Zašto je važan ugovor o zakupu nepokretnosti

Nije retka situacija da vlasnici postignu saglasnost o davanju svog stana u zakup, a da sa zakupcem ne zaključe ugovor o zakupu. Mišljenja smo da je ovo velika greška zakupodavaca, koja ih kasnije može „koštati mnogo“.

Pre svega, Zakon o stanovanju i održavanju zgrada propisuje da se ugovor o zakupu zaključuje u pisanoj formi. Dakle, obavezna je pisana forma, ne i overa od strane javnog beležnika kao što je to slučaj kod ugovora o prodaji nepokretnosti. Međutim, mnogi zakupodavci praktikuju da ipak overe potpise na ugovoru o zakupu kod notara. Napominjemo da je reč o overi potpisa na ugovoru o zakupu (dakle notar ne proverava sadržinu ugovora, već samo potvrđuje identitet potpisnika), a ne o javnobeležničkoj potvrdi (solemnizaciji) ugovora. Zbog toga je javnobeležnička naknada znatno niža (360,00 dinara po jednom potpisu). Overom potpisa se sprečava mogućnost osporavanja da je ugovorna strana potpisala taj ugovor, bez zadiranja u njegov sadržaj.

Mišljenja smo da je, osim što je zakon kao obaveznu formu propisao pismenu formu, za vlasnike stanova važno da zaključe ugovor o zakupu i radi zaštite njihovih prava i interesa. Zakon o stanovanju i održavanju zgrada propisuje koji su obavezni elementi ugovora o zakupu. Osim pomenutog Zakona i Zakon o obligacionim odnosima sadrži odredbe kojima je uređen zakup.

Osim obaveznih elemenata kao što su vreme trajanja zakupa, iznos, način i rokovi plaćanja zakupnine, obaveza plaćanja troškova, uslovi za otkaz itd, ugovorom o zakupu bi trebalo regulisati i pitanja poput dužine otkaznog roka, prava zakupodavca da raskine ugovor bez otkaznog roka u slučaju neplaćanja zakupnine, davanja depozita, mogućnosti davanja predmeta zakupa u podzakup, prava zakupca na vršenje prepravki, prava zakupodavca da pristupi u predmet zakupa i sl.

U slučaju da dođe do bilo kakvog spora između zakupodavca i zakupca postojanje ugovora o zakupu sa jasno ugovorenim pravima i obavezama ugovarača će u znatnoj meri pomoći da se nastali spor reši. U suprotnom, usmeni dogovor je mnogo teže dokazati. Sudski postupci u kojima se utvrđuje prava namera ugovornih strana najčešće traju veoma dugo. U takvim situacijama jedini dokaz je „reč na reč“, što je veoma nepouzdano dokazno sredstvo.

Zbog svega navedenog, smatramo da je zaključivanje ugovora o zakupu u pisanoj formi daleko bolje i „bezbednije“ rešenje od usmenog dogovora.

City Expert je tu da vam ceo proces izdavanja nekretnine olakša i učini što jednostavnijim.