Ugovor o zakupu – na šta obratiti pažnju?

admin Pravni saveti

Ugovor o zakupu – na šta obratiti pažnju?

Kada ste pronašli zakupca kom ćete dati u zakup svoj stan, prelazi se na najvažniji deo – dogovaranje sa njim oko uslova zakupa i zaključenje samog ugovora.

Pojam i osnovne karakteristike ugovora o zakupu

Ugovorom o zakupu jedna ugovorna strana (zakupodavac) obavezuje se da preda određenu nepotrošnu stvar na upotrebu drugoj ugovornoj strani (zakupcu), a ovaj se obavezuje da mu za to plaća određenu naknadu (zakupninu) i da mu po prestanku zakupa istu stvar vrati.

Dakle, zaključenjem ugovora o zakupu zakupljena stvar ostaje u svojini zakupodavca, dok zakupac ima samo pravo upotrebe iste. Upotreba obuhvata i prisvajanje određenih plodova stvari (prihoda), ako nije drukčije ugovoreno ili uobičajeno. Ovo znači da zakupac može zakupljenu stvar davati u podzakup, osim ako je samim ugovorom takva mogućnost isključena.

Pravila zakupa propisana su Zakonom o obligacionim odnosima, u glavi XI (članovi 567 – 599).

Naš zakonodavac ne zahteva nikakvu formu za zaključenje ugovora o zakupu, što znači da se isti može zaključiti i usmeno. Međutim, preporučljivo je ugovor zaključiti u pisanoj formi, jer se na drugi način teško može dokazati da je ugovoreno bilo šta, iz čega mogu proizaći brojne nesuglasice i sporovi između zakupodavca i zakupca.

Bitni elementi ugovora o zakupu nepokretnosti

Kao što iz definicije ugovora o zakupu vidimo, njegovi bitni elementi su stvar koja se daje u zakup i naknada (zakupnina).

Stvar - nepokretnost koja se daje u zakup (predmet zakupa)

Ugovorom o zakupu nepokretnosti daje se u zakup bilo koja nepokretna stvar, koja se u samom ugovoru mora precizno odrediti. Podaci kojima se nepokretnost određuje su:

  • vrsta nepokretnosti (stan, kuća, stan u kući, soba, garaža, poslovni prostor, lokal, podrumska prostorija, magacin...);
  • adresa na kojoj se nepokretnost nalazi (mesto, ulica i broj);
  • broj dela nepokretnosti (oznaka kojom je stan ili lokal u zgradi označen);
  • sprat na kom se nepokretnost nalazi;
  • površina nepokretnosti;
  • broj katastarske parcele na kojoj se nepokretnost nalazi;
  • katastarska opština na kojoj se nepokretnost nalazi;
  • pravo zakupodavca na predmetnoj nepokretnosti (svojina, plodouživanje, zakup).

Preporučljivo je u ugovoru o zakupu što bliže odrediti predmetnu nepokretnost, dakle uneti što više podataka o njoj, što se obično čini u uvodnim članovima ugovora.

Primer:

Član 1.

Zakupodavac daje u zakup Zakupcu stan koja se nalazi u Beogradu, u ulici Marka Markovića broj 55, stan broj 5, na 5. spratu, ukupne površine 55 m2, upisane na К.О. Stari grad, kat. parc. br. 555, koja je u vlasništvu zakupodavca.

Naknada (zakupnina)

Zakupnina je cena koju zakupac plaća zakupodavcu za upotrebu zakupljene stvari.

Zakupnina se može izraziti u dinarima ili nekoj stranoj valuti.

Ugovorom se određuju kako visina, tako i rokovi i način plaćanja zakupnine od strane zakupodavca.

Primer 1:

Član 2.

Tokom celog trajanja zakupa, Zakupac će plaćati Zakupodavcu mesečnu zakupninu u iznosu od 555 EUR (u daljem tekstu: „Zakupnina“).

Zakupnina će se plaćati mesečno, i to najkasnije do 5. dana u mesecu za tekući mesec.

Primer 2:

Član 2.

Tokom celog trajanja zakupa, Zakupac će plaćati Zakupodavcu mesečnu zakupninu u iznosu od 55.555 dinara (u daljem tekstu: „Zakupnina“).

Zakupnina će se plaćati kvartalno, i to najkasnije do 15. dana u mesecu za naredni kvartal.

Budući da zakupnina predstavlja novčanu obavezu, u skladu sa odredbama Zakona o obligacionim odnosima zakupac koji ne plati zakupninu u ugovorenom roku duguje, pored glavnice (ugovorene zakupnine) i zateznu kamatu po stopi utvrđenoj Zakonom o zateznoj kamati.

*Visina zatezne kamate može se približno izračunati pomoću kalkulatora koji se mogu pronaći na internetu.

Iako je obaveza plaćanja zatezne kamate propisana zakonom, te je zakupac u slučaju zakašnjenja duguje i ako ništa nije ugovoreno, nije na odmet isto predvideti i samim ugovorom o zakupu.

Primer:

Zakupac će platiti kamatu na svaku Zakupninu ili drugu novčanu obavezu u vezi sa zakupom, koja ne bude plaćena blagovremeno. Kamata se zaračunava od datuma kog je Zakupnina odnosno druga novčana obaveza dospela za plaćanje do datuma kada je izmirena. Kamatna stopa biće zakonska zatezna kamata Republike Srbije.

Ostali elementi ugovora o zakupu

Iako je za zaključenje ugovora o zakupu po zakonu sasvim dovoljno da se ugovore bitni elementi, veoma je poželjno i preporučljivo da se odnosi između zakupodavca i zakupca mnogo bliže urede.

Preambula ugovora

U preambuli se označava ugovor (daje mu se naslov), navode se vreme i mesto njegovog zaključenja, kao i osnovni lični podaci ugovornih strana.

Preporučljivo je prilikom zaključenja ugovora sa sigurnošću utvrditi identitet druge ugovorne strane, što se najjednostavnije čini uvidom u njegov lični dokument (ličnu kartu ili pasoš).

Primer 1:

UGOVOR O ZAKUPU NEPOKRETNOSTI

Zaključen dana 01.01.2016. godine u Beogradu, između sledećih ugovornih strana:

Zakupodavac:

Petar Petrović, iz Beograda, adresa Bulevar Petra Petrovića br. 11, JMBG *************, broj lične karte ********* izdata od PU za grad Beograd, sa jedne

i

Zakupac:

Marko Marković, iz Beograda, adresa ul. Marka Markovića br. 22, JMBG *************, broj lične karte ********* izdata od PU za grad Beograd, sa druge strane, su se usaglasili oko sledećeg:

Primer 2:

UGOVOR O ZAKUPU NEPOKRETNOSTI

Zaključen dana 01.01.2016. godine u Beogradu

Petar Petrović, iz Beograda, adresa Bulevar Petra Petrovića br. 11, JMBG *************, broj lične karte ********* izdata od PU za grad Beograd (u daljem tekstu: Zakupodavac)
i

Marko Marković, iz Beograda, adresa ul. Marka Markovića br. 22, JMBG *************, broj lične karte ********* izdata od PU za grad Beograd (u daljem tekstu: Zakupac)

su se usaglasili oko sledećeg:

Trajanje i početak trajanja zakupa

Ugovor se može zaključiti na određeno ili neodređeno vreme. Bez obzira na koje vreme se ugovor zaključuje, poželjno je precizirati dan početka trajanja zakupa, jer je zakupodavac do tog dana dužan predati nepokretnost zakupcu.

Primer 1:

Ovaj ugovor se zaključuje na ograničeno vreme od 6 (šest) meseci i počinje da važi od dana 01.01.2017. godine.

Primer 2:

Ovaj ugovor se zaključuje na neodređeno vreme, počev od 01.01.2017. godine.

Ugovor o zakupu čije trajanje nije određeno niti se može odrediti iz okolnosti ili mesnih običaja prestaje otkazom koji svaka strana može dati drugoj, poštujući određeni otkazni rok, o čemu će biti reči u nastavku.

Ugovor o zakupu zaključen za određeno vreme prestaje samim protekom vremena za koje je zaključen.

Kad po proteku vremena za koje je ugovor o zakupu bio zaključen, zakupac produži da upotrebljava stvar, a zakupodavac se tome ne protivi, smatra se da je zaključen nov ugovor o zakupu neodređenog trajanja, pod istim uslovima kao i prethodni.

Ostale naknade i obaveze zakupca

Osim plaćanja zakupnine, zakupac može imati, i najčešće se ugovaraju i druge obaveze. Potrtebno je, na primer, regulisati način i rokove plaćanja računa za komunalne i telekomunikacione usluge koje zakupac koristi u zakupljenoj nepokretnosti, zatim obavezu zakupca da se ponaša u skladu sa kućnim redom zgrade, obavezu naknade štete koju prouzrokuje na zakupljenom stanu i sl.

Napominjemo da je moguće ugovoriti sve što nije nemoguće ili nedopušteno, tako da su ovde moguće razne varijacije, s tim što ćemo dati neke najčešće primere iz prakse.

Primer:

Zakupac je dužan da pored zakupnine redovno izmiruje i ostale naknade koje prate korišćenje Prostora, i to sve račune po osnovu utrošene električne energije, održavanja zgrade, telefona, kablovske TV/interneta, grejanja, gasa, infostana (voda, odnošenje smeća i sl).

 Sve ove naknade, moraju se plaćati u rokovima njihovog dospeća, za sve vreme trajanja ugovora i uključuju i sve naknade čije plaćanje dospeva po isteku Ugovora, a koje se odnose na vremenski period trajanja zakupa. Dokaze o izvršenoj uplati svih naknada iz prethodnog stava, Zakupac će jedanput mesečno dostavljati Zakupodavcu.

 Zakupac je obavezan da naknadi štetu Zakupodavcu koja nastane usled namere ili grube nepažnje Zakupca, osim one štete koja nastane uobičajenim korišćenjem stvari ili okolnostima koje nisu izazvane od strane samog Zakupca.

Zakupac se obavezuje da zakupljeni Prostor koristi sa pažnjom dobrog domaćina, i da poštuje kućni i komunalni red, kao i da Prostor neće koristiti u nezakonite svrhe.

Depozit

Depozit predstavlja novčani iznos koji zakupac daje zakupodavcu kao svojevrsno obezbeđenje za zakupodavčeva eventualna potraživanja prema njemu tokom i nakon prestanka zakupa. Iz ovog iznosa zakupodavac se može namiriti, između ostalog, ako zakupac tokom trajanja zakupa ne plati račune za komunalne usluge, ili ukoliko načini nekakvu štetu na zakupljenoj nepokretnosti ili pripadajućim stvarima, a istu ne popravi ili ne nadoknadi, kao i u sličnim situacijama koje je poželjno predvideti ugovorom, kako ne bi došlo do nesporazuma može li u nekoj od njih zakupodavac ili ne može zadržati određeni deo ili celokupan depozit koji je primio od zakupca.

Preporučljivo je da depozit bude bar jednak ili veći od iznosa jedne mesečne zakupnine, kako bi pružio dovoljnu sigurnost zakupodavcu.

Primer:

Zakupac će dati Zakupodavcu, pri potpisivanju ovog ugovora, a pre izvršene primopredaje Prostora, iznos od 555 EUR, kao depozit koji će Zakupodavac zadržati (u daljem tekstu „Depozit“). Po prestanku zakupa, Zakupodavac će vratiti primljeni depozit Zakupcu, s tim da je to vraćanje podložno mogućim odbicima predviđenim ovim Ugovorom. Zakupodavac je dužan da pismenim putem obavesti Zakupca o svakom iznosu koji će se odbiti od Depozita u skladu sa ovim Ugovorom. U tom obaveštenju biće precizirani iznosi koji će se odbiti i razlozi za svaki odbitak.

            Zakupodavac može da odbije novac iz Depozita da bi nadoknadio štetu nastalu iz jednog ili više od navedenih razloga:

  • oštećenje prostora, pokućstva i uređaja koje je uzrokovao Zakupac, ili koje je nastalo zato što je Zakupac na bilo koji način prekršio uslove ovog Ugovora;
  • bilo koji dospeli neplaćen iznos Zakupnine;
  • bilo koja neplaćena naknada

 Depozit se može ugovoriti i kao obezbeđenje zakupodavcu da zakupac neće pre isteka ugovorenog vremena trajanja zakupa otkazati ugovor.

Primer:

U slučaju da je ugovor raskinut od strane Zakupca pre ugovorenog perioda zakupa, Zakupodavac ima pravo da zadrži Depozit u celosti.

Zapisnik o primopredaji

Poželjno je po zaključenju ugovora o zakupu, a prilikom uvođenja zakupca u zakupljeni prostor, sačiniti zapisnik o primopredaji, u kom se navode stvari koje se u prostoru nalaze, a moguće je navesti i njihovo stanje, kako prilikom prestanka zakupa ne bi došlo do nesporazuma između ugovornih strana.

Sačinjavanje zapisnika o primopredaji naročito je bitno prilikom davanja u zakup nameštenih stanova, ali nije na odmet i kod praznih navesti stanje svake prostorije, podova, zidova, stolarije i sl.

Primer:

Prilikom ulaska u prostor, ugovorne strane će potpisati Zapisnik o primopredaji Prostora, od kojih se najmanje jedan primerak predaje Zakupcu.

Obaveze zakupodavca

Kao što je navedeno i za obaveze zakupca, i ovde je moguće ugovoriti sve što je moguće i što nije zabranjeno.

Osnovna obaveza zakupodavca, koja se uglavnom i ugovara, jeste obaveza da zakupcu omogući miran boravaki korišćenje zakupljene nepokretnosti.

Primer:

Zakupodavac će omogućiti Zakupcu da mirno uživa i koristi Prostor tokom perioda zakupa bez nezakonitog uznemiravanja od strane Zakupodavca ili treće strane.

Raskid ugovora

Uobičajeno je samim ugovorom o zakupu predvideti i sve moguće načine njegovog prestanka.

Kao što je već gore navedeno, ugovor koji je zaključen na određeno vreme prestaje samim protekom vremena za koje je zaključen, uz mogućnost izričitog ili prećutnog produženja. Međutim, ugovorne strane mogu predvideti da i ovakav ugovor može prestati pre isteka vremena na koje je zaključen.

Što se tiče ugovora koji je zaključen na neodređeno vreme, on prestaje uvek otkazom, a ugovorom je potrebno predvideti ko, kada i na koji način ga može otkazati.

Izuzetno je važno ugovoriti otkazni rok čija je funkcija, najprostije rečeno, da zakupodavca iznenada ne ostavi bez prihoda od zakupnine, a zakupca bez krova nad glavom. Ako dužina otkaznog roka nije određena ugovorom ili zakonom ili mesnim običajima, ona iznosi osam dana, s tim da otkaz ne može biti dat u nevreme. Nevreme se utvrđuje u svakoj konkretnoj situaciji, a postoji ako bi davanje otkaza bilo očigledno nepravedno za zakupca ili zakupodavca ili bi mu nanelo štetu većih razmera. Primer otkaza datog u nevreme bio bi otkaz dat zakupcu – trudnici za koju zakupodavac zna da treba da se porodi za nekoliko dana.

Primer:

Ukoliko zakupnina ili bilo koji njen deo ostane neplaćen 14 dana posle datuma dospeća; ili uplate zakupnine učestalo kasne; ili nastane šteta na Prostoru ili zajedničkim delovima zgrade usled krivice Zakupca ili s njim povezanog lica; ili ne poštuje kućni ili komunalni red; ili Zakupac prekrši jednu ili više svojih obaveza iz ovog Ugovora i/ili važeći propis, Zakupodavac može da raskine ovaj Ugovor bez otkaznog roka. Ova klauzula ne umanjuje nijedno drugo Zakupodavčevo pravo koje on može da ima u pogledu obaveza Zakupca prema ovom Ugovoru.

Ugovorne strane zadržavaju pravo na jednostrani raskid ovog Ugovora bez navođenja razloga, slanjem pisanog obaveštenja drugoj Ugovornoj strani, sa otkaznim rokom od 30 dana od dana prijema obaveštenja o raskidu.

Ugovorne strane, dakle, prilikom raskida ugovora određuju i dan kada će zakupac vratiti zakupljenu nepokretnost zakupodavcu. Tog dana obavlja se primopredaja slična onoj koja je obavljena i na početku trajanja zakupa, s tim što su uloge sada zamenjene. Ukoliko je prilikom predaje nepokretnosti zakupcu sačinjen zapisnik o primopredaji, preporučljivo je proveriti da li trenutno stanje odgovara stanju u tom zapisniku, nakon čega zakupodavac može, ukoliko je nepokretnost pretrpela određene negativne izmene (neka stvar nedostaje ili je oštećena), obavestiti zakupca da mu iznos koji odgovara pretrpljenoj šteti odbija od depozita, a ostatak mu vratiti. Ukoliko je pretrpljena šteta viša od primljenog depozita, zakupodavac ovom prilikom od zakupca obaveštava o tome i od njega traži naknadu razlike štete iznad visine primljenog depozita.

Kako bi se zakupodavac zaštitio od situacije koja je u praksi moguća, iako se ne dešava često, da zakupac nakon isteka ugovora uprkos protivljenju zakupodavca nastavi da koristi zakupljenu nepokretnost ili odbija da je napusti nakon raskida ugovora o zakupu, preporučljivo je ugovoriti određenu vrstu penala za zakupca u slučaju da tako postupi.

Primer:

Ukoliko Zakupac i nakon isteka otkaznog roka, odn. nakon otkaza, ne napusti Prostor, odn. nastavi da ga koristi, dužan je Zakupodavcu platiti petostruku zakupninu iz ovog Ugovora za svaki započeti mesec koji nakon isteka otkaznog roka provede u Prostoru.

U slučaju bilo kakvog spora između ugovornih strana, treba pokušati doći do sporazumnog rešenja, kako bi se izbegle sve neprijatnosti koje sudski postupci nose sa sobom, a pre svega kako bi se izbegli troškovi parničenja.

Što se tiče nadležnosti za suđenje u sporovima iz zakupnih odnosa na nepokretnosti, isključivo je mesno nadležan sud na čijem području se nalazi nepokretnost, te nije moguće ugovoriti nadležnost nekog drugog suda.

Podzakup, ustupanje i deljenje zakupa

Ukoliko nije drukčije ugovoreno, zakupac može zakupljenu stvar dati u zakup drugome (podzakup) ili mu je po kom drugom osnovu predati na upotrebu, ali samo ako se time ne nanosi šteta zakupodavcu. Stoga, ukoliko zakupodavac želi da isključi ovu mogućnost, neophodno je to ugovoriti sa zakupcem.

Primer:

Zakupac neće davati u podzakup, niti će ustupati ili deliti posed Prostora ili nekog njihovog dela sa bilo kojim trećim licem bez prethodnog odobrenja Zakupodavca.

Podzakup prestaje u svakom slučaju kada prestane zakup.

Završne odredbe

Na sve što ugovorom nije regulisano primenjuju se odredbe Zakona o obligacionim odnosima, tako da se ovo i ne mora predvideti samim ugovorom, ali nije greška ni ukoliko se to učini.

Na samom kraju, potrebno je precizirati koliko je identičnih primeraka ugovora sačinjeno i koliko je od njih zadržala svaka ugovorna strana.

Primer:

Ovaj Ugovor sačinjen je u 2 (dva) identična primerka od kojih svaka Strana zadržava po 1 (jedan) primerak.

Autor: Adv. Uroš Andrejić – Advokatska kancelarija Andrejić