Ugovor o zakupu stana - šta je i koji su njegovi elementi?

Ugovor o zakupu stana je ugovor koji zaključuju zakupac i zakupodavac, kojim se određuju svi uslovi zakupa.

Svaki vlasnik koji izdaje stan, pre oglašavanja nekretnine treba da bude upoznat sa ugovorom o zakupu. Saznajte koje sve elemente ugovor o zakupu stana treba da ima kako bi bio potpun.

Ugovor o zakupu stana - pojam i osnovne karakteristike

Ugovorom o zakupu stana jedna ugovorna strana (zakupodavac) obavezuje se da preda određenu nepotrošnu stvar na upotrebu drugoj ugovornoj strani (zakupcu), a ovaj se obavezuje da mu za to plaća određenu naknadu (zakupninu) i da mu po prestanku zakupa istu stvar vrati.

Dakle, zaključenjem ugovora o zakupu zakupljena stvar ostaje u svojini zakupodavca, dok zakupac ima samo pravo upotrebe iste. Upotreba obuhvata i prisvajanje određenih plodova stvari (prihoda), ako nije drukčije ugovoreno ili uobičajeno. Ovo znači da zakupac može zakupljenu stvar davati u podzakup, osim ako je samim ugovorom takva mogućnost isključena.

Iako je sasvim dovoljno zaključiti ugovor o zakupu sa jednim zakupodavcem, naš savet je da se na strani zakupca nalaze sva punoletna lica koja će u njemu stanovati.

Ugovor o zakupu - forma ugovora

Pravila zakupa propisana su Zakonom o obligacionim odnosima, u glavi XI (članovi 567 – 599).

Naš zakonodavac ne zahteva nikakvu formu za zaključenje ugovora o zakupu, što znači da se isti može zaključiti i usmeno. Međutim, preporučljivo je ugovor zaključiti u pisanoj formi, jer se na drugi način teško može dokazati da je ugovoreno bilo šta, iz čega mogu proizaći brojne nesuglasice i sporovi između zakupodavca i zakupca.

Da li se ugovor o zakupu stana overava kod notara?

Ovaj ugovor ne mora biti overen kod notara kako bi bio punovažan, međutim veliki broj zakupodavaca se odlučuje da overi potpise na ugovoru. Ovde je reč samo o overi potpisa, a ne ugovora, pa notar ne proverava sadržaj ugovora nego samo identitet strana. Overom potpisa ne može se osporiti da je ugovorna strana potpisala ugovor.

Bitni elementi ugovora o zakupu stana

Kao što iz definicije ugovora o zakupu stana vidimo, njegovi bitni elementi su predmet koja se daje u zakup i naknada (zakupnina).

Predmet zakupa - nepokretnost koja se daje u zakup

Ugovorom o zakupu nepokretnosti daje se u zakup bilo koja nepokretna stvar, koja se u samom ugovoru mora precizno odrediti. Podaci kojima se nepokretnost određuje su:

• vrsta nepokretnosti (stan, kuća, stan u kući, soba, garaža, poslovni prostor, lokal, podrumska prostorija, magacin...);

• adresa na kojoj se nepokretnost nalazi (mesto, ulica i broj);

• broj dela nepokretnosti (oznaka kojom je stan ili lokal u zgradi označen);

• sprat na kom se nepokretnost nalazi;

• površina nepokretnosti;

• broj katastarske parcele na kojoj se nepokretnost nalazi;

• katastarska opština na kojoj se nepokretnost nalazi;

• pravo zakupodavca na predmetnoj nepokretnosti (svojina, plodouživanje, zakup).

Preporučljivo je u ugovoru o zakupu što bliže odrediti predmetnu nepokretnost, dakle uneti što više podataka o njoj, što se obično čini u uvodnim članovima ugovora.

Zakupnina - naknada za upotrebu nepokretnosti

Zakupnina je cena koju zakupac plaća zakupodavcu za upotrebu zakupljene stvari. Ona se može izraziti u dinarima ili nekoj stranoj valuti. Visina, rokovi i način plaćanja zakupnine određuju se ugovorom od strane zakupodavca.

Budući da zakupnina predstavlja novčanu obavezu, u skladu sa odredbama Zakona o obligacionim odnosima zakupac koji ne plati zakupninu u ugovorenom roku duguje, pored glavnice (ugovorene zakupnine) i zateznu kamatu po stopi utvrđenoj Zakonom o zateznoj kamati.

*Visina zatezne kamate može se približno izračunati pomoću kalkulatora koji se mogu pronaći na internetu.

Iako je obaveza plaćanja zatezne kamate propisana zakonom, te je zakupac u slučaju zakašnjenja duguje i ako ništa nije ugovoreno, nije na odmet isto predvideti i samim ugovorom o zakupu.

Ostali elementi ugovora o zakupu stana

Iako je za zaključenje ugovora o zakupu stana po zakonu sasvim dovoljno da se ugovore bitni elementi, veoma je poželjno i preporučljivo da se odnosi između zakupodavca i zakupca mnogo bliže urede.

Preambula ugovora

U preambuli se označava ugovor (daje mu se naslov), navode se vreme i mesto njegovog zaključenja, kao i osnovni lični podaci ugovornih strana.

Preporučljivo je prilikom zaključenja ugovora sa sigurnošću utvrditi identitet druge ugovorne strane, što se najjednostavnije čini uvidom u njegov lični dokument (ličnu kartu ili pasoš).

Početak i vreme trajanja zakupa

Ugovor o zakupu stana se može zaključiti na određeno ili neodređeno vreme. Bez obzira na koje vreme se ugovor zaključuje, poželjno je precizirati dan početka trajanja zakupa, jer je zakupodavac do tog dana dužan predati nepokretnost zakupcu.

Ugovor o zakupu čije trajanje nije određeno niti se može odrediti iz okolnosti ili mesnih običaja prestaje otkazom koji svaka strana može dati drugoj, poštujući određeni otkazni rok, o čemu će biti reči u nastavku.

Ugovor o zakupu zaključen za određeno vreme prestaje samim protekom vremena za koje je zaključen.

Kad po proteku vremena za koje je ugovor o zakupu bio zaključen, zakupac produži da upotrebljava stvar, a zakupodavac se tome ne protivi, smatra se da je zaključen nov ugovor o zakupu neodređenog trajanja, pod istim uslovima kao i prethodni.

Ostale naknade i obaveze zakupca

Osim plaćanja zakupnine, zakupac može imati, i najčešće se ugovaraju i druge obaveze. Potrebno je, na primer, regulisati način i rokove plaćanja računa za komunalne i telekomunikacione usluge koje zakupac koristi u zakupljenoj nepokretnosti, zatim obavezu zakupca da se ponaša u skladu sa kućnim redom zgrade, obavezu naknade štete koju prouzrokuje na zakupljenom stanu i sl.

Napominjemo da je moguće ugovoriti sve što nije nemoguće ili nedopušteno, tako da su ovde moguće razne varijacije, s tim što ćemo dati neke najčešće primere iz prakse.

Depozit

Depozit za stan predstavlja novčani iznos koji zakupac daje zakupodavcu kao svojevrsno obezbeđenje za zakupodavčeva eventualna potraživanja prema njemu tokom i nakon prestanka zakupa.

Iz ovog iznosa zakupodavac se može namiriti, između ostalog, ako zakupac tokom trajanja zakupa ne plati račune za komunalne usluge, ili ukoliko načini nekakvu štetu na zakupljenoj nepokretnosti ili pripadajućim stvarima, a istu ne popravi ili ne nadoknadi, kao i u sličnim situacijama koje je poželjno predvideti ugovorom, kako ne bi došlo do nesporazuma može li u nekoj od njih zakupodavac ili ne može zadržati određeni deo ili celokupan depozit koji je primio od zakupca.

Preporučljivo je da depozit bude bar jednak ili veći od iznosa jedne mesečne zakupnine, kako bi pružio dovoljnu sigurnost zakupodavcu.

Depozit se može ugovoriti i kao obezbeđenje zakupodavcu da zakupac neće pre isteka ugovorenog vremena trajanja zakupa otkazati ugovor.

Zapisnik o primopredaji

Poželjno je po zaključenju ugovora o zakupu, a prilikom uvođenja zakupca u zakupljeni prostor, sačiniti zapisnik o primopredaji, u kom se navode stvari koje se u prostoru nalaze, a moguće je navesti i njihovo stanje, kako prilikom prestanka zakupa ne bi došlo do nesporazuma između ugovornih strana.

Sačinjavanje zapisnika o primopredaji naročito je bitno prilikom davanja u zakup nameštenih stanova, ali nije na odmet i kod praznih navesti stanje svake prostorije, podova, zidova, stolarije i sl.

Obaveze zakupodavca

Kao što je navedeno i za obaveze zakupca, i ovde je moguće ugovoriti sve što je moguće i što nije zabranjeno.

Osnovna obaveza zakupodavca, koja se uglavnom i ugovara, jeste obaveza da zakupcu omogući miran boravak i korišćenje zakupljene nepokretnosti.

Raskid ugovora o zakupu stana

Uobičajeno je samim ugovorom o zakupu predvideti i sve moguće načine njegovog prestanka.

Kao što je već gore navedeno, ugovor koji je zaključen na određeno vreme prestaje samim protekom vremena za koje je zaključen, uz mogućnost izričitog ili prećutnog produženja. Međutim, ugovorne strane mogu predvideti da i ovakav ugovor može prestati pre isteka vremena na koje je zaključen.

Što se tiče ugovora koji je zaključen na neodređeno vreme, on prestaje uvek otkazom, a ugovorom je potrebno predvideti ko, kada i na koji način ga može otkazati.

Izuzetno je važno ugovoriti otkazni rok čija je funkcija, najprostije rečeno, da zakupodavca iznenada ne ostavi bez prihoda od zakupnine, a zakupca bez krova nad glavom. Ako dužina otkaznog roka nije određena ugovorom ili zakonom ili mesnim običajima, ona iznosi osam dana, s tim da otkaz ne može biti dat u nevreme.

Nevreme se utvrđuje u svakoj konkretnoj situaciji, a postoji ako bi davanje otkaza bilo očigledno nepravedno za zakupca ili zakupodavca ili bi mu nanelo štetu većih razmera. Primer otkaza datog u nevreme bio bi otkaz dat zakupcu – trudnici za koju zakupodavac zna da treba da se porodi za nekoliko dana.

Ugovorne strane, dakle, prilikom raskida ugovora određuju i dan kada će zakupac vratiti zakupljenu nepokretnost zakupodavcu. Tog dana obavlja se primopredaja slična onoj koja je obavljena i na početku trajanja zakupa, s tim što su uloge sada zamenjene.

Ukoliko je prilikom predaje nepokretnosti zakupcu sačinjen zapisnik o primopredaji, preporučljivo je proveriti da li trenutno stanje odgovara stanju u tom zapisniku, nakon čega zakupodavac može, ukoliko je nepokretnost pretrpela određene negativne izmene (neka stvar nedostaje ili je oštećena), obavestiti zakupca da mu iznos koji odgovara pretrpljenoj šteti odbija od depozita, a ostatak mu vratiti.

Ukoliko je pretrpljena šteta viša od primljenog depozita, zakupodavac ovom prilikom od zakupca obaveštava o tome i od njega traži naknadu razlike štete iznad visine primljenog depozita.

Kako bi se zakupodavac zaštitio od situacije koja je u praksi moguća, iako se ne dešava često, da zakupac nakon isteka ugovora uprkos protivljenju zakupodavca nastavi da koristi zakupljenu nepokretnost ili odbija da je napusti nakon raskida ugovora o zakupu, preporučljivo je ugovoriti određenu vrstu penala za zakupca u slučaju da tako postupi.

U slučaju bilo kakvog spora između ugovornih strana, treba pokušati doći do sporazumnog rešenja, kako bi se izbegle sve neprijatnosti koje sudski postupci nose sa sobom, a pre svega kako bi se izbegli troškovi parničenja.
Što se tiče nadležnosti za suđenje u sporovima iz zakupnih odnosa na nepokretnosti, isključivo je mesno nadležan sud na čijem području se nalazi nepokretnost, te nije moguće ugovoriti nadležnost nekog drugog suda.

Ugovor o podzakupu, ustupanje i deljenje zakupa

Ukoliko nije drukčije ugovoreno, zakupac može zakupljenu stvar dati u zakup drugome (podzakup) ili mu je po kom drugom osnovu predati na upotrebu, ali samo ako se time ne nanosi šteta zakupodavcu. Stoga, ukoliko zakupodavac želi da isključi ovu mogućnost, neophodno je zaključiti ugovor o podzakupu. Podzakup prestaje u svakom slučaju kad prestane zakup.

Podzakup prestaje u svakom slučaju kada prestane zakup.

Završne odredbe

Na sve što ugovorom nije regulisano primenjuju se odredbe Zakona o obligacionim odnosima, tako da se ovo i ne mora predvideti samim ugovorom, ali nije greška ni ukoliko se to učini.

Na samom kraju, potrebno je precizirati koliko je identičnih primeraka ugovora sačinjeno i koliko je od njih zadržala svaka ugovorna strana.

Kontaktirajte nas, oglasite vaš stan za izdavanje na City Expert-u i u očekujte zainteresovane stanare u najkraćem roku!