Hipoteka: Sve što treba da znate o kupovini i prodaji stana pod hipotekom!

Ono što kreditne kupce najviše zanima je šta je to tačno hipoteka, kako se vrši upis hipoteke u katastru nepokretnosti i da li je moguće prodati ili kupiti stan koji je opterećen hipotekom. U ovom tekstu ćemo vam odgovoriti na sva ova pitanja i objasniti sve što treba da znate o hipoteci.

Šta je hipoteka?

Hipoteka predstavlja založno pravo na nepokretnosti koje ovlašćuje poverioca da naplati svoje potraživanje prodajom nepokretnosti, u slučaju da dužnik ne isplati dug. Kod kupovine stana na kredit hipoteka je garancija banci  ukoliko kupac stana ne bude mogao da otplaćuje kredit, jer će banka u tom slučaju moći da proda nepokretnost i na taj način namiri svoje potraživanje. Nepokretnost na kojoj je uspostavljena hipoteka ostaje u vlasništvu kupca, pa on može raspolagati tom nepokretnošću. Dakle, kada kupite stan i uspostavite na njemu hipoteku, vi u tom stanu možete da živite, da ga iznajmite, pa čak i da ga prodate.

Kako kupiti stan koji je pod hipotekom?

Većina kupaca kada čuje da je stan pod hipotekom ubrzo odustane od kupovine. Ali postoji nekoliko načina da sigurno kupite stan pod hipotekom. 

1. Prodavac isplaćuje dug i briše hipoteku pre prodaje nekretnine

Prodavac može da obriše hipoteku do dana zaključenja ugovora o prodaji  nepokretnosti. To može da uradi tako što će izmiriti dug prema banci u celosti. Često se dešava da prodavac baš iz kapare dobijene od kupca prilikom zaključenja predugovora o prodaji nepokretnosti isplati potraživanje koje je obezbeđeno hipotekom. Kada prodavac obriše hipoteku iz katastra nepokretnosti, on kupcu dostavlja list nepokretnosti bez tereta i zabeležbi i tada se može pristupiti zaključenju glavnog ugovora o prodaji nepokretnosti.

2. Kupac isplaćuje hipoteku banci delom novca predviđenim za kupovinu nekretnine

Druga opcija je da kupac deo ugovorene cene isplati direktno banci kao hipotekarnom poveriocu u visini njenog potraživanja. U tom slučaju prodavac pre zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti od banke dobija pismo o namerama u kojem se banka obavezuje da će nakon izmirenja celog duga izdati dozvolu sa brisanje hipoteke (brisovnica) Pored pisma o namerama prodavac od banke mora da zatraži i potvrdu o stanju duga kako bi se utvrdilo koliko je ukupno potraživanje banke.  Nakon overe ugovora o prodaji nepokretnosti kupac će, prateći instrukcije banke, jedan deo ugovorene cene isplatiti na namenski račun prodavca u banci. Nakon ove isplate prodavac je dužan da preduzme u banci sve potrebne radnje radi likvidacije kredita koji je obezbeđen hipotekom, da pribavi dozvolu sa brisanje hipoteke i pred nadležnom službom za katastar nepokretnosti pokrene postupak za brisanje hipoteke.

3.  Kupac prenosi novac prodavcu da isplati hipoteku 

Treća opcija je najnepovoljnija za kupca i shodno tome je ne preporučujemo. Kupac može da isplati ugovorenu cenu direktno na račun prodavca, a da se prodavac obaveže da tim novcem isplati banci dug u celosti. Nakon toga, procedura brisanja hipoteke je ista. Ova opcija nije povoljna za kupca zato što može da se desi da prodavac ne ispuni svoju obavezu, ne isplati dug banci i da kupac stekne nepokretnost koja ostaje opterećena hipotekom.  Prve dve opcije su svakako sigurnije i bolje. 

Šta je založna izjava? 

Založna izjava je izjava vlasnika stana da se na njegovoj nepokretnosti zasnuje hipoteka. Založnu izjavu sastavlja notar, a potpisuje je prodavac. Objasnićemo vam zašto vam je ona potrebna, zašto je potpisuje prodavac iako je potrebna da bi se kupcu odobrio kredit i kako to funkcioniše u praksi. 

Kada kupujete stan na kredit, na stanu koji kupujete uspostavlja se hipoteka radi obezbeđenja potraživanja banke. U praksi založna izjava se sačinjava i potpisuje neposredno pre overe ugovora o prodaji nepokretnosti i nju potpisuje prodavac koji je u tom trenutku i dalje vlasnik stana. Javni beležnik koji je sačinio založnu izjavu istu dostavlja nadležnoj službi za katastar nepokretnosti radi upisa hipoteke. Nakon dobijanja rešenja o upisu hipoteke na nepokretnosti koja je predmet prodaje   

Od trenutka sačinjavanja založne izjave i zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti do trenutka isplate novčanih sredstava iz stambenog kredita mora da protekne nekoliko dana, dok nadležna služba za katastar nepokretnosti ne donese rešenje o upisu hipoteke.

Da li postoji rizik za prodavce nekretnina zbog upisa hipoteke?

Prodavci se često nepotrebno uplaše da će njihov stan biti opterećen hipotekom budući da oni potpisuju založnu izjavu. Iako se prodavac pojavljuje kao potpisnik založne izjave, hipoteka se upisuje u katastar nepokretnosti tek nakon zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti kojim prodavac otuđuje predmetnu nepokretnost. Novčana sredstva iz stambenog kredita banka isplaćuje odmah nakon donošenja rešenja o upisu hipoteke. Iako se hipoteka upisuje pre nego što prodavac primi ugovorenu cenu i pre nego što u katastru nepokretnosti kupac bude upisan kao novi vlasnik, prodavac nema razloga za brigu jer ukoliko ne primi ugovorenu cenu takva hipoteka nema svoj osnov, odnosno ne postoji potraživanje banke čijem obezbeđenju ta hipoteka služi, već prodavac nesmetano može da zahteva njeno brisanje. Tek nakon prijema ugovorene cene u celosti prodavac će kupcu dati saglasnost na osnovu koje može da se upiše kao novi vlasnik stana (clausula intabulandi).

Kako upisati hipoteku nad objektom u izgradnji? 

Ako kupujete stan u izgradnji nad njim ne možete primeniti istu proceduru, jer takav stan nije upisan u katastar nepokretnosti. Tu se primenjuje posebna procedura upisa hipoteke, tako što se hipoteka upisuje na zemljištu na kojem se objekat gradi. Nakon što je izgradnja završena, stan se upisuje u katastar nepokretnosti i hipoteka se onda upisuje na taj stan. 

I ono što će vas možda najviše zanimati jeste da hipoteka prestaje da važi ispisom iz katastra nepokretnosti, kada obezbeđeno potraživanje prestane da postoji.

Trudimo se da vam što više olakšamo ceo proces kupovine stana. Na City Expert sajtu imate na raspolaganju veliki izbor stanova i kuća na prodaju u Beogradu i Novom Sadu. Sve nekretnine na našem sajtu su prošle kroz proces provere, tako da neće biti neprijatnih iznenađenja. Pored stručnih agenata mi imamo i pravni tim koji sa svim našim korisnicima radi na tome da proces kupovine stana bude što brži i jednostavniji.