Porez na prihode od nepokretnosti uređen je Zakonom o porezu na dohodak građana ("Sl. glasnik RS", br. 24/2001, 80/2002, 80/2002 - dr. zakon, 135/2004, 62/2006, 65/2006 - ispr., 31/2009, 44/2009, 18/2010, 50/2011, 91/2011 - odluka US, 7/2012 - usklađeni din. izn., 93/2012, 114/2012 - odluka US, 8/2013 - usklađeni din. izn., 47/2013, 48/2013 - ispr., 108/2013, 6/2014 - usklađeni din. izn., 57/2014, 68/2014 - dr. zakon, 5/2015 - usklađeni din. izn., 112/2015 i 5/2016 - usklađeni din. izn., u daljem tekstu: Zakon. Članom 3. tačkom 5) Zakona, propisano je da porezu na dohodak građana podležu prihodi od nepokretnosti, a članom 6. je propisano da je poreski obveznik fizičko lice koje je po odredbama ovog zakona dužno da plati porez (u daljem tekstu: obveznik). Dakle, predmet oporezivanja su prihodi od nepokretnosti koje obveznik ostvari izdavanjem u zakup ili podzakup nepokretnosti.
Takođe, ovo pitanje je regulisano Zakonom o poreskom postupku i poreskoj administraciji ("Sl. glasnik RS", br. 80/2002, 84/2002 - ispr., 23/2003 - ispr., 70/2003, 55/2004, 61/2005, 85/2005 - dr. zakon, 62/2006 - dr. zakon, 63/2006 - ispr. dr. zakona, 61/2007, 20/2009, 72/2009 - dr. zakon, 53/2010, 101/2011, 2/2012 - ispr., 93/2012, 47/2013, 108/2013, 68/2014, 105/2014, 91/2015 - autentično tumačenje, 112/2015 i 15/2016, u daljem tekstu: Zakonom o poreskom postupku i poreskoj administraciji) u delu koji se odnosi na procenu poreske osnovice.
Šta je prihod od nepokretnosti?
Nepokretnostima u smislu ovog Zakona smatraju se: 1) zemljište; 2) stambene, poslovne i druge zgrade, stanovi, poslovne prostorije, garaže i drugi (nadzemni i podzemni) građevinski objekti, odnosno njihovi delovi.
Prihodom od nepokretnosti smatra se ostvarena zakupnina u koju se uračunava i vrednost svih izvršenih obaveza i usluga na koje se obavezao zakupac, osim obaveza plaćanja troškova nastalih tokom zakupa, a koji zavise od obima potrošnje zakupca (npr. električne energije, telefona i slično). Zakon propisuje izuzetak koji se odnosi na prihode koje od izdavanja nepokretnosti ostvari preduzetnik koji obavlja delatnost izdavanja nepokretnosti, a koji se oporezuju kao prihod od samostalne delatnosti.
Dakle, ukoliko je ugovorom o zakupu određena neto zakupnina i istovremeno ugovorena obaveza zakupca da plaća i sve račune po osnovu utrošene električne energije, telefona, kablovske TV/interneta, grejanja, Infostana i slično, prihodom od nepokretnosti smatraće se ugovorena neto zakupnina.
Ukoliko, pak, zakupodavac i zakupac ugovore da zakupac zakupodavcu plaća određeni iznos zakupnine u koji su uračunati i svi troškovi, prihodom od nepokretnosti za svaki mesec smatraće se razlika između tog ukupnog iznosa i iznosa svih pripadajućih troškova (računa) za taj mesec, što je obveznik obračuna i plaćanja poreza dužan da sam obračuna svakog meseca.
Kolika je poreska stopa na prihod od nepokretnosti?
Stopa poreza na prihode od nepokretnosti iznosi 20%, ali je pre primene stope poreza potrebno da definisati šta je oporezivi prihod na koji se ova stopa primenjuje.
Zakonom je propisano da oporezivi prihod od nepokretnosti čini bruto prihod od nepokretnosti (dakle, ostvarena zakupnina u koju se uračunava i vrednost svih izvršenih obaveza i usluga na koje se obavezao zakupac, osim obaveza plaćanja troškova nastalih tokom zakupa, a koji zavise od obima potrošnje zakupca), umanjen za normirane troškove u visini od 25%. Zakon propisuje izuzetak kod utvrđivanja oporezivog prihoda od nepokretnosti ostvarenog po osnovu iznajmljivanja stanova, soba i postelja putnicima i turistima za koje je plaćena boravišna taksa, kod kojih se normirani troškovi priznaju u visini od 50% od bruto prihoda.
Obvezniku poreza na prihode od nepokretnosti, na njegov zahtev, umesto normiranih troškova priznaće se stvarni troškovi koje je imao pri ostvarivanju i očuvanju prihoda, ako za to nadležnoj poreskoj upravi podnese dokaze. Na primer, obveznik (zakupodavac) koji je morao zameniti krov na kući koju je dao u zakup, jer je isti odnela oluja, ima pravo od nadležne poreske uprave zahtevati priznavanje stvarnih troškova ove opravke, ali je o istima dužan podneti dokaze (u konkretnom slučaju to bi mogao biti zapisnik opštinske komisije o šteti nastaloj zbog elementarne nepogode, računi za kupljenu drvenu građu i crep, račun za usluge majstora i slično).
U slučaju podzakupa, oporezivi prihod od nepokretnosti koji ostvari obveznik zakupac koji nepokretnost izdaje u podzakup, čini razlika između zakupnine koju ostvaruje i zakupnine koju plaća zakupodavcu.
Primeri obračuna
Potrebno je obratiti pažnju na to koja cena zakupa je ugovorena, tačnije da li se radi o bruto ili neto zakupnini. Računica se razlikuje od toga da li je ugovoren neto ili bruto iznos zakupnine. Uzmimo za primer da je ugovorena bruto cena mesečne zakupnine (bez troškova nastalih tokom zakupa).
Primer kada se ugovori 100€ bruto zakupnine je: osnovica za obračun poreza: 100€ - 25% = 75€ iznos poreza: 20% od 75€ = 15€ dakle, od 100€ bruto, zakupodavac plaća 15€ poreza, i ostaje mu 85€ neto zakupnine.
Primer kada se ugovori 120€ bruto: osnovica za obračun poreza: 120€ - 25% = 90€ porez: 20% od 90€ = 18€ iznos dakle, od 120€ bruto, zakupodavac plaća 18€ poreza, i ostaje mu 102€ neto zakupnine.
Uzmimo za primer da je ugovorena neto cena mesečne zakupnine (bez troškova nastalih tokom zakupa) u visini od 100€ odnosno oko 12.300 dinara neto. Na neto iznos mora da se prvo primeni koeficijent koji iznosi 1,176471 (ovaj koeficijent je isti i za dinare i za evre) kako b se sračunao bruto iznos, dakle bruto zakupnina u našem primeru bi iznosila 14.471 dinara bruto. Ova bruto zakupnina se umanjuje za normirane troškove koji iznose 3.618 dinara, pa je oporezivi prihod 10.853. Na taj oporezivi prihod, plaća se porez u iznosu od 2.171 dinara odnosno 17,65€.
Primer kada se ugovori 100€ neto potrebno je primeniti koeficijent 1,176471: Dakle na 117,6471€ bruto: osnovica za obračun poreza: 117,6471€ - 25% = 88,235225€ porez: 20% od 88,235225€ = 17,647045€ dakle, od 117,6471€ bruto, zakupodavac plaća 17,6471€ poreza, i ostaje mu 100€ neto zakupnine koja je i ugovorena. Ugrubo rečeno na svakih 100€ neto zakupnine, treba platiti još oko 17,65€ poreza.
Ovlašćenja poreske uprave
Zakonom o poreskom postupku i poreskoj administraciji propisana su ovlašćenja poreske uprave da primenom metode procene odredi drugu poresku osnovicu od one koju su zakupac i zakupodavac ugovorili, tako da se može desiti da u rešenju poreske uprave, zbog uvećane poreske osnovice bude uvećan i iznos poreza na prihod od nepokretnosti.
Ko je obveznik poreza?
Obveznik poreza na prihode od nepokretnosti je fizičko lice koje izdavanjem u zakup ili podzakup nepokretnosti ostvari prihode po tom osnovu. Obveznikom se ne smatra preduzetnik koji nepokretnosti izdaje u zakup ili podzakup u okviru obavljanja registrovane samostalne delatnosti.
Članom 99 Zakona, propisano je da, u slučaju kada je isplatilac zakupnine pravno lice (ili preduzetnik), porez na prihod od nepokretnosti je dužno da utvrdi (obračuna) i plati to pravno lice (ili preduzetnik), i to kao porez po odbitku od svake plaćene zakupnine. Pod pravnim licem u smislu ove odredbe pored privrednih subjekata (kao što su preduzetnici ili d.o.o. ili a.d.) podrazumeva se i deo pravnog lica (na primer ogranak), odnosno poslovna jedinica nerezidentnog pravnog lica koja je registrovana kod nadležnog državnog organa (na primer predstavništvo, kao i državni organi i organizacije. Pravno lice (ili preduzetnik) kao isplatilac obračunava, obustavlja i uplaćuje na propisani jedinstveni uplatni račun u momentu isplate prihoda, u skladu sa propisima koji važe na dan isplate prihoda. Takođe, pravno lice (ili preduzetnik) kao isplatilac je dužno je da obvezniku, prilikom svake isplate, kao i po isteku godine, izda obračun sa podacima o: bruto prihodu, troškovima, oporezivom prihodu, olakšicama, plaćenim doprinosima za socijalno osiguranje i plaćenom porezu.
Ukratko rečeno, ukoliko je zakupac fizičko lice, porez je dužan da obračuna i uplati zakupodavac. Kada je, pak, zakupac pravno lice (ili preduzetnik), ono je dužan da obračunava i plaća porez, i o tome jednom godišnje izda odgovarajući obračun.
Kome se podnosi poreska prijava?
Poreski obveznik (zakupodavac) je dužan da Poreskoj upravi, i to filijali na čijoj se teritoriji nalazi nepokretnost data u zakup, podnese poresku prijavu u roku od 30 dana od dana zaključenja ugovora o zakupu. Skrećemo pažnju na to da samo poreski obveznik može podneti ovu poresku prijavu, dakle samo fizičko lice koje prima zakupninu (zakupodavac). Ostala lica, uključujući i zakupca, sve i da imaju primerak ugovora o zakupu, jednostavno po zakonu nisu ovlašćena za podnošenje ove poreske prijave, osim ako ga zakupodavac na to ne ovlasti.
Ova web stranica koristi kolačiće (cookies). Ukoliko želite da saznate više o pojmu cookies i kako da ih isključite, pogledajte Cookie Policy. Nastavljajući posetu našem web sajtu, saglasni ste sa korišćenjem cookies.
