Kako prodati stan ili kuću?

cityexpert Saveti / Cityexpert

Kako prodati stan ili kuću?

Prodaja stana ili kuće je veliki korak u životu. Zato nam je važno da razumete ceo proces i da znate šta možete da očekujete. Ako imate realna očekivanja i ako uz vas stoji pouzdana agencija za nekretnine, na dobrom ste putu da lako i efikasno prodate vašu nepokretnost. Za vas smo pripremili vodič za prodaju stana ili kuće u kojem možete saznati sve što vam je potrebno da kroz ceo proces prođete lako, brzo i sa što manje stresa.

1. Napravite plan 

Pre nego što se upustite u prodaju stana ili kuće, potrebno je da napravite detaljan plan i da definišete vremenske rokove. Ukoliko živite u tom stanu i želite da kupite novi stan ili kuću, potrebno da je odvojite dovoljno vremena da biste pronašli novi dom i preselili se bez stresa. Ali, pored toga, važno je i da odlučite kako želite da prodate stan. Razmislite da li želite da stan prodate što pre, čak i po manjoj ceni, ili ste spremni da tražite idealnog kupca neko duže vreme. 

2. Izaberite način na koji ćete da prodate nekretninu

Stan ili kuću možete da prodate sami. Tada ćete morati sami da prikupite dokumentaciju, oglasite nekretninu, promovišete je i da nađete kupca. Takođe, biće vam potrebne i usluge advokata. Na ovaj način ćete uštedeti novac, ali ćete potrošiti mnogo vremena.

Stan možete prodati i uz pomoć agencije za nekretnine gde će se agencija pobrinuti o svakom detalju i pomoći vam da prodaju realizujete u rekordnom roku. Neke agencije sarađuju sa advokatima, pa će vam pravna pomoć biti dostupna u okviru same agencije.

3. Izaberite agenciju za nekretnine

Pre nego što donesete odluku raspitajte se kod prijatelja i poznanika za pouzdanu agenciju za nekretnine. Svaka agencija naplaćuje posredničku proviziju od 2 do 3%. U City Expert-u provizija iznosi 1.8% i važi za svaku nekretninu.

Agencije vam nude kompletnu uslugu i pomoć oko dokumentacije, kao i uslugu pronalaženja kupca. Uvek se odlučite samo za proverenu agenciju za nekretnine sa dobrom reputacijom. Imajte na umu da na pokazivanje stanova i sastanke sa agentom obično odlazi mnogo vremena, a da potencijalni kupci imaju specifične zahteve i očekivanja. 

Mi smo u City Expert-u bili svesni ovog problema i želeli smo da nađemo način da uštedimo vreme koje odlazi na razgledanje. Zato za svaku nekretninu pravimo prezentaciju koja uključuje fotografije, video snimak, 360 prikaz i mapu stana (tlocrt) na osnovu kojeg kupci imaju tačan uvid u raspored prostorija. Takođe, naši agenti i pravni tim proveravaju svu dokumentaciju, kako bi na vreme uočili nepravilnosti i pomogli vam da prikupite sve što vam treba.

Sa agencijom ćete potpisati ugovor o posredovanju u kojem će, između ostalog, biti definisana visina posredničke naknade, tj. provizija.

4. Budite spremni da platite proviziju 

Ukoliko se odlučite za prodaju preko agencije, budite spremni da platite posredničku proviziju. Bilo da ona iznosi 2% ili 3% (dobro proverite da li je cena sa ili bez PDV-a) od ukupne vrednosti nekretnine, ili samo 1.8% (sa uračunatim PDV-om) kao što je to u City Expertu, provizija pokriva troškove agencije. 

U cenu provizije City Expert-a uključena je i izrada prezentacije, oglašavanje, rad sa agentom na promociji nekretnine i procesu pregovora, pomoć pravne službe pri sastavljanju predugovora ili ugovora o prodaji, kao i korisnička podrška za vas i vaše zainteresovane kupce.

5. Pripremite dokumentaciju 

Pre nego što zakažemo fotografisanje nekretnine, mi u City Expert-u tražimo od vlasnika nekretnine da nam pošalje dokumentaciju.  

Vlasnička dokumenta su:

  • vlasnički list
  • kupoprodajni ugovor
  • ugovor o poklonu
  • ugovor o doživotnom izdržavanju
  • rešenje o nasleđivanju. 

Proveravamo da li je nekretnina upisana u katastar nepokretnosti i ko je upisan kao vlasnik. Zatim tražimo pravni sled od osobe koja je upisana u katastar kao vlasnik. Ukoliko nekretnina nije uknjižena, biće potrebno da dostavite i potvrdu o ozakonjenju. Više od 80% kupaca traži isključivo uknjižene nekretnine zato što banke odobravaju stambene kredite samo za uknjižene stanove. Ako ima više vlasnika stanova onda morate da imate saglasnost za prodaju ostalih suvlasnika. Naši agenti će vas svakako detaljno uputiti u ceo proces, ali budite spremni da se posvetite pripremanju dokumentacije. 

Kada dobijemo odgovarajuću dokumentaciju, mi ćemo vam zakazati fotografisanje. Deo dokumentacije nam možete poslati i nakon fotografisanja. 

6. Odredite cenu 

Obratite posebnu pažnju na faktore koji utiču na cenu nekretnine. Da li vaš stan ima dva kupatila, veliku terasu, sistem grejanja koji štedi energiju? Da li vaša kuća ima bazen, ostavu ili veliko dvorište? Da li su za vašu nekretninu potrebna dodatna ulaganja? Sve su ovo faktori koji utiču na cenu nekretnine. Agent će vam predložiti da ne odstupate previše od tržišne cene, jer će se takva nekretnina vrlo teško prodati. Naravno, kako trenutno cene nekretnina rastu vi možete prilagoditi cenu trenutnom stanju i ponudi na tržištu. Najbolje je da poslušate savet iskusnog agenta koji se bavi procenama vrednosti nepokretnosti.

7. Pripremite se za fotografisanje nekretnine i razgledanja 

Neke sitne popravke u stanu znatno mogu uticati na cenu nekretnine i na prvi utisak. Vodite računa da ne ulažete previše novca i vremena u nešto što će novi vlasnici svakako promeniti. Vi možete da zašrafite, zategnete, očistite, zamenite ono što je dotrajalo, a utiče na prvi utisak. Ukoliko su svi stanovi u vašoj zgradi renovirani, a samo vaš nije, možda se možete odlučiti i na veće radove i tako prodati stan po mnogo većoj ceni. Ako je u pitanju kuća, obavezno sredite dvorište i prilaz. 

Fotografije koje pravi City Expert tim su visoke rezolucije i prikazuju svaki detalj vašeg prostora. Zato je važno da sklonite lične stvari i da sredite stan. Prvi utisak je veoma važan, čak i presudan, tako da izdvojite dovoljno vremena da se pripremite. 

8. Upoznajte se sa zainteresovanim kupcima 

Ako sarađujete sa tradicionalnim agencijama agent će biti prisutan na razgledanju i pokazaće prostor zajedno sa vama. Mi u City Expert-u to radimo malo drugačije. Sa nama stupate u direktnu komunikaciju za zainteresovanim kupcem, pa ćete na samom razgledanju sami pokazati svoju nekretninu. Imajte na umu da kupci već znaju kako prostor izgleda i da već znaju šta se nalazi u okolini vašeg stana, tako da iskoristite vreme da razgovarate o onim stvarima koje kupac možda ne zna. Pokažite sve prednosti vašeg stana i obavezno budite otvoreni za pregovore. 

9. Pregovarajte 

Za podršku u pregovaranju na raspolaganju su vam agenti. Kako se i u tradicionalnim agencijama i u našoj onlajn agenciji, pregovori vode na isti način – telefonom, pokušaćemo da vam damo par korisnih saveta kako da uspešno pregovarate. 

  • Budite strpljivi. Shvatite da i vi i kupac imate isti cilj – da transparentno i bez skrivenih troškova dođete to uspešne realizacije. Takođe, imajte na umu da je to i naš cilj.
  • Budite spremni da smanjite cenu. Koliko god da želite da stan ili kuću prodate po najvišoj mogućoj ceni, shvatite da to jednostavno nije moguće i da ćete godinama bezuspešno tražiti kupca. Iz našeg iskustva, možemo vam sa sigurnošću reći da se stanovi uglavnom prodaju za cenu koja je malo iznad ili ispod tržišne. 
  • Budite fleksibilni. Ako kupci zatraže od vas više vremena za primopredaju ili žele još nekoliko puta da vide nekretninu, izađite im u susret. 

10. Potpisivanje predugovora 

Bez obzira na to da li kupac kupuje stan na kredit ili plaća u kešu, potpisivanje predugovora je važan korak zato što je to dokument koji štiti i vas kao prodavca i vašeg kupca. Da bi kupac kupio stan na kredit, potrebno je da u banci podnese određenu dokumentaciju, uključujući i predugovor o prodaji. U predugovoru su definisani način isplate, visina kapare, datum primopredaje i ostalo. Ako ceo proces nije uslovljen prethodnom prodajom stanova, onda se potpisivanje predugovora može preskočiti i odmah preći na potpisivanje ugovora o prodaji.

Najčećše je ugovor o prodaji zapravo samo dopunjen preduogovor i ovo je veoma važan dokument.

11. Pripremite se za procenu vrednosti nekretnine 

Procenitelj nekretnina je ovlašćeno, stručno lice koje vrši procenu vrednosti nepokretnosti. Ako kupac kupuje stan uz pomoć stambenog kredita, procenitelj će doći u inspekciju kako bi banka kupcu odobrila kredit. Dokumenti koji su potrebni procenitelju su izvod iz katastra nepokretnosi i predugovor. Ukoliko procenitelj zaključi da nekretnina vredi manje od cene za koju je prodajete, banka će kupcu odobriti manji kredit, te će on za tu razliku u novcu morati da poveća svoje učešće u kreditu, ili će vam savetovati da ponovo pregovarate oko cene. Procenitelja bira kupac sa liste koju će dobiti od svog bankara. Trošak procene snosi kupac. Ovo su sve uobičajeni postupci i naši agenti će vam pomoći da stručno i samouvereno prođete proces procene.

12. Potpisivanje ugovora o prodaji nepokretnosti 

Potpisivanje ugovora je najsloženiji korak u celom ovom procesu. U City Expert-u vam je na raspolaganju advokatska kancelarija koja pomaže pri potpisivanju ugovora i tu je za vas tokom celog procesa. Najbolji način da se pripremite za potpisivanje ugovora jeste da imate poverenja u svoju agenciju i da njima prepustite ovaj korak. Biće važno da nekoliko puta pročitate ugovor, da ga razumete i da budete saglasni sa svim njegovim stavkama. Ugovor o prodaji nepokretnosti mora biti u formi javnobeležničkog zapisa, za koju je nadležan Javni beležnik na čijem službenom području se nalazi nepokretnost koja je predmet ugovora. Naši advokati sastavljaju ugovor za solemnizaciju i prosleđuju ga Javnom beležniku koji će nakon detaljne provere taj ugovor solemnizovati. Solemnizacija je davanje snage javne isprave – privatnoj ispravi koja je Javnom beležniku podneta na potvrđivanje. 

Važno da je i vi, a i vaš kupac razumete sve članove ugovora, klauzule i da budete upućeni i njihova značenja i posledice. Zato je veoma bitno da izaberete agenciju od poverenja. Mi želimo da vi imate potpunu kontrolu nad celim procesom i da budete upućeni u svaki korak.

13. Računajte na poreze 

Sada ste pri samom kraju ovog procesa. Potrebno još samo da ispunite svoje finansijske obaveze. Prvi porez koji treba da platite je porez na kapitalnu dobit. On iznosi 15% od razlike prodajne i nabavne cene. Ukoliko je ova razlika negativna, tj. ukoliko niste ostvarili nikakvu kapitalnu dobit, nemate šta da platite. Takođe, u slučaju da odmah planirate da kupite novi stan, imate 90 dana od dana zaključenja ugovora o prodaji da stečeni novac uložite u novu nepokretnost i da budete oslobođeni od ovog poreza. Takođe, ukoliko u roku od 12 meseci uložite u novi stan, imate pravo na povraćaj poreza. Postoje slučajevi kada je prodavac oslobođen od plaćanja poreza, zato slobodno pitajte vašu agenciju da vam objasni vaš slučaj. Zatim tu je i porez na prenos apsolutnih prava, koji obično plaća kupac. Pročitajte više o porezima ovde i informišite se dobro o svim vašim finansijskim obavezama. 

Koristite ovaj tekst kao jedinstveni vodič za prodaju stana i informišite se unapred o svemu što vas čeka. Kada izaberete saradnju sa City Expert-om, čekaju vas agenti, korisnička podrška, pravni tim, kao i cela ekipa iz tehničkog i razvojnog tima koji rade na bezbednosti, promociji i unapređenju samog korisničkog iskustva i vaših oglašenih nekretnina. Pogledajte kako se kreću cene nekretnina u vašem kraju i kada se odlučite da je vreme da prodate nekretninu krenite u taj proces jednostavnim klikom na dugme.

Najniža provizija na tržištu za vlasnike stanova