Mora li predugovor o prodaji nepokretnosti da bude overen?

Odgovor je DA.

Bez obzira na činjenicu da mnoge banke ne zahtevaju da predugovor o prodaji nepokretnosti bude overen za potrebe odobravanja stambenog kredita kupcu, predugovor mora da bude zaključen u istoj formi koja je propisana za glavni ugovor o prodaji nepokretnosti. Dakle, da bi predugovor proizvodio pravno dejstvo neophodno je da bude potvrđen (solemnizovan) od strane nadležnog javnog beležnika.

Zakonski osnov

Zakonom o prometu nepokretnosti je propisano da se ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje u obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave, kao i to da ne proizvodi pravno dejstvo u slučaju da nije zaključen na taj način.

Zakonom o javnom beležništvu propisano je da javni beležnik potvrđuje (solemnizuje) privatnu ispravu kada je to zakonom određeno, a da se u obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave zaključuje naročito ugovor o prometu nepokretnosti.

Zakonom o obligacionim odnosima propisano je da propisi o formi glavnog ugovora važe i za predugovor ako je propisana forma uslov punovažnosti ugovora. Istim Zakonom propisana je i sankcija nedostatka potrebne forme, odnosno da ugovor koji nije zaključen u propisanoj formi nema pravno dejstvo (ništav je).

Kapara kod neoverenog predugovora

U slučaju da ne dođe do zaključenja glavnog uvovora o prodaji nepokretnosti, a kupac je dao prodavcu izvesnu sumu novca prilikom zaključenja predugovora na ime kapare, postavlja se pitanje šta će se desiti sa tim novcem. Ukoliko predugovor nije overen on je ništav, pa ni njegove odredbe o kapari ne proizvode pravno dejstvo. U tom slučaju prodavac je dužan da kupcu vrati primljen iznos po pravilima o sticanju bez osnova. Dakle, kapara ne proizvodi pravno dejstvo te se ne može primenuti institut kapare kao odustanice (zadržavanje kapare ili vraćanje udvojenog iznosa). Pored toga, budući da je prodavac nesavestan sticalac, dužan je da kupcu isplati i kamatu počev od trenutka izvršene isplate.

Višestruka prodaja istog stana

Overavanjem predugovora kupac je dvostruko zaštićen. Prvo, javni beležnici imaju obavezu da prilikom solemnizacije izvrše uvid u jedinstveni registar prodatih nepokretnosti koji je od 01. januara 2010. godine uveden u Republici Srbiji, pa će kupac biti siguran da stan koji kupuje prodavac nije nekom drugom prethodno prodao. Nakon solemnizacije predugovora o prodaji neporketnosti, javni beležnici su dužni da unesu podatak o prometu u navedeni registar, te kupac može da bude spokojan da prodavac neće sa još nekim zaključiti (pred)ugovor o prodaji predmetnog stana.

Dakle, bez obzira što banke ne zahtevaju da predugovor bude solemnizovan od strane javnog beležnika (a najčešće je jedini i glavni razlog za zaključenje predugovora upravo taj da je predugovor kupcu neophodan kako bi aplicirao za stambeni kredit), naš savet je da predugovor o prodaji nepokretnosti uvek overite kod notara. Overa predugovora vas neće izložiti dodatnom novčanom trošku, jer se prilikom overe predugovora plaća samo polovina javnobeležničke nagrade i naknade troškova, dok se druga polovina plaća prilikom overe glavnog ugovora o prodaji nepokretnosti. Jedino će vas „koštati“ vremena, jer ćete morati dva puta da odlazite kod javnog beležnika, što je svakako „jeftinija“ opcija u poređenju sa potencijalnim problemima kojima ste izloženi u slučaju da predugovor ne zaključite u zakonom propisanoj formi.

Nemojte biti lenji i nemojte kršiti zakon onda kada vam to zapravo i ne ide na ruku. Propisivanje forme za zaključenje (pred)ugovora o prodaji nepokretnosti svakako je imalo opravadan osnov, imajući u vidu složenost ovog pravnog posla.