Kako biste izmirili sve svoje poreske obaveze koje se tiču posedovanja nepokretnosti i njihove prodaje, važno je da znate koji sve porezi postoje, u kojim situacijama ste dužni da ih izmirite, kada ih morate prijaviti i kada dospevaju za plaćanje.
Porez na imovinu
Porez na imovinu jeste porez koji pogađa fizičko ili pravno lice, bilo rezidenta bilo nerezidenta Republike Srbije (rezident – lice sa prebivalištem u Republici Srbiji), koje ima pravo svojine na nepokretnosti koja se nalazi na teritoriji Republike Srbije. Kada na određenoj nepokretnosti više lica ima pravo svojine (suvlasnici) tada porez na imovinu pogađa svakog od njih i to srazmerno udelima u pravu svojine.
Porez na imovinu se utvrđuje podnošenjem poreske prijave nadležnom odeljenju Uprave za javne prihode u roku od 30 dana od dana zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti. Ono što je specifično za ovaj porez jeste da se plaća tromesečno (dakle četiri puta godišnje) - u roku od 45 dana od dana početka tromesečja.
Zakon o prezu na imovinu predviđa i posebnu poresku olakšicu kojom se utvrđeni porez na imovinu za nepokretnost u kojoj stanuje obveznik umanjuje za 50%, ali to umanjenje ne može biti veće od 20.000 dinara. Zbog toga je poželjno da nakon kupovine nepokretnosti prvo prijave prebivalište na adresi nepokretnosti, a tek potom podnesu poresku prijavu, jer će u tom slučaju biti u prilici da odmah koriste poresku olakšicu.
Porez na imovinu za period pre zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti plaća prodavac, te je preporučljivo da pre njegovog zaključenja dostavi kupcu uverenje o izmirenom porezu na imovinu za poresku obavezu nastalu do dana zaključenja ugovora.
Porez na kapitalne dobitke
Porez na kapitalne dobitke jeste porez koji pogađa fizičko lice, uključujući i preduzetnika, koji prodaje svoju nepokretnost. Prodavac ostvaruje kapitalni dobitak kada proda nepokretnost za cenu koja je veća od cene po kojoj je istu stekao. Porez se plaća upravo na tu razliku između dve cene (osnovica poreza = prodajna cena – kupovna cena). Dakle ovaj porez neće pogoditi svakog prodavca nepokretnosti, već samo one koji ispune uslove koje je zakon propisao, odnosno one koji ostvare kapitalnu dobit.
Prodajnom cenom smatra se ugovorena cena ukoliko ona nije niža od tržišne cene, odnosno tržišna cena koju utvrđuje Poreska uprava u slučaju kada je ugovorena cena niža od tržišne. Nabavnom cenom smatra se cena po kojoj je prodavac ranije stekao predmetnu nepokretnost. Kada je lice samo izgradilo nepokretnost, nabavnu cenu čine troškovi izgradnje, a u slučaju da je stekao poklonom ili nasledstvom nabavnu cenu predstavlja cenu po kojoj je poklonodavac, odnosno ostavilac stekao nepokretnost.
Poresku osnovicu čini iznos koji čini pomenutu razliku prodajne i kupovne cene predmetne nepokretnosti.
Poreska stopa poreza na kapitalnu dobit iznosi 15%.
Obaveza po porezu na kapitalnu dobit nastaje danom prodaje nepokretnosti. Zakon je propisao obavezu lica koje je steklo kapitalnu dobit da podnese poresku prijavu nadležnoj filijali Poreske uprave u roku od 30 dana od dana zaključenja ugovora. Poreska uprava će potom na osnovu poreske prijave doneti rešenje kojim će odrediti porez. Porez na kapitalnu dobit dospeva u roku od 15 dana od dana dostavljanja rešenja poreskom obvezniku.
Zakon je propisao i posebne poreske olakšice:
Kapitalni dobitak se ne utvrđuje i ne oporezuje prilikom prodaje nepokretnosti:
nad kojom je prodavac imao pravo svojine neprekidno najmanje 10 godina,
koja je stečena nasleđem u prvom naslednom redu (npr. od roditelja),
ukoliko se prenos vrši između bračnih drugova i krvnih srodnika u pravoj liniji;
Ukoliko poreski obveznik sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti uloži u rešavanje svog stambenog pitanja i stambenog pitanja članova svoje porodice u roku od 90 dana od dana prodaje, oslobađa se poreza na ostvareni dobitak. Ukoliko sredstva uloži u rešavanje gore pomenutog pitanja u roku od 12 meseci, može se izvršiti povraćaj poreza koji je ranije uredno platio.
Ukoliko poreski obveznik samo deo sredstava ostrenih prodajom uloži u rešavanje svog stambenog pitanja i stambenog pitanja članova svoje porodice, poreska obaveza mu se srazmerno tome umanjuje.
Porez na prenos apsolutnih prava
Porez na prenos apsolutnih prava jeste porez koji se plaća kod prenosa uz naknadu prava svojine na nepokretnosti.
Poreska obaveza nastaje danom zaključenja ugovora o prenosu prava svojine na nepokretnosti. Ukoliko se radi o objektu u izgradnji poreska obaveza nastaje danom primopredaje odnosno stupanja u posed predmetne nepokretnosti.
Poreski obveznik ima obavezu da u roku od 30 dana od dana zaključenja ugovora podnese poresku prijavu radi utvrđivanja poreza. Utvrđena obaveza dospeva u roku od 15 dana od dana dostavljanja rešenja Poreske uprave.
Zakon je propisao da se kao poreski obveznik kod poreza na prenos apsolutnih prava javlja prodavac predmetne nepokretnosti koja se nalazi na teritoriji Republike Srbije. Međutim u praksi se najčešće ugovorom o prodaji nepokretnosti ugovara da će kupac platiti porez na prenos apsolutnih prava, te prodavac u samom ugovoru daje saglasnost kupcu da u njegovo ime i za njegov račun podnese poresku prijavu nadležnoj filijali Poreske uprave, kao i da po donošenju rešenja isti izmiri u celosti.
Poresku osnovicu poreza na prenos apsolutnih prava čini ugovorena cena u ugovoru o prodaji nepokretnosti, ukoliko ona nije niža od tržišne vrednosti nepokretnosti. U slučaju da je ugovorena cena niža od tržišne cene, Poreska uprava može sama utvrditi poresku osnovicu u visini tržišne cene.
Poreska stopa poreza na prenos apsolutnih prava iznosi 2,5%.
Kod ove vrste poreza se javlja specifična poreska olakšica. Naime, zakon predviđa da se porez na prenos apsolutnih prava ne plaća na prenos prava svojine na stanu u situaciji kada fizičko lice kupuje prvi stan (kupac prvog stana), i to za površinu koja za kupca prvog stana iznosi do 40m² i za članove njegovog porodičnog domaćinstva do 15m² po svakom članu. O pravu na oslobođenje plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava za kupca prvog stana možete pročitati na našem blogu.
PDV
Kod poreza koji se mogu javiti pri prenosu prava svojine, PDV se javlja samo u specifičnim, zakonom propisanim situacijama. Osnovno je pravilo da se PDV i porez na prenos apsolutnih prava međusobno isključuju, tako da ne može doći do situacije da lice plaća oba poreza po istom osnovu. Tako je samim zakonom propisano da se kod prenosa prava svojine na nepokretnostima plaća PDV kada je poreski obveznik (prodavac) lice koje samostalno obavlja promet dobara i usluga u okviru obavljanja delatnosti. U praksi ovo znači da će se pri kupovini stana od investitora (lica kome je promet nepokretnostima osnovna delatnost) plaćati PDV u iznosu od 10%, i to po pravilu za kupovinu nepokretnosti koje predstavljaju novogradnju. Međutim može se desiti da se PDV obračunava i na promet starogradnje, ukoliko se prodavac bavi kupovinom, adaptacijom (renoviranjem) i kasnije prodajom nepokretnosti (to mu je delatnost).
I kod PDV se javlja poresko oslobađanje za kupca prvog stana, odnosno povraćaj plaćenog PDV. Uslovi za povraćaj PDV su identični kao i kod oslobađanja plaćanja poreza kod poreza na prenos apsolutnih prava, o čemu možete pročitati na našem blogu.
Ova web stranica koristi kolačiće (cookies). Ukoliko želite da saznate više o pojmu cookies i kako da ih isključite, pogledajte Cookie Policy. Nastavljajući posetu našem web sajtu, saglasni ste sa korišćenjem cookies.
