Kako rešiti problem sa zakupcem?

Skoro svako ko ima nameru da izda svoj stan susreće se sa određenim strahovima i strepnjama u pogledu mogućih problema sa budućim zakupcima. Šta ako zakupac neće da mi plati zakupninu? Šta ako napravi štetu u mom stanu? Kako da iselim zakupca koji neće da napusti stan? U nastavku ćemo pokušati da damo odgovore na ova pitanja, što Vam može biti od koristi ukoliko naiđete na neki od ovih problema.

Zakupac ne plaća kiriju ili račune

Zakupnina je, sa aspekta zakupodavca, svakako najbitniji element ugovora o zakupu. Međutim, ponekad se u praksi dešava da zakupac ne poštuje svoju ugovornu obavezu i ne plaća zakupodavcu zakupninu.

Svakako, najbolje je delovati preventivno, te se već prilikom zaključenja ugovora zaštititi od ovoga. To se čini tako što se sa zakupodavcem ugovori da je dužan prilikom zaključenja ugovora zakupodavcu dati depozit, koji će mu služiti kao obezbeđenje da će zakupac ispunjavati svoje ugovorne obaveze. Što se visine depozita tiče, za vas svakako veći iznos predstavlja veću sigurnost, ali kao i sve ostale odredbe ugovora, i on mora biti plod kompromisa sa zakupcem.

Osim toga, preporučljivo je ugovoriti i mogućnost da jednostrano raskinete ugovor o zakupu (bez ostavljanja otkaznog roka) u slučaju da zakupac učestalo kasni sa isplatom zakupnine ili ukoliko jednom zakasni određeni broj dana. U tom slučaju ovlašćeni ste raskinuti ugovor kada ga zakupac prekrši, i istovremeno zadržati iz depozita dugovani iznos.

Ukoliko, pak, niste ugovorili ni uzeli depozit od zakupca, i dalje niste bespovratno izgubili iznos zakupnine koji vam zakupac nije isplatio. Naime, i u ovom slučaju je moguće naplatiti neplaćene zakupnine, ali je za to neophodno voditi sudski (parnični) postupak protiv zakupca. U tom slučaju budite spremni da izdvojite određenu sumu novca za troškove postupka (troškovi advokata, sudske takse, eventualna veštačenja...) koje vi morate snositi, ali koje će vam zakupac nadoknaditi ako uspete u ovom postupku.

Što se tiče računa za struju, telefon, grejanje, gas, održavanje zgrade i slične usluge, za njihovo plaćanje, odnosno neplaćanje, važi sve što je rečeno i za zakupninu. I iznos neplaćenih računa možete naplatiti iz primljenog depozita, a kao poslednja opcija ostaje vam tužba protiv nesavesnog zakupca.

Zakupac oštećuje stan ili stvari u njemu

Može se desiti da zakupac, bilo namerno bilo nepažnjom, ošteti vaš stan ili pojedine stvari u njemu.

I ovu štetu možete nadoknaditi iz primljenog depozita te je, kao što je gore već rečeno, preporučljivo da iznos istog bude što viši, ne biste li bili u mogućnosti da u neželjenim situacijama nadoknadite sve štete koje ste pretrpeli.

Pre zaključenja ugovora o zakupu pokušajte da što bolje upoznate budućeg zakupca, jer ukoliko procenite da se radi o problematičnoj osobi, bolje je uopšte ne zaključivati ugovor, nego kasnije tražiti načine da nadoknadite štetu koju vam je naneo.

Takođe, imajte u vidu da kućni ljubimci mogu prouzrokovati brojne štete u stanu, te se ukoliko dajete stan u zakup osobi koja živi sa njima, potrudite da se već ugovorom zaštitite, i to tako što ćete predvideti obavezu zakupca da vam nadoknadi i štete koje pričine njegove životinje, ili recimo obavezu da pre izlaska iz stana isti okreči i dubinski opere nameštaj.

Ukoliko nijedan od pomenutih preventivnih načina za rešavanje ovog problema ne urodi plodom, i naknadu pretrpljene štete od zakupca možete izdejstvovati u parničnom postupku, gde će vam biti neophodni dokazi da je isti štetu prouzrokovao. Ovakve dokaze nije uvek lako sakupiti i obezbediti, te je uvek preporučljivo u ovakvim slučajevima zatražiti pomoć advokata kao stručnog lica koje vam može pružiti adekvatnu pravnu pomoć.

Zakupac nakon prestanka ugovora neće da napusti stan

Bilo da je ugovor o zakupu istekao ili ste ga iz određenog razloga raskinuli, zakupac više nema pravnog osnova da boravi u stanu. Ipak, dešava se da zakupci i u ovim situacijama odbijaju da napuste stan.

Budući da je u ovakvim situacijama uglavnom dogovor sa sada već bivšim zakupcem nemoguć, potrebno je tužbom za iseljenje pokrenuti parnični postupak kod nadležnog suda. Vrlo je verovatno da će ovakav postupak potrajati određeno vreme, i da vam za to vreme zakupac neće plaćati zakupninu, a moguće je da će, iz osvete što ste ga tužili, pričiniti i neku štetu na vašem stanu. Naravno, sud će ga, ukoliko to tužbom budete tražili, obavezati da vam nadoknadi svu štetu. Zbog toga se naoružajte strpljenjem i angažujte stručno lice za zastupanje u ovom postupku.

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada, koji je stupio na snagu 31.12.2016. godine, propisuje postupak iseljenja bespravno useljenih lica koji treba da sprovodi jedinica lokalne samouprave. Prvi uslov za vođenje ovog postupka jeste da lice koje je bespravno u stanu nema nikakav pravni osnov za to (čak ni sporan). Dakle, ovaj postupak došao bi u obzir samo u slučaju da je ugovor o zakupu na određeno vreme istekao ili da je ugovor nesumnjivo raskinut. U svim drugim slučajevima nadležan bi bio sud, i to u redovnom parničnom postupku.

Međutim, ovaj postupak iseljenja u praksi još uvek nije zaživeo, tako da dok opštine i gradovi ne uspostave praksu iseljenja ili dok zakonodavac ne propiše neki novi, efikasniji postupak iseljenja, ostaje da se uzdamo u pravosuđe.

Autor:
advokat Uroš Đ. Andrejić