Da li kupiti uknjižen ili neuknjižen stan?

Pre kupovine stana neophodno je da proverite njegov pravni status. Pravni status stana predstavlja skup informacija koje se tiču pitanja uknjiženosti stana i vlasništva na istom, kao i eventualno nekih pravnih tereta koji bi mogli da otežaju ili čak i onemoguće njegovu kupovinu.

Katastar nepokretnosti

Katastar nepokretnosti je registar svih nepokretnosti u Republici Srbiji. Za vođenje katastra nepokretnosti u Republici Srbiji nadležan je Republički geodetski zavod (preko svojih jedinica – službi za katastar nepokretnosti), a na internet stranici http://katastar.rgz.gov.rs/KnWebPublic/ omogućen je javni pristup katastru nepokretnosti svim zainteresovanim licima. Na ovoj stranici možete proveriti osnovne podatke o nepokretnostima koje su upisane u katastar, kao i o njihovim upisanim vlasnicima. Pre nego odlučite da kupite određenu nepokretnost, obavezno proverite da li je ista uknjižena, da li je prodavac uknjižen kao vlasnik i da li na nepokretnosti postoje upisani tereti ili nerešeni zahtevi (hipoteka, plodouživanje, zabrana raspolaganja, zabeležba spora, zabeležba da je pravo svojine upisano na osnovu Zakona o posebnim uslovima za upis prava svojine na objektima izgrađenim bez građevinske dozvole i slično).

Uknjižene nepokretnosti

Kao što iz samog naziva možemo zaključiti, uknjižene su one nepokretnosti koje su upisane u katastar nepokretnosti.

Najčistija situacija je kod onih nepokretnosti koje su uknjižene i kod kojih je kao vlasnik upisan njihov stvarni vlasnik, odnosno lice od kog nameravate da je kupite.

Ipak, moguće je da je sadašnji vlasnik propustio da se uknjiži, tako da u katastru kao vlasnik ostao upisan njegov prethodnik. Ukoliko sadašnji vlasnik poseduje svu dokumentaciju potrebnu za uknjižbu svog prava svojine, nema prepreke da ovakvu nepokretnost kupite čak i pomoću stambenog kredita, te da uknjižite svoje vlasništvo. Naravno, možete zahtevati i da se prodavac, pre nego zaključite ugovor o prodaji, najpre i sam unjiži kao vlasnik, i tako vam olakša i ubrza posao.

Neuknjižene nepokretnosti

Moguće je, i poprilično učestalo u praksi, i da sama nepokretnost uopšte nije upisana u katastar. Treba da imate u vidu da banke najčešće ne odobravaju stambene kredite za kupovinu neuknjiženih nepokretnosti. Naravno, i neuknjižene nepokretnosti se mogu prodati, odnosno kupiti, i to po pravilu po nižoj ceni od uknjiženih, samo što je ceo postupak u tom slučaju u izvesnoj meri komplikovaniji i dugotrajniji.

Ovde moramo napraviti razliku između nepokretnosti za koje je pokrenut postupak ozakonjenja (legalizacije) i čiji je promet dozvoljen, i tzv. divlje gradnje, koja obuhvata nepokretnosti za koje ovakav postupak nije ni pokrenut, i to najčešće iz razloga što je legalizacija istih nemoguća. Nepokretnosti iz ove druge grupe (divlja gradnja) ne treba kupovati, budući da za iste ne postoji validna vlasnička dokumentacija, te je sasvim realno za očekivati da na osnovu ugovora o prodaji ovakve nepokretnosti (ukoliko ga neki javni beležnik uopšte overi), ipak ne postanete njen vlasnik.

Nepokretnosti u postupku ozakonjenja (legalizacije)

Ukoliko je nepokretnost izgrađena bez građevinske dozvole, ili ukoliko nije dobila upotrebnu dozvolu zbog odstupanja od građevinske dozvole, istu je nemoguće upisati u katastar nepokretnosti. Međutim, to ipak ne znači da ista mora biti porušena, ili da nikada ne može postati legalna. Put do njene uknjižbe vodi kroz postupak ozakonjenja (ustaljeni izraz je legalizacija).

Postupak ozakonjenja u Beogradu vodi se pred Sekretarijatom za poslove legalizacije objekata. Kada Sekretarijat donese rešenje o ozakonjenju, isto se po službenoj dužnosti dostavlja nadležnoj službi za katastar nepokretnosti koja na osnovu njega upisuje nepokretnost u katastar, čime ona postaje legalna i uknjižena.

Kod pomenutog Sekretarijata moguće je u svakom trenutku dobiti uverenje da je neki objekat u postupku ozakonjenja, koje sadrži i podatke ko je i kada podneo zahtev za ozakonjenje (legalizaciju). Ukoliko se odlučite za kupovinu nepokretnosti koja je u postupku ozakonjenja, prvo zahtevajte od prodavca da vam dostavi pomenuto uverenje, ne biste li bili sigurni da je ovaj postupak zaista u toku, nakon čega možete pristupiti proveri ostatka vlasničke dokumentacije. Preporučljivo je i da se u takvim slučajevima i sami kod Sekretarijata raspitate o toku postupka, što će vam svakako pomoći da donesete odluku o kupovini. Naravno, ukoliko tom prilikom saznate da postoje određene poteškoće ili prepreke da predmetna nepokretnost bude legalizovana, ili da ostaje određena dokumentacija, savetujemo da za stručna objašnjenja i stručnu pomoć u ovom postupku angažujete stručna lica koja vam mogu pomoći.

Nakon zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti koja je u postupku ozakonjenja, kupac stupa na mesto prodavca u tom postupku, i rešenje o ozakonjenju, kada bude doneto, glasiće na ime kupca i on će postati prvi uknjiženi vlasnik iste.

Uknjiženi tereti i zabeležbe

Kao što smo gore već pomenuli, u katastru nepokretnosti beleže se svi pravni podaci o nepokretnostima, uključujući i terete i zabeležbe koji onemogućavaju ili otežavaju njihov promet. Ovde izdvajamo i objašnjavamo one sa kojima se najčešće možete sresti prilikom kupovine nepokretnosti.

Hipoteka

Hipoteka predstavlja založno pravo na nepokretnosti. Najčešće nastaje tako što vlasnik nepokretnosti istu zalaže banci od koje je dobio kredit.

Hipoteka ne sprečava prodaju nepokretnosti, ali je važno znati da ista ne prestaje da postoji sa promenom vlasnika. Stoga, preporučljivo je od prodavca tražiti da nepokretnost koju prodaje najpre „oslobodi“ od hipoteke.

Hipoteka se briše na osnovu dozvole za brisanje (tzv. brisovna izjava ili brisovnica) koju poverilac (najčešće banka) izdaje kada dužnik isplati dug prema njemu u celosti.

Plodouživanje

Plodouživanje, najjednostavnije rečeno, predstavlja pravo određenog lica koje nije vlasnik nepokretnosti da u istoj živi, pa čak i da je daje trećim licima u zakup, i to bez saglasnosti njenog vlasnika.

Pošto sigurno ne želite da kupite nepokretnost koja bi, iako na papiru vaša, bila u tuđoj stvarnoj vlasti, pre kupovine nepokretnosti na kojoj postoji upisano pravo plodouživanja, zahtevajte od prodavca da isto pravo eliminiše, odnosno obriše iz katastra nepokretnosti, što se može učiniti na osnovu izjave lica u čiju korist je plodouživanje upisano overene kod javnog beležnika, ili na osnovu izvoda iz MK umrlih (ukoliko je to lice preminulo).

Zabeležba spora

Zabeležba spora, kao što joj sam naziv kaže, jeste zabeležba u katastru da se povodom određene nepokretnosti vodi spor, odnosno drugi postupak pred sudom ili drugim državnim organom, a koji za ishod može imati promenu upisa prava na nepokretnosti.

Iako pravno ne sprečava prodaju, odnosno kupovinu nepokretnosti, zabeležba spora uvek je signal za potencijalni problem, i naš savet je da, u slučaju njenog postojanja, angažujete stručno lice koje će utvrditi o kakvom sporu se radi i treba li se uopšte upuštati u kupovinu ovakve nepokretnosti.

Zabeležba odluke o zabrani otuđenja i opterećenja nepokretnosti

Ovakva zabeležba, sasvim je jasno, sprečava prodaju nepokretnosti.

Zabeležba da je pravo svojine upisano na osnovu Zakona o posebnim uslovima za upis prava svojine na objektima izgrađenim bez građevinske dozvole

Zakon o posebnim uslovima za upis prava svojine na objektima izgrađenim bez građevinske dozvole (često se naziva i „Veljin zakon“ po Velimiru Iliću, koji je u vreme njegovog donošenja bio ministar za graćevinu i urbanizam) bio je u primeni nepune dve godine (2013-2014) i dozvolio je uknjižbu objekata izgrađenih bez dozvole, ali uz gore pomenutu zabeležbu.

Ugovor o prodaji nepokretnosti sa ovom zabeležbom ne može se sudski overiti bez potvrde jedinice lokalne samouprave (opštine) na čijoj teritoriji je objekat sagrađen, da je vlasnik objekta uredio odnose u pogledu plaćanja naknade za uređivanje građevinskog zemljišta.

Imajući ovo u vidu, pre nego se upustite u bilo kakvu priču ili pregovore o kupovini ovakve nepokretnosti neophodno je proveriti da li je pomenutu potvrdu opštine moguće dobiti, a svakako je najbolje tražiti od prodavca da najpre pribavi ovakvu potvrdu.

Zabeležba da je pravo svojine na objektu utvrđeno na osnovu građevinske i upotrebne dozvole izdate u postupku legalizacije, te da, s obzirom na minimalnu tehničku dokumentaciju koja je propisana, Republika Srbija ne garantuje za stabilnost i sigurnost objekta

U ranijem periodu (do juna 2013. godine) Zakonom o planiranju i izgradnji bilo je predviđeno da se uvek kada se u katastar upisuje legalizovana nepokretnost, upisuje i ova zabeležba. Sav njen besmisao doveo je do toga da ove odredbe zakona budu oglašene neustavnim i prestanu da važe, a ukoliko se sretnete sa ovakvom zabeležbom, nema potrebe da brinete, jer je objekat stabilan, neće se srušiti, i bez ikakvih bojazni se možete upustiti u kupovinu.

********

Na kraju, da rezimiramo: ukoliko isključimo potpuno divlju gradnju, u čiju kupovinu se ne treba upuštati ni po koju cenu, ostaje vam da odlučite hoćete li kupiti uknjiženu nepokretnost i druženje sa birokratijom svesti na minimum, ili ćete, za nešto manje novca, kupiti nepokretnost koja je u postupku ozakonjenja (legalizacije) i sami dovršiti taj postupak. Ukoliko ste kreditni kupac, vaš izbor će sigurno biti uknjižena nepokretnost, dok oni koji raspolažu dovoljnom količinom novca mogu da biraju. Biće nam drago ukoliko smo vam ovim tekstom makar malo pomogli u rešavanju ove, ne uvek baš lake, dileme.

Naravno, i prilikom kupovine uknjižene nepokretnosti morate biti obazrivi, i proveriti detaljno njen pravni status u katastru nepokretnosti. Kako sve ove provere i rešavanje svih eventualnih problema vezanih za nepokretnost i sam proces njihove kupoprodaje zahtevaju određena znanja, stručnost i iskustvo, preporučujemo da se za pomoć uvek obratite onima čiji je to posao, jer uz dobrog agenta za nekretnine i advokata čak i na prvi pogled bezizlazne situacije mogu dovesti do dobre kupovine. Stoga, naoružajte se strpljenjem, okupite oko sebe najbolje stručnjake, i krenite u potragu za svojim novim stanom. Srećno!

Autor:
advokat Uroš Đ. Andrejić