Mora li predugovor o prodaji nepokretnosti da bude overen?

Odgovor je DA.

Bez obzira na činjenicu da mnoge banke ne zahtevaju da predugovor o prodaji nepokretnosti bude overen za potrebe odobravanja stambenog kredita kupcu, predugovor mora da bude zaključen u istoj formi koja je propisana za glavni ugovor o prodaji nepokretnosti. Dakle, da bi predugovor proizvodio pravno dejstvo neophodno je da bude solemnizovan od strane javnog beležnika. 

Sve o predugovoru kod kupovine nekretnine, pročitajte u detaljnom tekstu koji smo objavili na blogu.

Zakonski osnov

Zakonom o prometu nepokretnosti je propisano da se ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje u obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave, kao i to da ne proizvodi pravno dejstvo u slučaju da nije zaključen na taj način.

Zakonom o javnom beležništvu propisano je da javni beležnik potvrđuje (solemnizuje) privatnu ispravu kada je to zakonom određeno, a da se u obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave zaključuje naročito ugovor o prometu nepokretnosti.

Zakonom o obligacionim odnosima propisano je da pravila o formi glavnog ugovora važe i za predugovor ako je takva forma uslov punovažnosti ugovora. Istim Zakonom nalaže se i sankcija nedostatka potrebne forme, odnosno da ugovor koji nije zaključen u propisanoj formi nema pravno dejstvo.

Kapara u slučaju neoverenog predugovora

U slučaju da ne dođe do zaključenja glavnog uvovora o prodaji nepokretnosti, a kupac je dao prodavcu izvesnu sumu novca prilikom zaključenja predugovora, postavlja se pitanje šta će se desiti sa kaparom. Ukoliko predugovor nije overen on je ništavan, pa ni njegove odredbe o kapari ne proizvode pravno dejstvo. U tom slučaju prodavac je dužan da kupcu vrati primljen iznos po pravilima o sticanju bez osnova. Dakle, kapara ne proizvodi pravno dejstvo te se ne može primenuti institut kapare kao odustanice (zadržavanje kapare ili vraćanje udvojenog iznosa). Pored toga, budući da je prodavac nesavestan sticalac, dužan je da kupcu isplati i kamatu počev od trenutka izvršene isplate.

Višestruka prodaja istog stana

Overavanjem predugovora kupac je dvostruko zaštićen. Prvo, javni beležnici imaju obavezu da prilikom solemnizacije izvrše uvid u jedinstveni registar prodatih nepokretnosti, pa će kupac biti siguran da stan koji kupuje prodavac nije nekom drugom prethodno prodao. Nakon solemnizacije predugovora o prodaji neporketnosti, javni beležnici su dužni da unesu podatak o prometu u navedeni registar, te kupac može da bude spokojan da prodavac neće sa još nekim zaključiti (pred)ugovor o prodaji predmetnog stana.

Dakle, bez obzira što banke ne zahtevaju da predugovor bude solemnizovan od strane javnog beležnika, naš savet je da predugovor o prodaji nepokretnosti uvek overite kod notara. Overa predugovora vas neće izložiti dodatnom novčanom trošku, jer se prilikom overe predugovora plaća samo polovina javnobeležničke nagrade i naknade troškova, dok se druga polovina plaća prilikom overe glavnog ugovora o prodaji nepokretnosti.