Šta je Clausula intabulandi?

Prilikom kupovine, ili bilo kog drugog vida prometa nepokretnosti - razmena, poklon, ustupanje za života, sigurno ćete se susresti sa pravnim pojmom „clausula intabulandi“. Iako su pravnici skloni upotrebi latinskih reči i fraza u svom poslu, ovaj pojam se ustalio i među laicima, tako da je mnogo češća upotreba ovog latinskog pojma nego njegovog značenja u našem jeziku.

Naime, „clausula intabulandi“ jeste bezuslovna saglasnost za upis u katastar nepokretnosti, odnosno izjava prethodnog vlasnika nepokretnosti kojom dozvoljava uknjižbu na drugo lice, bez njegove dalje saglasnosti i prisustva.

„Clausula intabuladni” može biti data u samom ugovoru ili u posebnoj ispravi. Radi se o izričitoj i strogo formalnoj izjavi, odnosno neophodno je da bude solemnizovana od nadležnog javnog beležnika. Bez „clausule intabulandi“ kupac neće moći da postane vlasnik kupljene nepokretnosti, odnosno neće moći da upiše svoje pravo svojine u katastru neokretnosti, čak i ukoliko poseduje dokaz da je prodavcu isplatio ugovorenu cenu u celosti.

Zanimljivo je da Zakon o obligacionim odnosima, Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa i Zakon o prometu neporketnosti ne pominju „clausulu intabulandi“, odnosno ne propisuju da je ona obavezan element ugovora o prodaji. Međutim, nesumnjivo je da se radi o uslovu bez kojeg se ne može (Conditio sine qua non). Jedino Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova propisuje da je za upis prava neophodna izjava o dozvoli za upis, koja nije uslovljena niti oročena (clausula intabulandi).

„Clausula intabulandi“ ne sme biti uslovljena isplatom cene

Veoma je bitno napomenuti da „clausula intabulandi“ ne predstavlja potvrdu o isplati cene, već isključivo saglasnost za upis prava u katastar nepokretnosti. Šta više, ona ne sme biti uslovljena isplatom cene. Zzbog toga je praksa da se ne daje u samom ugovoru, jer u trenutku zaključenja ugovora kupoprodajna cena još uvek nije isplaćena, već se daje u posebnoj ispravi kada kupac isplati cenu u celosti.

Dakle, ugovorom se samo ugovara obaveza prodavca da ovu klauzulu izda kupcu, odnosno da je overi u zakonoj propisanoj formi, nakon što mu kupac u celosti isplati ugovorenu cenu. Ova klauzula se može dati i u samom ugovoru o prodaji nepokretnosti, naravno bez da je uslovljena isplatom cene, ali to predstavlja rizik za prodavca jer će kupac moći da se upiše kao novi vlasnik bez da je isplatio ugovorenu cenu.

„Clausula intabulandi“ ne sme biti uslovljena niti oročena

Ranije su službe za katastar nepokretnosti dozvoljavale upis prava svojine na osnovu ugovora o prodaji nepokretnosti koji su sadržali uslovljenu izjavu o dozvoli upisa (clausula intabulandi), u kojima se navodilo da se kupac može uknjižiti uz potvrdu banke o prenosu ugovorene cene. To više nije slučaj, a što je opravdano, jer „clausula intabulandi“ ne sme biti uslovljena niti oročena.

Dakle, razne potvrde o prenosu novca, o isplaćenoj ceni i slično ne treba mešati sa „clausulom intabulandi“. Pored toga, naglašavamo i da osim što je neophodna, ona ne sme biti ni uslovljena i oročena.