Ublažavanje forme punomoćja i saglasnosti kod prodaje nepokretnosti

Jedno od obeležja pravnog poretka Republike Srbije svakako jeste i velika promenljivost zakona. Zakoni se vrlo često menjaju, što je često neophodno s obzirom da društvene promene. Na žalost, Rebublika Srbija nema kodifikaciju građanskog prava, iako se na izradi Građanskog zakonika intenzivno radi poslednjih par godina. Međutim, kao što građani Francuske mogu biti ponosni na Code civil (Francuski građanski zakonik), mi možemo biti ponosni na naš Zakon o obligacionim odnosima. Skrećeni naziv „ZOO“ je na snazi od svog donošenja 1978. godine, sa svega nekoliko izmena i dopuna. Činjenica da je za četiri decenije njegovog važenja doneto samo pet zakona o njegovim izmena i dopunama, uz jednu izmenu odlukom Ustavnog suda,  govori u prilog tome da se radi o dobro napisanom zakonu, čijim odredbama se decenijama regulišu obligacioni odnosi. Njegove izmene zahtevane su promenama drugih zakona, čije odredbe su povezane sa ZOO koji je lex generalis.

Uvođenjem javnih beležnika u pravni poredak Republike Srbije značajno su izmenjene nadležnosti i rad u obavljanju poslova sastavljanja i overe izjava i isprava. Najnovijim Zakonom o izmenam i dopunama Zakona o obligacionim odnosima („Sl. glasnik RS“, br. 18/2020) izvršeno je usaglašavanje i prilagođavanje njegovih odredbi sa odredbama drugih opštih pravnih akata kojima se reguliše delatnost i postupanje javnih beležnika.

Pre najnovijih izmena ZOO bilo je propisano da punomoćje mora biti sačinjeno u onoj formi koja je propisana zakonom za ugovor za čije zaključenje to punomoćje služi. Shodno tome, punomoćje za zaključenje ugovora o prodaji nepokretnosti sačinjavana su u formi javnobeležničkog zapisa ili formi javno potvrđene (solemnizovane) isprave. Isto je važilo i za druge izjave i saglasnosti vezane za prodaju nepokretnosti.

Izmenama ZOO iz marta 2020. godine, propisano je da je na punomoćju koje se daje za zaključenje ugovora ili preduzimanje nekog drugog pravnog posla za koji je propisan oblik javno potvrđene (solemnizovane) isprave ili javnobeležničkog zapisa, dovoljno da bude overen potpis vlastodavca. Isto je propisano i za saglasnost koja se daje za zaključenje ugovora za koji je propisan oblik javno potvrđene (solemnizovane) isprave ili javnobeležničkog zapisa. Dovoljno je da na saglasnosti potpis davaoca bude overen (npr. saglasnost supružnika prodavca za prodaju nepokretnosti).

Na taj način znatno je „ublažena“ forma koja se zahteva za punomoćje i saglasnost. Jedna od posledica ovakvog ublažavanja forme je i znatno jeftinija naknada i nagrada javnog beležnika, budući da se overava samo potpis. Iako su se kupci i prodavci susretali sa zahtevaima i insitiranjem pojedinih javnih beležnika da se punomoćje i saglasnosti solemnizuju, zakon je vrlo jasno i ne ostavlja prostor za drugačija tumačenja. Shodno tome, smatramo da notari nemaju zakonsku osnovu da odbiju overu potpisa i zahtevaju strožiju formu od propisane.