Izvršenje na osnovu ugovora o prodaji nepokretnosti

Savet za kupce stanova: Kako da budete sigurni da ćete dobiti to što ste platili?

Kupovina stana svakako predstavlja jedan vrlo složen i za mnoge kupce iscrpan pravni posao. Kupci moraju da obrate pažnju na mnoge stvari pre nego što zaključe glavni ugovor o prodaji. Svaki pravni posao sa sobom nosi i određene rizike, a u dosadašnjoj praksi poslovanja City Expert-a uvideli smo da je najveća bojazan kupaca da li će im prodavac, nakon što isplate ugovorenu cenu u celosti, zaista i predati stan u posed.

Zakonom o obligacionim odnosima je propisana obaveza prodavca da preda stvar kupcu u vreme i na mestu predviđenom ugovorom. U najvećem brojem slučajeva ugovorne strane ugovaraju da će prodavac neposredno nakon isplate ugovorene cene u celosti predati kupcu u posed nepokretnost koja je predmet prodaje. Međutim, ukoliko prodavac ne ispuni ovu svoju obavezu, kupac će biti primoran da svoje pravo zaštiti u nekom od zakonom propisanih postupaka.

Pravni sistem Republike Srbije je prepoznao ovaj potencijalni problem, te je predviđena mogućnost da se u izvršnom postupku sprovede postupak predaje stana u posed samo na osnovu ugovora o prodaji nepokretnosti. Izvršni postupak, po pravilu, traje znatno kraće od parničnog postupka u kojem bi kupac kao tužilac morao da podnese tužbu nadležnom sudu i u tom postupku obezbedi zaštitu svog prava. Opšte je poznat problem „sporog pravosudnog sistema“ u našoj državi, pa je novo rešenje svakako vremenski mnogo brži i efikasniji način zaštite prava. Ono u čemu se ogleda prednost izvršnog postupka u odnosu na parnični postupak jeste brzina, budući da je jedno od osnovnih načela izvršnog postupka načelo hitnosti. Ovo načelo se, između ostalog, manifestuje u znatno kraćim rokovima za preduzimanje radnji u toku postupka (rok u kome su stranke i druga lica dužni da po nalogu suda ili javnog izvršitelja preduzmu radnje ne može biti duži od osam dana).

Izvršni postupak jeste postupak prinudnog namirenja potraživanja zasnovanih na izvršnim i verodostojnim ispravama. Veliki broj kupaca nije upoznat sa time da i određene javnobeležničke isprave imaju snagu izvršne isprave. Ugovor o prodaji nepokretnosti solemnizuje se od strane javnog beležnika, te može postati izvršna isprava. Da bi imao svojstvo izvršne isprave, neophodno je da u ugovoru o prodaji nepokretnosti bude utvrđena određena obaveza na činidbu (što predaja stana u posed svakako jeste) i da sadrži izričitu izjavu prodavca o tome da se na osnovu tog ugovora može neposredno sprovesti prinudno izvršenje radi ostvarenja dugovane činidbe, a po dospelosti obaveze.

Shodno svemu navedenom, kako bi se kupci što bolje zaštitili, savet svakom kupcu je da se u samom ugovoru o prodaji nepokretnosti nađe ovakva izjava prodavca. U suprotnom, u slučaju da prodavac ne ispuni svoju obavezu predaje predmetne nepokretnosti u posed, kupac neće moći da zahteva ispunjenje te obaveze u izvršnom postupku, već će biti prinuđen da podnese tužbu nadležnom sudu i sačeka pravnosnažno okončanje parnice.