Кто такой управляющий зданием и какова его работа?

Обязанности управляющего жилым зданием в Сербии

В последние десятилетия с ростом строительства и числа населения в сербской столице, значительно увеличились потребности в организации всех аспектов жизни в жилых зданиях, таких как регулярное обслуживание, управление затратами и устранение неисправностей. Ранее эти вопросы решали председатели собраний жильцов, которые чаще всего были сами владельцами квартир. Однако в последние годы эта ответственность все чаще переходит на профессиональное управление. Кроме того, есть данные, указывающие на то, что более 50% жилых сообществ в Белграде нанимают профессиональных управляющих зданием.

Профессиональный управляющий зданием - относительно новая для Сербии профессия, которая заметно развивается после того, как в 2016 году правительство страны приняло закон, обязывающий каждый жилой дом регистрироваться как компания и иметь своего представителя.  Обязательным условием является наличие у дома банковского счета, на который будут направляться все собранные средства, принадлежащие жилому сообществу.

Независимо от того, кто является управляющим - жильцы или нанятый сотрудник, - его фактические обязанности обширны и сложны как с юридической, так и с психологической точки зрения. Если рассмотреть перечень обязанностей, то становится понятно, почему их сложность зачастую превышает возможности отдельных людей, что приводит к появлению профессиональных управляющих.

Все обязанности управляющих зданиями

Решение текущих проблем здания

Управляющие домами круглосуточно принимают заявки от жильцов. Хотя наводнения, неисправности лифтов и другие чрезвычайные ситуации могут происходить не каждый день, от управляющих ожидается, что они в любой момент будут готовы к принятию срочных мер. Возможно, в небольших зданиях эти задачи решаются легче, но в средних многоэтажках многие вопросы выходят за рамки стандартного рабочего времени.

Юридические вопросы и управление финансами

Решение юридических проблем, таких как регистрация собственности и разграничение общего и личного имущества в здании, часто требует юридических знаний или помощи профессионалов.

Помимо решения текущих вопросов, управляющие объектами недвижимости занимаются планированием совместных расходов. Они организуют сбор средств со всех заинтересованных жильцов, большинство из которых должно участвовать в инициировании того или иного проекта, например, установки домофона. Помимо запланированных расходов, существуют непредвиденные затраты, требующие быстрой реакции и сбора средств для скорейшего решения вопроса. Управляющий распоряжается средствами в соответствии с решением жильцов, ведет точный учет, регулярно предоставляет отчеты, в том числе годовой итоговый отчет.

При профессиональном управлении существует страховка, покрывающая непредвиденные расходы, но она требует согласия и дополнительной оплаты со стороны жильцов. Эти вопросы могут стать проблемой при переходе к профессиональному управлению, поскольку для такого шага необходимо большинство голосов жильцов.

Обновление списков арендаторов и владельцев

Управляющий отвечает за точную запись всех владельцах квартир и арендаторах в здании. Когда невозможно установить контакт с лицами, проживающими в квартирах, управляющий обращается к полиции. В соответствии с законом владельцы квартир обязаны уведомлять управляющего о сдаче своей собственности в аренду, чтобы текущие арендаторы могли участвовать в расходах на обслуживание здания. Несоблюдение этого требования может привести к обязанности владельца покрыть эти расходы, даже если он не проживает в этой квартире.

Управляющий также следит за соблюдением правил проживания в здании, рассматривает жалобы жильцов на индивидуальное поведение, а также обязан выступать в качестве посредника в случае возникновения споров между жильцами по вопросам совместного проживания. В связи со всеми этими обязанностями роль управляющего предполагает непосредственное общение с людьми, эффективную коммуникацию и "мягкие" навыки.

Другие обязанности управляющего зданием

Ниже мы подробно рассмотрим, что представляет собой типичный рабочий день управляющего зданием, и какие регулярные задачи он решает. Хотя эти задачи не являются единственными и не всегда предсказуемы, вот некоторые из основных обязанностей:

1. Регистрация дома в Реестре жилых помещений;
2. Запись жильцов в государственную компанию "Инфостан";
3. Размещение объявлений;
4. Проведение собраний жильцов;
5. Привлечение служб для регулярного поддержания гигиены здания, дезинсекции и дератизации;
6. Прогнозирование будущих проектов по улучшению условий проживания;
7. Управление бюджетом сообщества, взаимодействие с внешними службами, юридическое представительство здания и многие другие задачи.

Часто задаваемые вопросы касательно управляющего зданием

Кто может стать управляющим зданием?

Управляющим зданием может быть владелец квартиры из жилого сообщества или нанятый профессиональный управляющий.

Когда назначается принудительный управляющий зданием?

Принудительный управляющий назначается местным самоуправлением, если жильцы не выбирают управляющего; его функция временная до выборов постоянного управляющего.

Получает ли управляющий здания оплату за свою работу?

Если владелец квартиры того здания выполняет функцию управляющего, он не получает вознаграждение; профессиональные управляющие оплачиваются по соглашению.

Как происходит оплата профессионального управляющего?

Оплата профессиональных управляющих производится на основе счета, который управляющий предоставляет каждому жильцу.

Что запрещено управляющему здания?

Управляющий не имеет права входить в квартиру без разрешения владельца; также ему не разрешено проводить ремонт в квартирах или общих помещениях.

Поправки в законодательстве

В последнее время развернулась дискуссия о внесении изменений в Закон "О жилище и обслуживании зданий", предусматривающих определенные изменения для жилых домов. Обязанности и ответственность жильцов, по сути, останутся прежними, а управляющим домом по-прежнему может быть лицо из числа жильцов со сроком полномочий четыре года. Наиболее существенные изменения в управлении домами касаются профессионального менеджмента.

Вместо индивидуальных профессиональных управляющих в будущем акцент будет сделан на так называемых "организаторах профессионального управления", т.е. компаниях или предпринимателях, занимающихся соответствующей деятельностью, которые будут играть ключевую роль в управлении домом. Они будут выбирать и заменять профессиональных управляющих по своему усмотрению. Основная цель такой корректировки - переложить ответственность с частных лиц на компании, специализирующиеся на данном виде деятельности и способные эффективно решать вопросы жильцов в режиме 24/7. В их обязанности будет входить организация приема заявок через колл-центр или удобным для них способом.

Новые расходы для жильцов?

Согласно законодательству, жилое сообщество берет на себя ответственность за ущерб, возникший в результате недостатков в обслуживании или неправильного выполнения работ на здании. Например, в случае, если оторвавшийся фасад заденет чей-то автомобиль и нанесет материальный ущерб. Для таких случаев будет предусмотрена страховка, а заботу о них возьмет на себя профессиональное управление. Если до сих пор профессиональный управляющий должен был иметь обязательную страховку в размере 10 000 евро, то теперь эта сумма будет гораздо выше, поскольку ответственность будет лежать на юридических лицах.

Страховые взносы могут быть или не быть дополнительными расходами для жильцов в зависимости от состояния и типа недвижимости, поскольку стоимость страхования в новостройках и домах, возраст которых составляет несколько десятков лет, различна. Кроме того, поскольку профессиональные управляющие организации обслуживают большее количество объектов жилой недвижимости в одном районе, их услуги могут быть более выгодными для жильцов по сравнению с наймом частного лица.

Как будут в будущем выбираться управляющие зданиями?

Согласно предлагаемым поправкам, жилой дом не сможет самостоятельно выбирать или увольнять профессионального управляющего. Такое решение будет принимать вышеуказанная организация, при этом она обязана информировать жильцов о причинах принятого решения. При этом за жилым сообществом всегда будет оставаться право сменить организацию, с которой оно сотрудничает.

Преимущества предлагаемых поправок к Закону должны выразиться в более быстром и эффективном решении проблем на уровне жилого сообщества, а обязанности управляющего и вышестоящей организации будут более строго определены. Пока неизвестно, начнут ли и как быстро жилые сообщества по всей Сербии принимать профессиональное управление как более прогрессивный вариант.

Если планируете купить квартиру или арендовать квартиру в Сербии, ознакомьтесь с предложением агентства City Expert, которое ежедневно обновляется и предлагает некоторые из самых престижных новостроек в Белграде, Нови-Саде и Нише.