Kupovina nekretnine u inostranstvu: Vodič za građane Srbije u 2025.

Ulaganje u nekretnine van granica Srbije postaje sve popularniji izbor među našim građanima – kako iz investicionih razloga, tako i zbog ličnih planova za život ili odmor. Svaka država ima svoje zakone, pravila i tržišne specifičnosti, zato ovo nije sasvim jednostavna niti univerzalna procedura. 

Spremili smo odgovore na najčešća pitanja i vodič kroz ključne korake kupovine nekretnine van Srbije, gotovinski i putem kredita.

Najpopularnije destinacije za kupovinu nepokretnosti među Srbima

Grčka

Kao omiljeno letovalište za Srbe, Grčka predstavlja idealan spoj blizine, poznate kulture i neodoljive mediteranske lepote.

Građani Srbije mogu slobodno kupovati stanove, kuće i zemljište u većini regiona Grčke, sa izuzetkom nekih pograničnih i vojno osetljivih zona, gde je potrebna posebna dozvola Ministarstva odbrane. Takođe, zemljišta koja se prodaju moraju biti građevinska.

Kupovina nekretnine u Grčkoj još uvek omogućava dobijanje boravišne dozvole (tzv. “zlatne vize”) za investicije iznad određene vrednosti.

• Od 250.000 € u većini Grčke (do kraja 2025).

• Od 500.000 € u atraktivnim zonama kao što su: Atina, Solun, Mikonos, Santorini i delovi Krita. Od 1. januara 2026. minimalna granica od 500.000 € će verovatno važiti za širi broj lokacija.

Investicija može biti u jedan ili više objekata, ako ukupno prelazi minimalni prag. Boravišna dozvola se odobrava na 5 godina i može se obnavljati dok god posedujete nekretninu, a nakon 7 godina moguće je aplicirati za stalni boravak. 

Crna Gora

Kako Crna Gora i Srbija imaju veoma bliske pravne i tržišne odnose, to se reflektuje i na proces kupovine nekretnina. Državljani Srbije mogu slobodno kupovati stanove, kuće i zemljište u Crnoj Gori bez ograničenja, izuzev određenih vrsta zemljišta (poljoprivredna, šumska, arheoloških zona…). Osim toga, kupovina nekretnine u Crnoj Gori omogućava dobijanje privremene boravišne dozvole.

Jedna od najlepših destinacija u Crnoj Gori, prema mišljenju mnogih, jeste Luštica Bay – pogledajte koje su nekretnine trenutno dostupne u ovom mediteranskom raju.

Bugarska 

Niže cene u odnosu na ostatak Evrope (i do 50–70%), jednostavna procedura kupovine i članstvo u EU čine Bugarsku zanimljivom za investicije, naročito na Crnom moru i u zimskim centrima poput Banskog.

Kupovina stana u Bugarskoj je pravno jednostavna, srpski državljanin kao fizičko lice može ga direktno kupiti. S druge strane, kupovina kuće sa zemljištem ili placa nije moguća bez osnivanja firme za državljane zemalja van EU.

Italija

Između Srbije i Italije postoji princip reciprociteta, pa je kupovina nekretnine u Italiji od strane srpskih državljana pravno omogućena. Posebno popularni jesu regioni Toskane, Apulije, Sicilije i severne obale, gde se nekretnine mogu naći po raznovrsnim cenama, počev od 50.000 do 100.000 evra u nekim ruralnim delovima, do luksuznih vila i stanova čija cena može dostići i nekoliko miliona evra. 

Važno je napomenuti da kupovina nekretnine u Italiji ne daje automatsko pravo na boravišnu dozvolu, te oni koji planiraju duži boravak moraju podneti zasebnu prijavu za odgovarajuću vizu ili dozvolu, na primer, kao samozaposleni ili kroz druge imigracione programe. 

Španija i Portugal

U Španiji i Portugalu, kupovina nekretnine od strane državljana Srbije je dozvoljena bez posebnih ograničenja. Potrebno je otvoriti poreski broj i bankovni račun u zemlji, a zatim preko notara realizovati kupovinu. 

Što se tiče programa „golden visa“, od 2023. godine došlo je do njenog ukidanja, te ulaganje u stambene nekretnine više ne omogućava sticanje boravišne dozvole. 

Turska i UAE (Dubai)

U Turskoj, državljani Srbije bez problema mogu kupovati nekretnine – stanove, kuće, pa i zemljište, osim u blizini vojnih zona. Turska je atraktivna i zbog toga što kupovinom nekretnine u vrednosti od najmanje 400.000 USD možete aplicirati za tursko državljanstvo. 

U Ujedinjenim Arapskim Emiratima, konkretno Dubaiju, stranci mogu kupovati nekretnine u tzv. „freehold“ zonama, koje su posebno definisane za strane kupce. Iako ova kupovina ne donosi automatski državljanstvo, u nekim slučajevima omogućava dugoročne boravišne vize. Dubai je privlačan zbog visokih potencijalnih prinosa od izdavanja i odsustva poreza na dohodak.

Ključni pravni i birokratski koraci

Najpre je potrebno proveriti da li zemlja u kojoj planirate da kupite nepokretnost ima reciprocitet sa Srbijom, a spisak tih zemalja popisan je na sajtu Ministarstva pravde. Kada ste to utvrdili, slede sledeći koraci.

1. Pravni status i vlasništvo nekretnine

Utvrdite da li je nekretnina pravno “čista”: da li je vlasništvo jasno i uredno upisano u katastar ili zemljišne knjige. Važno je da nema hipoteka, tereta, sudskih sporova ili drugih ograničenja na nekretnini. Ako se kupuje plac ili zemljište, proveriti da li postoje posebne zone gde je zabranjena kupovina ili su potrebne dodatne dozvole.

2. Poreski broj za strane kupce

U skoro svim zemljama obavezno je da strani kupac dobije lokalni poreski identifikacioni broj, što je ključno za legalno plaćanje poreza, plaćanje računa i sklapanje ugovora. Takođe, obično je potrebno otvoriti i lokalni bankovni račun radi izvršenja uplata i realizacije same kupovine.

3. Pravni zastupnik, kupoprodajni ugovor i notarska procedura

Angažovanje lokalnog advokata ili pravnog savetnika gotovo je neizbežno, jer on proverava dokumentaciju, zastupa kupca u postupku i osigurava da ne dođe do problema. Kupovina se realizuje potpisivanjem kupoprodajnog ugovora, najčešće u prisustvu notara, koji proverava zakonitost transakcije, evidentira je i vodi računa o registraciji vlasništva. Obično se prvo potpisuje preliminarni ugovor, kojim se nekretnina rezerviše uz uplatu avansa, a zatim finalni kupoprodajni ugovor.

5. Porezi i takse pri kupovini

Svaka zemlja ima svoje poreze koji se plaćaju prilikom prenosa vlasništva, a procenti se odnose na udeo kupoprodajne cene ili procenjene poreske vrednosti nekretnine:

• U Španiji porez na prenos nepokretnosti (ITP) iznosi između 6% i 10%, zavisno od regiona i vrednosti nekretnine.

• U Portugalu se porez na prenos nekretnina (IMT) kreće od oko 1% do 8%, u zavisnosti od vrednosti i tipa nekretnine.

• U Italiji, porezi i takse pri kupovini nekretnine variraju između 2% i 10%, u zavisnosti od toga da li se kupuje od privatnog lica ili firme, kao i od statusa nekretnine.

• U Turskoj, ukupni porezi i takse na kupovinu nekretnine iznose oko 4%, uz dodatne troškove za procenu vrednosti i registraciju vlasništva.

• U Crnoj Gori, porez na prenos vlasništva iznosi oko 3% vrednosti nekretnine, dok u Bugarskoj iznosi između 2% i 3%, u zavisnosti od opštine.

• U UAI nema poreza na prenos vlasništva, ali postoje takse za izdavanje vlasničkog lista i administrativni troškovi, koji obično iznose oko 4% vrednosti nekretnine.

Treba računati i na notarske takse, naknade za upis u katastar, prevode i administrativne troškove.

Što se tiče godišnjih poreza na imovinu, situacija varira po zemljama. U većini evropskih zemalja, uključujući Španiju, Portugal, Italiju, Bugarsku i Crnu Goru, postoji godišnji porez na imovinu. Visina tog poreza zavisi od vrednosti i lokacije nekretnine. U Turskoj takav porez postoji, ali je relativno nizak. U UAE ne postoji godišnji porez na imovinu.

6. Devizni transferi i finansijska kontrola

Za stanovnike drugih zemalja koji uplaćuju veće sume važno je da poštuju lokalne i međunarodne zakone o deviznom transferu. To znači da mora postojati dokumentacija o poreklu novca, bankarski transferi moraju biti transparentni i legalni, a možda će biti potrebna potvrda poreske uprave ili banke. 

Kupovina nekretnine u inostanstvu na kredit

Kupovina nekretnine u inostranstvu uz pomoć kredita je moguća za građane Srbije. Zakonski okvir to dozvoljava: ne postoje prepreke da banke odobravaju takve kredite. Međutim, u praksi je važno znati da samo pojedine banke nude ovu vrstu finansiranja i to pod posebnim uslovima. 

Ključno ograničenje je to što stan ili kuća u inostranstvu ne može biti sredstvo obezbeđenja (hipoteka), jer zakon i unutrašnja pravila banaka dozvoljavaju zalog isključivo na nepokretnostima koje se nalaze u Srbiji. To znači da će vam kao kupcu nekretnine u inostranstvu za kredit biti potrebno dodatno obezbeđenje – najčešće u vidu hipoteke na drugu nekretninu u Srbiji. 

Kupovina nekretnine u inostranstvu može biti pametan i dugoročan potez – bilo da tragate za mestom za život, odmor ili investiciju. Međutim, da biste bezbedno i uspešno prošli kroz ovaj proces, neophodno je da se informišete o specifičnostima tržišta u zemlji u kojoj kupujete, pravnim procedurama i svim skrivenim troškovima. 

Kao vodeća digitalna agencija za nekretnine u Srbiji, City Expert pruža edukativni i informativni sadržaj kako bi pomogao čitaocima da donesu promišljene odluke na tržištu nekretnina. Naš tim broji preko 90 stručnjaka za nekretnine u domenu kupovine, prodaje, iznajmljivanja stanova i novogradnje. Pratite nas za još korisnih vodiča, analiza i saveta!