac preuzima na korišćenje.

Zapisnik zato ne treba svesti na nekoliko informacija poput „stan je predat namešten“. Što je više stvari obuhvaćeno zakupom, to je korisnije da budu precizno navedene.

Ko potpisuje zapisnik?

Zapisnik potpisuju strane koje učestvuju u primopredaji.

Kod prodaje stana to su kupac i prodavac, dok kod zakupa zapisnik potpisuju zakupodavac i zakupac. Ako je zakupac pravno lice, zapisnik potpisuje lice ovlašćeno da zastupa ili preuzima obaveze u ime tog pravnog lica.

U primopredaji mogu učestvovati i agenti za nekretnine ili druga ovlašćena lica, ali je važno da dokument potpišu ugovorne strane ili njihovi ovlašćeni predstavnici.

Kada se sastavlja zapisnik o primopredaji?

Zapisnik se sastavlja u trenutku kada se nekretnina faktički predaje drugoj strani.

Kod zakupa je to najčešće dan useljenja zakupca. Tada se mogu evidentirati stanje brojila, popis opreme, broj ključeva i sve drugo relevantno. Kod kupoprodaje termin primopredaje zavisi od onoga što je dogovoreno kupoprodajnim ugovorom. Ugovorom se može definisati kada prodavac mora da preda nepokretnost kupcu, a zapisnik zatim služi kao evidencija o samoj predaji.

Važno je da se datum u zapisniku podudara sa stvarnim trenutkom primopredaje, odnosno da bude jasno od kada druga strana preuzima posed i korišćenje nekretnine.

Šta treba da sadrži zapisnik o primopredaji?

Ne postoji razlog da zapisnik bude ograničen samo na opis prostorija. Njegova najveća vrednost je upravo u detaljima. U zapisnik se mogu uneti:

• datum i mesto primopredaje;

• podaci o zakupodavcu i zakupcu;

• opis opšteg stanja stana;

• eventualna oštećenja ili nedostaci koji postoje u trenutku predaje;

• stanje brojila za struju, vodu, gas i druga relevantna brojila;

• broj predatih ključeva (od stana, poštanskog sandučeta, garaže, podruma, ostave i drugih prostora);

• popis nameštaja koji ostaje u stanu;

• popis bele tehnike i drugih uređaja;

• stanje pojedinačnih predmeta kada je to značajno;

• predmeti koje vlasnik ima obavezu da unese, odnese ili zameni;

• dogovor o predmetima koje zakupac želi da unese ili kupi, kada je to deo posebnog dogovora;

• fotografije stana i opreme, ukoliko se prilažu zapisniku;

• potpise ugovornih strana.

Popis stvari posebno je važan kod izdavanja nameštenog stana

Kod nameštenog stana preporučuje se navesti što precizniji popis. Umesto formulacije „stan se daje u zakup namešten“, bolje je napisati, na primer, da u dnevnoj sobi ostaju ugaona garnitura, klub sto, TV komoda i televizor, dok se u spavaćoj sobi nalaze krevet, dušek, ormar i noćni stočići.

Šta kaže City Expert agent za izdavanje nekretnina?

„Kod nameštenih stanova savetujemo da se u zapisniku napravi što precizniji popis svega što se predaje u nekretnini. To podrazumeva nameštaj, uređaje, broj predatih ključeva. Ako je dogovoreno da vlasnik određeni komad nameštaja odnese iz stana, da naknadno unese neki uređaj ili da za potrebe zakupca nabavi određenu stvar, i to treba jasno evidentirati“, deli svoje uvide Nikola Savić, agent City Experta iz sektora izdavanja.

Posebna pažnja kada je zakupac pravno lice

Naš sagovornik dodaje da je ovakav zapisnik posebno važan kada je zakupac pravno lice. Detaljan popis omogućava da se jasno utvrdi koje stvari pripadaju vlasniku, a koje su eventualno vlasništvo zakupca. To može biti veoma značajno ako tokom trajanja zakupa dođe do spora ili izvršnog postupka prema pravnom licu. Vlasnik tada ima dokumentaciju koja pokazuje da su konkretne stvari njegova imovina i da su zakupcu date samo na korišćenje, pa se ne mogu poistovećivati sa imovinom zakupca.

Da li treba fotografisati stan?

Fotografije nisu zamena za pisani zapisnik, ali mogu biti njegov koristan dodatak.

Posebno ih ima smisla napraviti kada postoje određena oštećenja, kada se predaje vrednija oprema ili kada je stan potpuno namešten. Fotografije mogu dokumentovati stanje zidova, podova, vrata, sanitarija, uređaja i drugih delova stana u trenutku primopredaje.

Šta sa postojećim oštećenjima?

Sve što je već oštećeno ili ne funkcioniše treba evidentirati pre nego što zakupac preuzme stan.

Važno je napraviti razliku između postojećih nedostataka i eventualne štete nastale tokom zakupa. Ako je određeno oštećenje postojalo pre useljenja i navedeno je u zapisniku, taj podatak štiti zakupca.

Šta se dešava sa brojilima i ključevima?

Stanje brojila može se evidentirati na samom početku zakupa ili prilikom predaje stana kupcu. Preporučljivo je upisati stanje relevantnih brojila i, po potrebi, napraviti fotografije.

Da li zapisnik mora da bude overen kod notara?

Ne, zapisnik o primopredaji ne mora da se overava kod javnog beležnika. Dovoljno je da ga potpišu obe strane, odnosno kupac i prodavac ili stanodavac i zakupac.

Potpisivanjem zapisnika obe strane potvrđuju da su saglasne sa onim što je u njemu navedeno. 

Ukoliko niste sigurni kako treba da izgleda zapisnik o primopredaji ili šta sve treba da bude navedeno, agenti City Experta mogu vam pomoći da ovaj korak obavite što preciznije. Ako izdavanje svoje nekretnine realizujete uz našu podršku, pomoći ćemo vam da u skladu sa zakonom sačinite zapisnik.

Da li je zapisnik o primopredaji nekretnine obavezan?

Zapisnik o primopredaji nije univerzalno obavezan dokument za svaki zakup ili kupoprodaju. Međutim, njegovo sastavljanje je preporučljivo jer dokumentuje ono što je često teško dokazati samo na osnovu ugovora: kakvo je bilo stvarno stanje nekretnine i šta se u njoj nalazilo u trenutku predaje.

Posebno je koristan kod:

• nameštenih stanova sa vrednom opremom;

• stanova sa većim brojem uređaja i nameštaja;

• zakupa na duži period;

• zakupa sa pravnim licima;

• nekretnina kod kojih postoje prethodna oštećenja.

Zapisnik o primopredaji štiti zakupca i zakupodavca

Dobro sastavljen zapisnik jasno evidentira stanje nekretnine pre primopredaje.

Za zakupca to znači da može da dokaže u kakvom je stanju preuzeo stan i koje je stvari dobio na korišćenje. Za vlasnika predstavlja evidenciju opreme, nameštaja, ključeva i drugih stvari koje je predao. 

Zato je najbolje da se zapisnik sastavi pažljivo, da se u njega unesu svi važni dogovori, evidentiraju postojeća oštećenja, popišu stvari koje ostaju u stanu i zabeleži stanje brojila.

Što je zapisnik konkretniji, manje je prostora za različita tumačenja nakon primopredaje.