Zašto se stan ne prodaje iako je cena realna? Nekad presude lift, komšije, energija; ili nešto sasvim neočekivano

Cena je često prva stvar koju kupac vidi, ali retko poslednja stvar zbog koje donosi odluku. Stan može biti pravilno procenjen, može imati dobru lokaciju, pristojnu kvadraturu i sve karakteristike koje kupac traži, a da se ipak mesecima ne prodaje.

Zašto?

Jer osoba koja kupuje stan zamišlja budući život u tom prostoru – i sve ono što dolazi uz njega.

Neke prepreke su potpuno konkretne: vlaga, parket, problem oko podruma ili lifta, a druge je teže izmeriti. Nekada kupcu jednostavno ne prija atmosfera u stanu ili način na koji ga vlasnik predstavlja.

Vukašin Šoć iz City Experta izdvaja upravo takve situacije iz iskustva sa tržišta.

1. Cena stana je realna, ali kupac mora da uloži značajan novac u renoviranje

Jedan od najčešćih razloga zbog kojih se prodaja ne realizuje jeste to što realna cena više nije tako poželjna kada joj se dodaju svi troškovi koji kupca čekaju nakon kupovine.

Stan na prvi pogled može biti korektno procenjen. Kupcu se dopadne, dođe na gledanje i tek tada primeti da deo zida vlaži, da se parket podigao ili da postoji neki drugi problem koji zahteva ozbiljnu sanaciju. Tada se računica menja.

„Kupci često nisu svesni koliko mogu da koštaju radovi u jednom stanu. Tek kada im se nekretnina zaista dopadne i približe se odluci o kupovini, krenu da razgovaraju sa arhitektom i izvođačima radova. Onda shvate da im za renoviranje treba još 20, 30 hiljada evra, a često i više“, objašnjava Vukašin Šoć.

Cena stana koja im je u početku bila prihvatljiva odjednom više nije cena koju mogu da priušte.

Savet za prodavce stanova oko formiranja cene

Prodavac stana treba da razmišlja i iz perspektive kupca: pored toga da li je cena kvadrata tržišna, važno je pitati se koliko će kupca koštati da stan dovede u stanje u kakvom želi da živi?

Ukoliko niste sigurni kako da procenite stan, agenti City Experta imaju veliko iskustvo sa najrazličitijim nekretninama, a nakon razgovora sa njima saznaćete adekvatnu prodajnu cenu. 

Popunite formular za besplatnu procenu nekretnine na linku.

2. Stan ima neku skrivenu manu

Kupce mogu odbiti određene mane koje nisu očigledne iz samog oglasa. 

Prizemni stanovi, recimo, mogu imati specifične probleme sa instalacijama zgrade. Kada dođe do zagušenja vertikale, niži stanovi prvi mogu biti pogođeni. U slučaju povratka kanalizacije i povećanja pritiska u cevima, može doći i do izlivanja kroz sifone u kuhinji ili kupatilu.

Kupac možda neće znati šta se tačno dogodilo, ali će primetiti posledice.

„Dešava se da ljudi čim uđu u stan osete neprijatan miris. Ili vide mrlje na zidu i shvate da je sifon već pucao. Takve stvari odmah stvaraju rezervu prema nekretnini“, kaže Šoć.

3. Kupcima se ne dopadnu trenutni stanari/prodavci

Ovo je jedan od zanimljivijih razloga zbog kojih kupci odustaju.

Prema iskustvu Vukašina Šoća, sve više ljudi obraća pažnju na utisak koji prostor i ljudi u njemu ostavljaju na njih. Stan može biti odličan, bez ikakve očigledne mane, ali kupcu se jednostavno ne dopadne atmosfera.

Ponekad je razlog osoba koja prodaje stan. Ako vlasnik tokom gledanja ne dozvoljava kupcu da postavi pitanje, stalno govori, odlazi u lične teme ili se tokom obilaska dogodi neprijatan razgovor ili konflikt, kupac može izaći iz stana sa osećajem da ne želi da bude deo takve situacije.

„Ljudi ne žele da imaju osećaj da nasleđuju energiju ljudi koji su prethodno živeli u tom prostoru“, kaže Šoć.

A ponekad je dovoljan jedan neobičan detalj

Postoje i situacije koje je teško racionalno objasniti. Kupac zakorači u nekretninu koja mu po svim parametrima odgovara, ali mu pažnju privuče nešto što mu stvara neprijatan osećaj. To mogu biti sugestivne slike, neobična dekoracija, ili neki potpuno neočekivan detalj.

„Imali smo čak slučaj u City Expertu gde je vlasnik u stanu držao neobičan pozorišni komad. Nekome će takav detalj biti zanimljiv, ali nekome može probuditi neželjene emocije koje odvlače pažnju od samog stana“, kaže Vukašin Šoć.

Zato je, kada se stan prodaje, najbolje napraviti prostor u kojem nekretnina može da bude glavni junak. Što manje ličnih stvari i dekoracije, a što više svetlosti i slobodnog prostora za kupca da zamisli kako bi izgledao njegov život tu.

4. Dobar stan može da izgubi bitku zbog komšiluka

Za kupca nije važan samo stan. već i zgrada u kojoj će živeti.

Buka iz susednog stana, loša zvučna izolacija između zidova ili očigledni konflikti među komšijama mogu biti dovoljan razlog da potencijalni kupac odustane.

Posebno kada tokom samog gledanja čuje buku ili prisustvuje neprijatnoj situaciji.

„Ljudima je veoma stalo do harmonične stambene zajednice. Važno im je i da je okruženje bezbedno i da zgrada ili kraj nisu na lošem glasu“, objašnjava Šoć.

5. Podrum koji „pripada stanu“ – ali niko ne zna tačno kako

Naizgled sitna stvar može postati ozbiljna prepreka ako dokumentacija i dogovor među stanarima nisu jasni.

Dešava se da postoji podrum koji se tradicionalno koristi uz određeni stan, ali nije jasno regulisano kome ta prostorija pripada i na osnovu čega vlasnik ima pravo da ga koristi.

Kupcu koji želi da zna šta tačno kupuje, ovakva situacija može predstavljati veliki znak pitanja.

6. I lift može biti problem – čak i kada ga zgrada ima

Kod stanova na višim spratovima odsustvo lifta je očigledna mana. Međutim, dešavalo se da potencijalni kupci dođu da pogledaju stan i shvate da je lift premali za njihove potrebe. Na primer, ne mogu u njega da smeste kolica za bebu.

Još jednostavnija situacija: kupac dođe na gledanje, a lift baš tada ne radi.

„To možda deluje kao sitnica, ali kupac koji treba svakodnevno da koristi lift neće je tako doživeti“, kaže Šoć. Za nekoga ko živi na drugom spratu, kvar lifta je neprijatnost. Za nekoga ko kupuje stan na desetom, može da bude mnogo više od toga.

Kako pripremiti stan za prodaju?

Ako se nekretnina dugo ne prodaje, nije uvek odgovor u spuštanju cene. Pre toga, vredi proveriti šta kupac zapravo vidi kada uđe kroz vrata.

Da li postoje problemi koji nisu vidljivi na fotografijama? Da li su potrebne ozbiljne popravke? Da li je jasno regulisano korišćenje podruma? Da li lift radi? Da li se čuje buka iz susednih stanova? I možda najvažnije – kakvo iskustvo kupac ima tokom samog gledanja?

Zato je preporuka da stan, kada god je moguće, bude oslobođen od zakupaca i životinja tokom procesa prodaje. Ne zato što su oni sami po sebi problem, već zato što njihovo prisustvo može uticati na iskustvo potencijalnog kupca. Zakupac možda nije raspoložen da pokazuje stan, kućni ljubimac može privući svu pažnju, a vlasnik koji je prisutan može iz najbolje namere preuzeti ceo razgovor.

Cilj gledanja nije da kupac upozna život trenutnog vlasnika, već da može da zamisli svoj život u tom prostoru.

Ukoliko imate bilo kakvih problema sa prodajom nekretnine, obratite se City Expert timu. Uz pravog savetnika, vrhunsku medijsku prezentaciju i pravilnu cenu: Vaš stan će pronaći kupce u najkraćem roku!