Kako se zaštititi od povećanja kirije i druge dileme podstanara!

Prethodnih godina cene kirija u Beogradu i drugim većim gradovima Srbije su značajno porasle, primarno usled inflacije i velikog priliva inostranog stanovništva.

Sada se tržište menja, postoji više nekretnina za izdavanje nego što je obim potražnje, pa su cene mesečnog zakupa počele blago da padaju. Podstanari sada imaju više izbora ukoliko dođe da potrebe da menjaju stan. 

Saznajte na šta treba da obratite pažnju prilikom iznajmljivanja stana, kako da se pravno zaštitite i sprečite neželjene okolnosti.

Kako da na siguran način zakupite stan?

Ugovor o zakupu

Kada iznajmljujete novu nekretninu, uvek je preporuka da se između zakupca i zakupodavca definiše i potpiše Ugovor o zakupu, koji je pravosnažan dokument i ne mora biti overen kod notara. U njemu se definišu stavke o iznajmljivanju nekretnine, mesečna kirija, vremenski period zakupa, otkazni rok, prava i obaveze zakupca i zakupodavca.

Zakup na određeno ili neodređeno?

Jedna od ključnih stavki u ugovoru o zakupu jeste određivanje da li se ugovor zaključuje na određeno ili neodređeno vreme.

Preporučuje se potpisivanje ugovora na određeni vremenski period, jer to podrazumeva jasne obaveze za obe strane. 

Mogućnost korekcije cene tokom trajanja ugovora treba jasno definisati u samom ugovoru. Ako zakupac želi da osigura da zakupnina ostane nepromenjena, potrebno je da se ta odredba izričito navede u ugovoru. U suprotnom, svaka strana može predložiti korekciju cene u bilo kom trenutku, a druga strana odlučuje da li će se sa time saglasiti. S druge strane, ugovor na neodređeno vreme ostavlja mogućnost da zakupodavac u bilo kom trenutku promeni cenu zakupa, jer ne postoji unapred definisan period tokom kojeg se garantuje ista cena. Određen rok prednost je i za vlasnike nekretnina, jer tako mogu zadržati depozit ukoliko se stanar iseli pre dogovorenog roka.

Otkazni rok

Važno je precizirati otkazni rok – vreme od najave prestanka zakupa do iseljenja – koji mogu inicirati zakupac ili zakupodavac. U praksi, on najčešće iznosi 30 dana, ali može se korigovati u skladu sa međusobnim dogovorom.

Dokazi o izmirivanju troškova

Ako između zakupca i zakupodavca ne postoji potpisan ugovor, usmen dogovor neće biti lako dokaziv ukoliko dođe do spora o troškovima.

Radi sigurnosti zakupca, preporučuje se čuvanje svih dokaza o plaćanju: uplatnica, elektronskih transfera, SMS ili Viber prepiske. 

Pravna zaštita od nelegalnog iseljenja

U slučaju da stanar i stanodavac ne mogu da postignu dogovor o prestanku zakupa, jedini pravno dopustiv način rešavanja spora je sudski postupak. Stanodavac nema pravo da iseli zakupca iz nekretnine prinudno, bilo promenom brava, izbacivanjem stvari ili na bilo koji drugi nezakonit način. 

Međutim, ukoliko zakupac ne poštuje odredbe ugovora, poput neplaćanja zakupa u definisanom roku, stanodavac ima pravo da otkaže ugovor bez otkaznog roka. Zakupci nemaju pravo da ostanu u nekretnini ako krše ugovorene obaveze.

Minimalan rok trajanja i depozit

U cilju obezbeđivanja sigurnosti za obe strane, zakupodavac može u ugovoru predvideti minimalan rok trajanja zakupa. 

Ako zakupac raskine ugovor pre tog roka, zakupodavac nije dužan da vrati depozit plaćen uz prvu stanarinu prilikom useljavanja. 

Stanodavci često zahtevaju depozit u visini jedne ili dve mesečne kirije, koji između ostalog služi kao osiguranje. 

Ko plaća ako se načini šteta na nekretnini?

Ukoliko je šteta načinjena nepažnjom zakupca, on je dužan da pokrije troškove za saniranje štete. 

Što se tiče troškova popravki, uobičajeno je da zakupodavac snosi troškove tehničkih kvarova (na kućnim aparatima, električnim i vodovodnim instalacijama…) Međutim, postoje i stanodavci koji izdaju potpuno novu i nekorišćenu nekretninu i izričiti su u nameri da ne snose troškove popravki tokom zakupa. Upravo zbog toga je ključno da se sve obaveze jasno definišu u ugovoru kako bi obe strane imale precizna i usaglašena očekivanja.

Budite odgovoran i promišljen zakupac

Kako biste izbegli neprijatne i nejasne situacije, uvek potpišite ugovor o zakupu sa jasno definisanim uslovima, čuvajte sve dokaze o plaćanju i vodite računa o stanu. Ako dođe do oštećenja, preuzmite odgovornost i nadoknadite štetu, a za tehničke kvarove pravovremeno kontaktirajte vlasnika nekretnine.

Nadamo se da su naši saveti bili korisni i da smo razrešili određene dileme koje ste imali o iznajmljivanju nekretnina i zakonskoj praksi.

Ukoliko nameravate da iznajmite stan u Beogradu, Nišu i Novom Sadu, pogledajte aktuelnu ponudu nekretnina u svim cenovnim rangovima. Pružićemo vam kompletnu pravnu i savetodavnu podršku tokom celog procesa – od izbora stana, sastavljanja ugovora i tokom trajanja zakupa. Vaš dom je naša misija.