Самые дорогостоящие ошибки при покупке квартиры в Белграде - Интервью с агентом недвижимости

Сегодня покупка квартиры в Белграде требует больше знаний, чем когда-либо — особенно на этапе новостроек. Цена за квадратный метр стремительно растёт, предложения зависят от района, а многие важные детали скрыты в мелком шрифте объявлений.

Мы поговорили с Вельйко Вукайловичем, агентом по недвижимости, который уже много лет помогает покупателям безопасно и разумно инвестировать в новостройки. Ниже ответы на наиболее распространённые вопросы клиентов — узнайте, как определить подходящую возможность, будь то первая покупка, семейный дом или инвестиция.

Где сегодня наиболее выгодная цена за квадратный метр в Белграде?

Выгодная цена не всегда означает самую дешевую. Инвесторы часто покупают на этапе строительства — тогда цена может быть до 20 % ниже по сравнению с завершёнными объектами. После сдачи объекта рыночная стоимость, как правило, растёт — особенно для небольших квартир до 35–40 м², которые быстрее всего сдаются и продаются.

Какие микрорайоны Белграда сейчас предлагают лучшее соотношение цены и потенциала?

Звездара, Вождовац и Палилула считаются одними из самых сбалансированных районов — они обеспечивая хороший баланс цены, инфраструктуры и семейного спокойствия. Например, в районах Миријево, Медакович или Браче Јеркович цены составляют от €2 200 до €2 800 за квадратный метр — заметно дешевле по сравнению с проектами у Автокоманды или храма Св. Сава.

Можете ли привести пример различий внутри одного района по цене?

Звездара — яркий пример. В Мириeво цены за новостройку составляют около €2 200/м², тогда как рядом с районом Цветковой Пијаца они достигают €3 300/м². Это разница более €1 000 в одном районе — именно поэтому важно консультироваться со специалистами заранее. Во Вождовце наблюдается аналогичная ситуация: у Автокоманды цены доходят до €3 800–3 900/м², а всего в 3 км, около Дарвиновой Почты, аналогичные проекты стоят около €2 900/м².

Какие локации рекламируются как привлекательные, но на деле не обеспечивают соответствующее качество жизни?

Хотя Врачар по‑прежнему ценится за центральное расположение и исторический характер, он подходит не всем. У многих семей возникают трудности с парковкой, интенсивным движением и отсутствием зелёных зон. 

Есть ли районы города, которые сейчас “в тени”, но могут стать привлекательными через несколько лет?

Вишничка Баня, Карабурма и крупные зоны Звездары и Палилулы обладают большим потенциалом. Особенно Карабурма: здесь планируется Линейный Парк и будущая станция метро. Важны также пригороды, такие как Сурчин, Стара Пазова и направление к Нови-Саду — инфраструктурные проекты сближают эти районы с Белградом.

Какова средняя разница в цене от начального этапа строительства до завершения?

В среднем 15–20 %, в зависимости от района и спроса. В таких районах, как Врачар, квартиры в новостройках часто сразу выставляются по высоким рыночным ценам. В зонах на стадии развития разница в цене выше, так как ожидается рост стоимости с развитием района.

Можно ли договориться о скидке на новостройку — при каких условиях?

Да, это обычная практика. Например, при оплате 50 % стоимости — скидка около 3–4 %. При оплате 90 % сразу — скидка может достигать 7 %.

Многое зависит от этапа продаж — основной период переговоров приходится на первые 30–60 дней с начала продаж. В этот период застройщики и первые покупатели стремятся заключить как можно больше сделок. Ближе к завершению большая часть квартир продана — остаются преимущественно крупные метражи с узким кругом потенциальных покупателей.

Являются ли квартиры в стадии строительства всегда более выгодными?

Зависит. Выгодность нужно оценивать комплексно: локация, качество строительства, планируемое развитие и прогнозируемый рост цен.

Правовые риски при покупке новостроек — реальны, но их можно контролировать: тщательной проверкой документации и заключением предварительных договоров. Некоторые проекты предусматривают штрафные санкции в случае задержки строительства, что дополнительно защищает покупателя. Рекомендуется иметь надёжного партнёра, такого как City Expert.

Когда в объявлении указана цена “€1 900/м²”, что ещё нужно учитывать?

К цене добавляют 10 % НДС, если в объявлении не написано “цена с НДС”. Также учитываются нотариальные расходы за заверение договора и возможные юридические расходы. Наше агентство не взимают комиссию с покупателей и предоставляют полную юридическую поддержку, избавляя от необходимости нанимать адвоката.

Есть ли хитрости в подсчёте квадратуры, которые покупатели часто не замечают?

Да. Площадь террас или лоджий часто включается в общую квадратуру. Эти зоны могут считаться отапливаемым пространством, что увеличивает цену. Покупатели не всегда замечают это сразу — важно запросить детальный план и оценить функциональную полезность пространства.

Если бы вы покупали квартиру сейчас для себя, какие предложения бы выбрали, а каких избегли?

Я бы искал район с высоким потенциалом развития — например, Карабурма или Вишничка Баня, которые ещё доступны по цене и активно развиваются. Новый мост и Линейный Парк, который соединит Карабурму с Belgrade Waterfront и Ада Циганлией, — это трансформация в пользу этой части города.

Избегал бы проекты с низ‑классными материалами, независимо от локации. Обратите внимание на изоляцию, окна и встроенную мебель — эти элементы имеют наибольшее значение для комфортной жизни и долговечности квартиры.