Porez na prenos apsolutnih prava - ko ga plaća i kad?

Porez na prenos apsolutnih prava je porez koji se plaća prilikom prenosa prava svojine na nepokretnosti uz naknadu, a poreska obaveza nastaje danom zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti.

Pre oglašavanja nekretnine za prodaju, vlasnici treba da se informišu o svim poreskim olakšicama i potrebnim procedurama. Saznajte čija je obaveza izmirenja poreza na prenos apsolutnih prava i pod kojim oslovima je moguće oslobođenje od poreza.

Ko plaća porez na prenos apsolutnih prava?

Da bismo odgovorili na pitanje da li porez na prenos apsolutnih prava plaća prodavac ili kupac moramo da razdvojimo zakonske odredbe koje regulišu ovu materiju od prakse u oblasti prometa nepokretnosti.

Šta je propisano zakonom?

Zakonom o porezima na imovinu propisano je da je obveznik poreza na prenos apsolutnih prava prodavac. Međutim, u najvećem broju kupoprodajnih procesa kupac preuzima ovu obavezu na sebe. U slučaju dogovora prodavca i kupca da ovaj porez platiti kupac, neophodno je da se ta obaveza kupca definiše u ugovoru o prodaji nepokretnosti.

Čak i u slučaju da je ugovorom o prodaji nepokretnosti ugovoreno da će porez platiti kupac, poresko rešenje će glasiti na ime prodavca, jer zakon njega prepoznaje kao poreskog obveznika, dok će kupac biti naznačen kao solidarni dužnik.

To praktično znači da će, u slučaju da kupac ne plati porez, prinudna naplata biti pokrenuta protiv prodavca koji će biti dužan da ga plati, a potom da od kupca zahteva refundaciju plaćenog iznosa. Poreska prijava koja se podnosi radi utvrđivanja poreza na prenos apsolutnih prava takođe mora da glasi na prodavca.

U praksi stvari funkcionišu drugačije - ko zapravo plaća porez?

Sve o čemu smo govorili odnosi se na zakonsko regulisanje ovog poreza, dok u praksi stvari funkcionišu drugačije.

Kupac se najčešće obavezuje da plati ovaj porez, a prodavac ga u samom ugovoru o prodaji nepokretnosti ili posebnom punomoćju ovlašćuje da u njegovo ime i za njegov račun podnese poresku prijavu i da ga zastupa u postupku utvrđivanja i plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava.

PDV koji se plaća prilikom kupovine stana direktno od investitora i porez na prenos apsolutnih prava se međusobno isključuju, pa ukoliko je kupac platio PDV za kupovinu stana, biće oslobođen drugog poreza, i obrnuto.

Kako izračunati porez na prenos apsolutnih prava?

Kada je u pitanju podnošenje poreske prijave rok za porez na prenos apsolutnih prava je 30 dana.

Osnovica poreza na prenos apsolutnih prava je ugovorena cena u trenutku nastanka poreske obaveze, ukoliko nije niža od tržišne vrednosti. Ukoliko nadležni poreski organ oceni da je ugovorena cena niža od tržišne, ima pravo da u roku od 60 dana od dana prijema poreske prijave utvrdi poresku osnovicu u visini tržišne vrednosti.

Ako poreski organ u tom roku ne utvrdi poresku osnovicu u visini tržišne vrednosti, poresku osnovicu čini ugovorena cena. Poreska stopa poreza na prenos apsolutnih prava je 2,5%. Uz posebnu molbu, koju odobrava Poreska uprava moguće je platiti porez na prenos apsolutnih prava na rate.

Oslobađanje od poreza na prenos apsolutnih prava za prvi stan

Zakon za kupce prvog stana propisuje pravo na poresko oslobođenje. Porez na prenos apsolutnih prava ne plaća kupac koji kupuje prvi stan, i to za površinu koja za kupca prvog stana iznosi do 40 m2 i za članove njegovog porodičnog domaćinstva koji od 1. jula 2006. godine nisu imali u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike Srbije do 15 m2 po svakom članu. 

Zakon propisuje da je prodavac dužan da plati porez, a potom propisuje pravo kupca na poresko oslobođenje.

Uslovi koje kupac treba da ostvari da bi dobio oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava:

1. Da je punoletni državljanin Republike Srbije, sa prebivalištem na teritoriji Republike Srbije

2. da od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu koga stiče prvi stan, nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike Srbije

Ako kupac prvog stana kupuje svojinski udeo na stanu, pravo na poresko oslobođenje ostvaruje se u srazmeri sa svojinskim udelom u odnosu na površinu do 40 m2, odnosno do 15 m2.

Potrebna dokumentacija za oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava za prvi stan

Da biste ostvarili pravo na oslobađanje od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava, prilikom podnošenja poreske prijave potrebno je da priložite sledeću dokumentaciju:

1. Poreska prijava na obrascu PPI-4. Poreska prijava se popunjava na ime prodavca;

2. Fotokopija lične karte prodavca i kupca;

3. Original ili overena fotokopija ugovora o kupovini prvog stana;

4. Fotokopija dokaza vlasništva prodavca (osnov sticanja nepokretnosti);

5. Izjava kupca da kupuje prvi stan - IKPS-PPAP. Ovaj obrazac možete preuzeti sa internet sajta Poreske uprave. Ovaj obrazac mora biti overen kod notara!

6. Uverenje o državljanstvu kupca;

7. Izvod iz matične knjige rođenih kupca;

8. Uverenje o prebivalištu kupca počev od 01. jula 2006. godine. Za kupce iz Beograda ovo uverenje se izdaje u Ministarstvu unutrašnjih poslova u ulici Ljermontova broj 12a.

9. Uverenje nadležnog odeljenja Uprave javnih prihoda da kupac nije obveznik poreza na imovinu fizičkih lica počev od 01. jula 2006. godine. Ukoliko je kupac imao prijavljeno prebivalište na teritoriji različitih opština, ovo uvernje mora pribaviti od svih opština

10. Ovlašćenje prodavca kupcu za učešće u poreskom postupku utvrđivanja poreza na prenos apsolutnih prava. Ovo ovlašćenje je najčećše sadržano u samom ugovoru o prodaji nepokretnosti.

Za članove porodičnog domaćinstva potrebna je sledeća dokumentacija:

1. Uverenje o državljanstvu;

2. Izvod iz matične knjige rođenih (za decu i roditelje);

3. Izvod iz matične knjige venčanih (za supružnike);

4. Fotokopija lične karte;

5. Uverenje o prebivalištu člana porodičnog domaćinstva, počev od 01. jula 2006. godine. Ovo uverenje se izdaje u Ministarstvu unutrašnjih poslova u ulici Ljermontova broj 12a;

6. Uverenje nadležnog odeljenja Uprave javnih prihoda da član porodičnog domaćinstva nije obveznik poreza na imovinu fizičkih lica počev od 01. jula 2006. godine. Ukoliko je član porodičnog domaćinstva imao prijavljeno prebivalište na teritoriji različitih opština, ovo uvernje mora pribaviti od svih opština.

Obratite pažnju prilikom sačinjavanja ugovora o prodaji nepokretnosti

Dakle, od dogovora prodavca i kupca zavisi čija će biti obaveza da plati porez na prenos apsolutnih prava. U slučaju da o tome ne postoji odredba u ugovoru o prodaji nepokretnosti, obaveza plaćanja je na prodavcu jer ga zakon prepoznaje kao poreskog obveznika.

Zbog toga je važno da prilikom sačinjavanja ugovora o prodaji nepokretnosti obratite pažnju i na ovo pitanje, zbog čega iznova savetujemo da se u kupoprodajnom procesu oslonite na stručno znanje posrednika u prometu nepokretnosti i advokata.

Kontaktirajte City Expert agenciju za nekretnine, koja je tu da vam ceo proces prodaje nekretnine olakša i učini što jednostavnijim!