Najskuplje greške pri kupovini stana u Beogradu! Intervju sa agentom za novogradnju

Kupovina stana u Beogradu danas zahteva više znanja nego ikada – pogotovo kada je reč o novogradnji. Cena kvadrata brzo raste, ponuda varira od lokacije do lokacije, a mnoge važne informacije ostaju “između redova” u oglasima. 

Zato smo razgovarali sa Veljkom Vukajlovićem, agentom za nekretnine koji već godinama pomaže kupcima da bezbedno i pametno investiraju u novogradnju. Pročitajte odgovore na najčešće dileme kupaca i saznajte kako da prepoznate pravu priliku – bez obzira da li kupujete prvi stan, tražite dom za porodicu ili planirate investiciju.

Gde je danas kvadrat najisplativiji u Beogradu?

Najisplativiji kvadrat ne znači uvek i najpovoljniji. Investicioni kupci najčešće tragaju za stanovima u izgradnji jer tada mogu da ostvare cenu i do 20% nižu u odnosu na završenu gradnju. Kada se stan izgradi, njegova tržišna vrednost gotovo sigurno raste. To je posebno izraženo kod manjih stanova do 35–40 kvadrata, koji se najbrže izdaju i najlakše prodaju.

Koje mikrolokacije u Beogradu trenutno nude najbolji odnos cene i potencijala?

Zvezdara, Voždovac i Palilula su među najbalansiranijim opštinama – zato što pružaju dobar spoj cene, infrastrukture i porodičnog mira. Konkretno, u naseljima kao što su Mirijevo, Medaković ili Braće Jerković cene se kreću između 2.200 i 2.800 evra po kvadratu, što je znatno povoljnije nego u projektima koji su bliže Autokomandi i Hramu Sv. Save. 

Kupci često ne znaju koliko se razlikuju po ceni delovi iste opštine. Možete li navesti primer?

Zvezdara je dobar primer. Na Mirijevu je kvadrat oko 2.200 evra u novogradnji, a već na Cvetkovoj pijaci stanovi koštaju i do 3.300 evra po kvadratu. Dakle, razlika je preko 1.000 evra na istoj opštini – zbog čega je važno razgovarati sa stručnjacima pre odluke. Slična situacija je na Voždovcu. Kod Autokomande cena kvadrata u novogradnji ide do 3.800-3.900 evra. Na samo 3 kilometara dalje, u blizini Darvinove pošte, isti tip projekta može se kupiti za 2.900 evra po kvadratu.

Koje lokacije se reklamiraju kao atraktivne, ali zapravo ne nude odgovarajući kvalitet života?

Iz iskustva se može primetiti da, iako je Vračar i dalje veoma cenjena lokacija zbog svog centralnog položaja i bogate istorije, ona nije idealna za svačije potrebe. Mnogim porodicama može predstavljati izazov zbog ograničenog prostora za parking, gustog saobraćaja i manjka zelenih površina. Zbog ovih razloga, sve više kupaca razmatra i okolne opštine i periferne delove grada, gde za nižu cenu mogu dobiti veće stanove, mirniju okolinu i bolje uslove za porodični život.

Postoje li delovi grada koji su trenutno „u senci“, ali bi mogli da postanu atraktivni za nekoliko godina?

Višnjička banja, Karaburma i velike zone opština Zvezdara i Palilula imaju veliki potencijal. Takođe, Karaburma dobija na značaju zbog planiranog Linijskog parka i pristupa budućoj metro stanici. Surčin, Stara Pazova i pravac ka Novom Sadu su strateški bitni zbog planiranog infrastrukturnog “približavanja” Beograda i Novog Sada.

Kolika je prosečna razlika u ceni kvadrata od početne faze izgradnje do završetka?

U proseku 15 do 20 odsto, zavisno od lokacije i potražnje. Na određenim lokacijama koje su na dobrom glasu, kao što je Vračar, stanovi u novogradnji se mogu prodavati u startu po visokim, tržišnim cenama, dok je na lokacijama koje su na neki način “u razvoju” veća razlika između cena na početku i na kraju izgradnje jer se očekuje da ostvare svoj pun potencijal za nekoliko godina.

Primer za to je Novi Beograd, konkretno zona oko bloka 64, gde se razvijaju veliki stambeno-poslovni kompleksi kao što je Airport Garden. Cena kvadrata u ovom projektu trenutno počinje od 3.600 evra, a lokacija se smatra dugoročno isplativom jer se u tom delu formira novi urbani centar Novog Beograda, koji će za nekoliko godina izgledati mnogo drugačije i impresivnije.

Da li se cena stana u novogradnji može spustiti i pod kojim uslovima?

Može i redovna je praksa prilikom kupovine novogradnje. Na primer, ukoliko kupac obezbedi učešče od 50 odsto popust obično iznosi oko 3-4 odsto. Ako kupac može da isplati 90 odsto odmah, popust na ukupnu cenu stana ide i do 7 odsto.

Naravno, sve zavisi i od konkretne faze prodaje – najviše pregovora se vodi u prvih 30 do 60 dana od puštanja projekta zato što je to faza “opipavanja pulsa” tržišta, trenutak kada je investitorima i kupcima u interesu da sklope što više dogovora. Pred završetak radova, većina stanova bude rasprodata – u ponudi uglavnom ostaju stanovi veće kvadrature, koji imaju uži krug potencijalnih kupaca.

Da li su stanovi u takozvanoj „sivoj fazi“ uvek isplativiji?

Zavisi od kupca. Nekome je važno da kupe stan na koji dobijaju povrat PDV (novogradnja, ako prvi put postajete vlasnik nekretnine), dok nekome više odgovara gotova gradnja, spremna za useljenje. Ponekad je lokacijski faktor važniji od toga da li je gradnja nova ili ne. Isplativost treba gledati kroz celokupan kontekst: lokaciju, kvalitet gradnje, planirani urbanistički razvoj i prognozirani rast cena.

Mnogi se brinu zbog pravnih rizika kupovine novogradnje, ali je važno reći da se oni mogu kontrolisati uz dobru proveru dokumentacije i overe predugovora i ugovora. Neki projekti su se obavezali na plaćanje penala u slučaju kašnjenja izgradnje, što dodatno štiti kupca. Uvek je preporuka da imate pouzdanog partnera ukoliko kupujete novogradnju, kao što je City Expert. 

Kada oglas kaže „1.900 €/m²“, šta sve treba dodati toj ceni?

Prilikom kupovine stana treba uzeti u obzir da se na cenu dodaje PDV od 10%, osim ako nije jasno naznačeno da je cena „sa PDV-om“. Pored toga, kupac treba računati i na troškove overe ugovora kod notara, kao i moguće pravne troškove. S druge strane, agencije kao što je naša, ne naplaćuju proviziju kupcima, a obezbeđuju kompletnu pravnu podršku i eliminišu potrebu za angažovanjem advokata.

Postoje li trikovi u naplati kvadrature koje kupci često ne prepoznaju?

Da. Kvadrati koji su iskorišćeni na terase, lođe često ulaze u ukupnu kvadraturu. Te površine se računaju kao druge grejne površine u stanu, što povećava cenu. Kupac to često ne vidi odmah, zato je važno da traži detaljan plan stana i sagleda stvarnu iskoristivost prostora.

Da danas kupujete stan za sebe, šta biste odabrali iz ponude, a šta biste izbegli u širokom luku?

Tražio bih lokaciju koja ima visok razvojni potencijal. Pomenuli smo Karaburmu i Višnjičku banju, što su sjajni primeri – cene su još uvek pristupačne, a grad se intenzivno razvija u tom pravcu. Izgradnja novog mosta i linijskog parka, koji će povezivati Karaburmu sa Beogradom na vodi i Adom Ciganlijom, velika je transformacija u prilog ovom delu grada.

Takođe bih izbegao projekte sa slabijim kvalitetom materijala, bez obzira na lokaciju. 

Šta je po vašem mišljenju najveća greška koju kupci prave kada gledaju novogradnju?

Najveća greška je što mnogo kupaca gleda isključivo lokaciju, a zanemaruje kvalitet izgradnje. Ima mnogo estetski privlačnih zgrada koje su građene ekonomičnim materijalima. Posebno obratite pažnju na izolaciju, stolariju i ugradne elemente. To su stvari koje najviše znače kada u stanu živite i očekujete da traje.