Как найти недорогую квартиру в Белграде? Возможно ли это сегодня и где? Интервью с агентом

Покупатели обеспокоены постоянным ростом цен на недвижимость, и широко распространено мнение, что квартиры больше никогда не будут доступными из-за инфляции на всём рынке, включая сектор недвижимости. Однако существуют факторы, определяющие будет ли объект находиться в более высоком или более низком ценовом уровне. 

Прочитайте статью до конца — ниже вы найдёте ответы на самые частые вопросы о ценах на недвижимость от специалиста из City Expert Николы Чобича.

Район и местоположение

Район города сильнее всего влияет на стоимость квадратного метра. Окраины всегда были доступнее центра, а пригород — самый бюджетный вариант. Если вы рассматриваете более доступные районы Белграда, обратите внимание на: Батайницу, левый берег Дуная, Земун Поле, Алтину, Железник, Кумодраж, Яинцы, Калуджерицу, Гроцку, отдельные части Раковицы.

Карабурма, Мириево, Вишничка-Баня и Сурчин уже не входят в число самых дешёвых районов, но и там можно найти варианты по умеренным ценам.

Новостройка или вторичный рынок?

Однозначного ответа не существует. Новые квартиры, как правило, дороже, однако на ранних этапах строительства часто предлагаются специальные скидки. Например, на первой стадии предпродажи нового жилого проекта в Земуне, который развивает компания известная в России, можно купить качественную квартиру менее чем за 100 000 евро с учётом НДС. Количество таких предложений ограничено, поэтому стоит заранее уточнять наличие.

Вторичный рынок также имеет свои преимущества: вы покупаете уже построенную и готовую к заселению недвижимость, часто полностью меблированную и оснащённую.

Характеристики недвижимости

На цену влияет множество факторов: этаж, наличие лифта, состояние дома, окружение, ориентация квартиры. Объекты с определёнными недостатками продаются сложнее, но стоят дешевле. Это, например, квартиры выше третьего этажа в домах без лифта, цокольные этажи или мансарды.

Покупка через агентство или напрямую у владельца?

Чёткого правила нет. Иногда можно найти отличное предложение по объявлению на столбе, но чтобы иметь полный обзор рынка, мы рекомендуем использовать онлайн-платформы, такие как City Expert, где в одном месте можно посмотреть и отфильтровать все предложения по нужному району, цене и другим параметрам.

Часто задаваемые вопросы о недвижимости в Белграде — интервью с агентом

Что сегодня в Белграде значит «доступная недвижимость»?

В 2025 году средняя цена составляла около 2 600 €/м², поэтому всё, что ниже этой отметки, считается ниже рыночного уровня. В целом выгодной покупкой считается та, где вы получаете максимальную ценность за свои деньги в рамках выбранной локации.

Какие ошибки чаще всего совершают покупатели в поиске «самой дешёвой квартиры»?

Покупатели нередко выбирают низкую цену в ущерб чистоте документов и урегулированному праву собственности. Экономия на услугах агентства и юристов в итоге часто обходится дороже.

Какие районы Белграда сейчас предлагают лучшее соотношение цены и потенциала роста?

Я бы выделил Карабурму, Мириево и Железник — они привлекательны благодаря планируемым станциям метро. Цены здесь пока ниже среднего уровня, но ожидается рост.

Существуют ли «непопулярные» или малоизвестные районы с хорошей ценностью?

Такими районами являются Обреновац, Младеновац и Лазаревац — они входят в состав Белграда, но цены на недвижимость там значительно ниже. 

Насколько важно при покупке учитывать развитие инфраструктуры (метро, дороги, новые проекты)?

При покупке недвижимости в пригороде, где инфраструктура ещё не полностью развита, важно помнить, что это может измениться в ближайшем будущем. Белград расширяется, и покупка более дешёвого квадратного метра сегодня может привести к росту стоимости в перспективе.

Существует ли «лучшее время» в году для покупки квартиры?

Лучшее время — когда у вас есть средства. Цены постоянно растут — иногда быстрее, иногда медленнее, но ожидание всегда может обойтись дороже.

Насколько реально сегодня снизить цену и на какой процент?

Это зависит от того, насколько объект переоценён по сравнению с рынком. В большинстве случаев покупатели могут рассчитывать на скидку 3–6%. В редких случаях, при срочных продажах или объектах, которые долго находятся на рынке, возможны уступки до 10%.

Какие аргументы может использовать покупатель при переговорах с продавцом?

Этаж, состояние квартиры, объём необходимых вложений, а также состояние дома, подъезда и общих помещений — все эти факторы напрямую влияют на цену.

Как агент может реально помочь покупателю найти выгодную недвижимость?

Агент отслеживает рынок и оперативно сообщает о появлении выгодных предложений. Благодаря знанию динамики продаж и цен, он может вести переговоры с продавцом от имени покупателя.

Если бы вы сегодня покупали для себя — какие районы вы бы рассматривали и почему?

Я сторонник старых, обжитых районов с хорошей инфраструктурой, парковками, парками и дорогами. Для меня это Медак, Браче Еркович, район Видиковца, Скоевско населје и Миляковац. В одном из этих районов я сам живу.

Пример «отличной сделки» из вашей практики?

В 2025 году покупатель приобрёл квартиру на Карабурме площадью 46 м² на 4-м этаже без лифта, требовавшую ремонта. Цена покупки составила около 70 000 €, ещё 15 000 € было вложено в ремонт. Через пять месяцев квартира была продана почти за 120 000 €. Успех стал возможен благодаря правильному выбору локации и состояния объекта, а также поддержке опытного агента на всех этапах сделки.

Надеемся, что наши ответы были для вас полезны. Следите за нашим блогом, чтобы читать больше материалов и аналитики о рынке недвижимости.

Если вы хотите найти лучшую возможность для покупки недвижимости в Белграде, ознакомьтесь с предложениями City Expert.