Ugovor o zakupu stana je ugovor koji zaključuju zakupac i zakupodavac, kojim se određuju svi uslovi zakupa.
Ugovorom o zakupu stana jedna ugovorna strana (zakupodavac) obavezuje se da preda određenu nepotrošnu stvar na upotrebu drugoj ugovornoj strani (zakupcu), a ovaj se obavezuje da mu za to plaća određenu naknadu (zakupninu) i da mu po prestanku zakupa istu stvar vrati.
Svaki vlasnik koji izdaje stan, pre oglašavanja nekretnine treba da bude upoznat sa ugovorom o zakupu. Saznajte koje sve elemente ovaj ugovor treba da ima kako bi bio potpun!
Kako izgleda obrazac ugovora o zakupu stana?
Obrazac ugovora najčešće uključuje sledeće delove: uvodne informacije o ugovornim stranama, tačan opis nekretnine, trajanje zakupa, visinu zakupnine, depozit (ako postoji), prava i obaveze obe strane, kao i uslove za raskid ugovora. Preporučuje se da sadrži što više detalja kako bi se izbegle potencijalne nesuglasice.
On je sredstvo zaštite za obe strane: zakupcu garantuje mirno korišćenje stana, dok zakupodavcu omogućava sigurnost u naplati zakupnine i očuvanje svoje imovine. Nije neophodno da bude overen kod notara, ali je taj korak preporučljiv zbog dodatne pravne sigurnosti.
Ključni elementi ugovora za izdavanje stana
Dobro sastavljen ugovor mora obuhvatiti ključne elemente koji jasno definišu sve relevantne detalje zakupa. Ovo su najvažniji:
Predmet zakupa – šta sve treba da bude precizirano?
U ovom delu se navodi tačan opis nepokretnosti. Podaci kojima se nepokretnost određuje su:
vrsta nepokretnosti (stan, kuća, stan u kući, soba, garaža, poslovni prostor, lokal, podrumska prostorija, magacin...);
adresa na kojoj se nepokretnost nalazi (mesto, ulica i broj);
broj dela nepokretnosti (oznaka kojom je stan ili lokal u zgradi označen);
sprat na kom se nepokretnost nalazi;
površina nepokretnosti;
broj katastarske parcele na kojoj se nepokretnost nalazi;
katastarska opština na kojoj se nepokretnost nalazi;
pravo zakupodavca na predmetnoj nepokretnosti (svojina, plodouživanje, zakup).
Primer:
Član 1.
Zakupodavac daje u zakup Zakupcu stan koja se nalazi u Beogradu, u ulici Marka Markovića broj 55, stan broj 5, na 5. spratu, ukupne površine 55 m2, upisane na К.О. Stari grad, kat. parc. br. 555, koja je u vlasništvu zakupodavca.
Zakupnina – iznos, rokovi plaćanja i penali za kašnjenje
Ugovor treba da sadrži preciznu mesečnu cenu zakupa, način i datum uplate (npr. do 5. u mesecu), kao i mogućnost uvođenja kaznenih kamata ili penala u slučaju kašnjenja. Transparentnost u ovom segmentu štiti zakupodavca, ali i zakupca od iznenadnih promena.
Primer 1:
Član 2.
Tokom celog trajanja zakupa, Zakupac će plaćati Zakupodavcu mesečnu zakupninu u iznosu od 555 EUR (u daljem tekstu: „Zakupnina“).
Zakupnina će se plaćati mesečno, i to najkasnije do 5. dana u mesecu za tekući mesec.
Primer 2:
Član 2.
Tokom celog trajanja zakupa, Zakupac će plaćati Zakupodavcu mesečnu zakupninu u iznosu od 55.555 dinara (u daljem tekstu: „Zakupnina“).
Zakupnina će se plaćati kvartalno, i to najkasnije do 15. dana u mesecu za naredni kvartal.
Budući da zakupnina predstavlja novčanu obavezu, u skladu sa odredbama Zakona o obligacionim odnosima zakupac koji ne plati zakupninu u ugovorenom roku duguje, pored glavnice (ugovorene zakupnine) i zateznu kamatu po stopi utvrđenoj Zakonom o zateznoj kamati.
Iako je obaveza plaćanja zatezne kamate propisana zakonom, te je zakupac u slučaju zakašnjenja duguje i ako ništa nije ugovoreno, nije na odmet isto predvideti i samim ugovorom o zakupu.
Primer:
Zakupac će platiti kamatu na svaku Zakupninu ili drugu novčanu obavezu u vezi sa zakupom, koja ne bude plaćena blagovremeno. Kamata se zaračunava od datuma kog je Zakupnina odnosno druga novčana obaveza dospela za plaćanje do datuma kada je izmirena. Kamatna stopa biće zakonska zatezna kamata Republike Srbije.
Depozit za stan – svrha, visina i uslovi povrata
Depozit za stan predstavlja novčani iznos koji zakupac daje zakupodavcu kao svojevrsno obezbeđenje za zakupodavčeva eventualna potraživanja prema njemu tokom i nakon prestanka zakupa.
Iz ovog iznosa zakupodavac se može namiriti, između ostalog, ako zakupac tokom trajanja zakupa ne plati račune za komunalne usluge, ili ukoliko načini nekakvu štetu na zakupljenoj nepokretnosti ili pripadajućim stvarima, a istu ne popravi ili ne nadoknadi.
Preporučljivo je da depozit bude bar jednak ili veći od iznosa jedne mesečne zakupnine, kako bi pružio dovoljnu sigurnost zakupodavcu.
Primer:
Zakupac će dati Zakupodavcu, pri potpisivanju ovog ugovora, a pre izvršene primopredaje Prostora, iznos od 555 EUR, kao depozit koji će Zakupodavac zadržati (u daljem tekstu „Depozit“). Po prestanku zakupa, Zakupodavac će vratiti primljeni depozit Zakupcu, s tim da je to vraćanje podložno mogućim odbicima predviđenim ovim Ugovorom. Zakupodavac je dužan da pismenim putem obavesti Zakupca o svakom iznosu koji će se odbiti od Depozita u skladu sa ovim Ugovorom. U tom obaveštenju biće precizirani iznosi koji će se odbiti i razlozi za svaki odbitak.
Zakupodavac može da odbije novac iz Depozita da bi nadoknadio štetu nastalu iz jednog ili više od navedenih razloga:
oštećenje prostora, pokućstva i uređaja koje je uzrokovao Zakupac, ili koje je nastalo zato što je Zakupac na bilo koji način prekršio uslove ovog Ugovora;
bilo koji dospeli neplaćen iznos Zakupnine;
bilo koja neplaćena naknada
Depozit se može ugovoriti i kao obezbeđenje zakupodavcu da zakupac neće pre isteka ugovorenog vremena trajanja zakupa otkazati ugovor.
Primer:
U slučaju da je ugovor raskinut od strane Zakupca pre ugovorenog perioda zakupa, Zakupodavac ima pravo da zadrži Depozit u celosti.
Preambula ugovora
U preambuli se određuje naslov ugovora, navode se vreme i mesto njegovog zaključenja, kao i osnovni lični podaci ugovornih strana.
Preporučljivo je prilikom zaključenja ugovora sa sigurnošću utvrditi identitet ugovorne strane, što se najjednostavnije čini uvidom u njegov lični dokument (ličnu kartu ili pasoš).
Primer 1:
UGOVOR O ZAKUPU NEPOKRETNOSTI
Zaključen dana 01.01.2016. godine u Beogradu, između sledećih ugovornih strana:
Zakupodavac:
Petar Petrović, iz Beograda, adresa Bulevar Petra Petrovića br. 11, JMBG *************, broj lične karte ********* izdata od PU za grad Beograd, sa jedne
i
Zakupac:
Marko Marković, iz Beograda, adresa ul. Marka Markovića br. 22, JMBG *************, broj lične karte ********* izdata od PU za grad Beograd, sa druge strane, su se usaglasili oko sledećeg:
Primer 2:
UGOVOR O ZAKUPU NEPOKRETNOSTI
Zaključen dana 01.01.2016. godine u Beogradu
Petar Petrović, iz Beograda, adresa Bulevar Petra Petrovića br. 11, JMBG *************, broj lične karte ********* izdata od PU za grad Beograd (u daljem tekstu: Zakupodavac) i Marko Marković, iz Beograda, adresa ul. Marka Markovića br. 22, JMBG *************, broj lične karte ********* izdata od PU za grad Beograd (u daljem tekstu: Zakupac)
su se usaglasili oko sledećeg:
Trajanje i raskid ugovora o zakupu stana
Ugovor o zakupu može biti zaključen na određeno ili neodređeno vreme, a raskid mora biti jasno regulisan.
Ugovor o zakupu stana se može zaključiti na određeno ili neodređeno vreme. Bez obzira na koje vreme se ugovor zaključuje, poželjno je precizirati dan početka trajanja zakupa, jer je zakupodavac do tog dana dužan da preda nepokretnost zakupcu.
Na koji period se ugovor može sklopiti?
Najčešće se ugovori potpisuju na 12 meseci, ali zakon omogućava fleksibilnost – od mesec dana do više godina. Bitno je jasno navesti da li se ugovor automatski produžava i pod kojim uslovima.
Primer 1:
Ovaj ugovor se zaključuje na ograničeno vreme od 6 (šest) meseci i počinje da važi od dana 01.01.2017. godine.
Primer 2:
Ovaj ugovor se zaključuje na neodređeno vreme, počev od 01.01.2017. godine.
Raskid ugovora o zakupu
Uobičajeno je samim ugovorom o zakupu predvideti i sve moguće načine njegovog prestanka.
Kao što je već gore navedeno, ugovor koji je zaključen na određeno vreme prestaje samim prolaskom vremena za koje je zaključen, uz mogućnost izričitog ili prećutnog produženja.
Što se tiče ugovora koji je zaključen na neodređeno vreme, on prestaje uvek otkazom, a ugovorom je potrebno predvideti ko, kada i na koji način ga može otkazati bez obaveze plaćanja penala.
Izuzetno je važno ugovoriti otkazni rok čija je funkcija, najprostije rečeno, da zakupodavca iznenada ne ostavi bez prihoda od zakupnine, a zakupca bez krova nad glavom. Ako dužina otkaznog roka nije određena ugovorom ili zakonom ili mesnim običajima, ona iznosi osam dana, s tim da otkaz ne može biti dat u nevreme.
Nevreme se utvrđuje u svakoj konkretnoj situaciji, a postoji ako bi davanje otkaza bilo očigledno nepravedno za zakupca ili zakupodavca ili bi mu nanelo štetu većih razmera. Primer otkaza datog u nevreme bio bi otkaz dat zakupcu – trudnici za koju zakupodavac zna da treba da se porodi za nekoliko dana.
Primer:
Ukoliko zakupnina ili bilo koji njen deo ostane neplaćen 14 dana posle datuma dospeća; ili uplate zakupnine učestalo kasne; ili nastane šteta na Prostoru ili zajedničkim delovima zgrade usled krivice Zakupca ili s njim povezanog lica; ili ne poštuje kućni ili komunalni red; ili Zakupac prekrši jednu ili više svojih obaveza iz ovog Ugovora i/ili važeći propis, Zakupodavac može da raskine ovaj Ugovor bez otkaznog roka. Ova klauzula ne umanjuje nijedno drugo Zakupodavčevo pravo koje on može da ima u pogledu obaveza Zakupca prema ovom Ugovoru.
Ugovorne strane zadržavaju pravo na jednostrani raskid ovog Ugovora bez navođenja razloga, slanjem pisanog obaveštenja drugoj Ugovornoj strani, sa otkaznim rokom od 30 dana od dana prijema obaveštenja o raskidu.
Dodatne obaveze i troškovi zakupca
Osim plaćanja zakupnine, zakupac može imati i druge finansijske obaveze. Potrebno je, na primer, regulisati način i rokove plaćanja računa za komunalne i telekomunikacione usluge koje zakupac koristi u zakupljenoj nepokretnosti, zatim obavezu zakupca da se ponaša u skladu sa kućnim redom zgrade, obavezu naknade štete koju prouzrokuje na zakupljenom stanu i slično.
Napominjemo da je moguće ugovoriti sve što nije nemoguće ili nedopušteno, tako da su ovde moguće razne varijacije, s tim što ćemo dati neke najčešće primere iz prakse.
Primer:
Zakupac je dužan da pored zakupnine redovno izmiruje i ostale naknade koje prate korišćenje Prostora, i to sve račune po osnovu utrošene električne energije, održavanja zgrade, telefona, kablovske TV/interneta, grejanja, gasa, infostana (voda, odnošenje smeća i sl).
Sve ove naknade, moraju se plaćati u rokovima njihovog dospeća, za sve vreme trajanja ugovora i uključuju i sve naknade čije plaćanje dospeva po isteku Ugovora, a koje se odnose na vremenski period trajanja zakupa. Dokaze o izvršenoj uplati svih naknada iz prethodnog stava, Zakupac će jedanput mesečno dostavljati Zakupodavcu.
Zakupac je obavezan da naknadi štetu Zakupodavcu koja nastane usled namere ili grube nepažnje Zakupca, osim one štete koja nastane uobičajenim korišćenjem stvari ili okolnostima koje nisu izazvane od strane samog Zakupca.
Zakupac se obavezuje da zakupljeni Prostor koristi sa pažnjom dobrog domaćina, i da poštuje kućni i komunalni red, kao i da Prostor neće koristiti u nezakonite svrhe.
Zapisnik o primopredaji stana – šta sve treba da sadrži?
Zapisnik se pravi prilikom useljenja i iseljenja, a služi kao dokazno sredstvo o stanju stana i opreme. Treba da sadrži:
opis stana i stanja zidova, podova, prozora, vrata
popis nameštaja i uređaja sa napomenom o ispravnosti
stanje brojila (struja, voda, grejanje)
fotografije (ako je moguće)
Zapisnik potpisuju obe strane, čime se potvrđuje da su se saglasile oko trenutnog stanja nekretnine, kako prilikom prestanka zakupa ne bi došlo do nesporazuma između ugovornih strana.
Na samom kraju, potrebno je precizirati koliko je identičnih primeraka ugovora sačinjeno i koliko je od njih zadržala svaka ugovorna strana.
Kako da bezbedno zaključite Ugovor o zakupu?
Najvažnije je da ugovor bude sastavljen sa što više detalja i poželjno overen kod notara, a na sve što ugovorom nije regulisano primenjuju se odredbe Zakona o obligacionim odnosima.
Ukoliko želite da izdate nekretninu, kontaktirajte nas, oglasite vaš stan za izdavanje na City Expert-u i u očekujte zainteresovane stanare u najkraćem roku! Sastavićemo ugovor o zakupu i obezbediti pravnu podršku za obe strane.
Često postavljana pitanja
Da li se iznajmljena nekretnina može dati u podzakup?
Zakupac može zakupljenu nekretninu davati u podzakup, osim ako je samim ugovorom takva mogućnost isključena.
Da li ugovor o zakupu mora biti overen kod notara?
Zakon ne propisuje obaveznu overu ugovora kod notara za zaključenje važećeg ugovora o zakupu stana. Međutim, overa je preporučljiva, naročito kod dužih zakupa ili kada je u pitanju visoka zakupnina, jer pruža dodatnu pravnu sigurnost i olakšava eventualne sudske postupke.
Javni beležnik overava potpise, a ne sadržaj ugovora. Overom potpisa ne može se osporiti da je ugovorna strana potpisala ugovor.
Ko može biti zakupac stana?
Kada se ugovorom definiše ko će u iznajmljenom stanu živeti, naš savet je da se navedu sva punoletna lica koja će u njemu stanovati.
Da li je ugovor o zakupu obavezan po zakonu?
Naš zakon ne zahteva nikakvu formu za zaključenje ugovora o zakupu, što znači da se zakup može zaključiti i usmeno. Međutim, preporučljivo je ugovor zaključiti u pisanoj formi, jer se na drugi način teško može dokazati da je ugovoreno bilo šta, iz čega mogu proizaći brojne nesuglasice i sporovi između zakupodavca i zakupca.
Ova web stranica koristi kolačiće (cookies). Ukoliko želite da saznate više o pojmu cookies i kako da ih isključite, pogledajte Cookie Policy. Nastavljajući posetu našem web sajtu, saglasni ste sa korišćenjem cookies.
