Porez na kapitalne dobitke

Ignorantia iuris quique nocet - nepoznavanje prava svakome škodi

Prilikom prodaje nepokretnosti prodavci treba da vode računa i o porezu na kapitalne dobitke. Nisu retke situacije da prodavci ovu poresku obavezu smetnu sa uma, najčešće iz neznanja da ona uopšte i postoji. Međutim, Poreska uprava će ovaj porez obračunati, a poreski obveznik će se naći u riziku da protiv njega bude pokrenut i prekršajni postupak zbog poreskog prekršaja.

Pojam kapitalnog dobitka i gubitka

Zakonom o porezu na dohodak građana propisano je da kapitalni dobitak predstavlja razliku između prodajne i nabavne cene, ostvarenu prenosom stvarnih prava na nepokretnostima.  

Poreska stopa iznosi od 15% .

Na jednostavnom primeru to bi izgledalo ovako: Prodavac je stan kupio za cenu od 100.000,00 evra a prodao za 110.000,00 evra, dakle kapitalni dobitak iznosi 10.000,00 evra. Primenom stope od 15% porez na kapitlani dobitak iznosi 1.500,00 evra.

U slučaju da je prodajna cena niža od nabavne cene radi se o kapitalnom gubitku.

Zakonom je propisano i koje razlike nastale prenosom prava se ne smatraju kapitalnim dobitkom (npr. kada su stečeni nasleđem u prvom naslednom redu, ako se prnos vrši između bračnih drugova ili krvnih srodnika u pravoj liniji itd.). Za prodavce je posebno važno da se kapitalnim dobitkom ne smatra razlika nastala prenosom stvarnih prava na nepokretnosti ako je to pravo pre prenosa imao u svom vlasništvu neprekidno najmanje deset godina.

Određivanje kapitalnog dobitka

Zakonom je propisano šta se smatra prodajnom cenom (ugovorena cena, odnosno tržišna cena koju utvrđuje Poreska uprava ako oceni da je ugovorena cena niža od tržišne) i šta se smatra nabavnom cenom (cena po kojoj je poreski obveznik stekao nepokretnost, cena po kojoj je sam izgradio nepokretnost, u slučaju nasleđa ili poklona cena po kojoj je poklonodavac, odnosno ostavilac, stekao to pravo, ako je pravo stečeno ugovorom o doživotnom izdržavanju tržišna cena koja je uzeta kao osnovica poreza na prenos apsolutnih prava u momentu njegovog sticanja od strane obveznika).

Prebijanje kapitalnih dobitaka i kapitalnih gubitaka

Važno je napomenuti da Zakon predviđa i mogućnost prebijanja kapitalnog dobitka ostvarnog prodajom jednog prava sa kapitalnim gubitkom ostvarenim prodajom drugog prava, pod uslovom da je prvo ostvaren kapitalni gubitak, a kasnije i kapitalni dobitak.

Poresko oslobođenje i poreski kredit

Postoji još jedna Zakonom propisana situacija kada se porez na kapitalne dobitke ne plaća - kada se sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti u roku od 90 dana od dana prodaje ulože u rešavanje svog stambenog pitanja ili stambenog pitanja članova svoje porodice. Čak i u slučaju ulaganja u rešavanje stambenog pitanja u roku od 12 meseci od dana prodaje nepokretnosti, može se tražiti refundacija plaćenog poreza. Ukoliko se uloži samo deo sredstava ostvarenih prodajom nepokretnosti, poreska obaveza se srazmerno smanjuje.

Od svih poreza koji prate kupoprodaju nepokretnosti porez na kapitalne dobitke deluje kao „najkomplikovaniji“. Potrebno je dobro obrtiti pažnju na sve zakonske odredbe koje ga regulišu i iskoristiti propisane mogućnosti poreskog oslobođenja i poreskog kredita.