Kupovina neuknjiženog stana – kompletan vodič kroz proceduru i moguće rizike

Kupovina stana predstavlja važan korak u životu, ali kada se pojavi primamljiva ponuda za neuknjižen stan, važno je znati kakve pravne i finansijske rizike to nosi.

U ovom vodiču detaljno objašnjavamo:

• Šta je neuknjižen stan?

• Najčešće razloge neuknjiženosti kod starogradnje i novogradnje

• Kako proveriti dokumentaciju?

• Da li je moguća kupovina putem kredita?

Šta znači da je stan neuknjižen?

Neuknjižen stan nije upisan u katastar kao posebna nepokretnost. Iako postoji fizički, pravno ne postoji – što znači da nema zvaničnog dokaza o vlasništvu u javnim evidencijama.

Kako proveriti da li je stan uknjižen?

Proverite da li predmetna nekretnina postoji na sajtu Republičkog geodetskog zavoda, u javno dostupnom registru nepokretnosti. 

Najčešći razlozi zbog kojih stan nije uknjižen

1. Nedostatak upotrebne dozvole – novogradnja koja još nije prošla tehnički prijem

2. Legalizacija u toku – objekat je građen bez dozvole, čeka ozakonjenje 

3. Etažiranje nije sprovedeno – cela zgrada je uknjižena, ali stanovi nisu kao zasebne jedinice

4. Nedostatak dokumentacije – nema elaborata etažiranja, geodetskog snimka ni drugog pravnog osnova za upis u katastar

5. Imovinski sporovi – nerešeni odnosi oko zemljišta ili vlasništva

Bez uknjižbe nema pravne sigurnosti. Najčešće je problem u dozvolama ili dokumentaciji koje treba proveriti pre kupovine. 

Da li je kupovina neuknjiženog stana legalna?

Važno je napraviti razliku između prometa neuknjiženih nekretnina u starogradnji i novogradnji.

Kada se radi o objektu starogradnje, neuknjižen stan nema osnov za legalan promet ako ne postoji u katastru. Od 1. jula 2018. notari ne overavaju kupoprodaje nepokretnosti koje nisu uknjižene jer iste ne podležu solemnizaciji, odnosno pravnoj proveri (prilikom koje se utvrđuje da li je uknjižena, opterećena hipotekom, sporovima…).

Naša preporuka je da ovakve nelegalne kupovine zaobiđete jer vlasnik stana postajete upisom u Katastar nepokretnosti, što sa neuknjiženom nekretninom nećete moći da postignete. 

Rizici neuknjižene starogradnje: na šta obratiti pažnju?

• Stan možda nikada neće biti uknjižen

• Moguće odbijanje legalizacije ili čak rušenje

• Nemogućnost kreditiranja i hipoteke

• Teškoće pri kasnijoj prodaji

• Prepravke bez dozvole, npr. neplanirano proširenje gradnje

Najveći rizik je nemogućnost uknjiženja – što stan čini „zaleđenim“ u prometu. Sada znate da niža cena neuknjiženih stanova dolazi sa visokom dozom neizvesnosti i rizika.

Kako ne biste ulazili u proces kupovine nekretnine nesigurni, City Expert agenti pomoći će Vam u izboru uknjižene nekretnine i sprovesti Vas kroz pravni proces, potpuno besplatno. Registrujte se i pronađite stan koji ispunjava sve vaše kriterijume – bez rizika i bez stresa.

Kupovina neuknjižene novogradnje - da li je moguće?

Da – ako investitor od kojeg kupujete ima pravosnažnu građevinsku i upotrebnu dozvolu, kao i pravosnažno rešenje o ozakonjenju.

Kada objekat dostigne 80% izgrađenosti i u tom trenutku je još uvek neuknjižen, postoji mogućnost da dobijete stambeni kredit za kupovinu nekretnine. To je zato što se ovakav stan pravno tretira kao privremeno neuknjižen dok se objekat ne izgradi. Ovo je standardna procedura u novogradnji i ne treba da izaziva zabrinutost.

Kupovina je pravno moguća, ali svakako znači da treba da budete oprezni i pažljivo formulišete ugovor uz pomoć agenata ili advokata. Uvek kupujte od reputabilnih investitora ili se obratiti agenciji, kao što je City Expert, koja će ovu proveru besplatno odraditi za vas.