Ko je upravnik zgrade i šta mu je posao?

cityexpert Pravni saveti

Ko je upravnik zgrade i šta mu je posao?

Obaveze upravnika zgrade u stambenim zajednicama!

Poslednjih decenija porastom gradnje i broja stanovnika u prestonici, značajno su se se uvećale potrebe za organizovanjem svih aspekata stanovanja u stambenim zgradama, kao što su redovno održavanje, upravljanje troškovima i popravka kvarova. Za sva pitanja stambene zajednice ranije su bili zaduženi predsednici skupštine stanara koji su najčešće i sami bili vlasnici stanova, a poslednjih godina se ova odgovornost sve više prenosi na profesionalnu upravu. Štaviše, postoji podatak da preko 50% stambenih zajednica u Beogradu angažuje profesionalne upravnike.

Profesionalni upravnik zgrade je relativno novo zanimanje u Srbiji koje je doživelo ekspanziju nakon što je država Srbija 2016. godine donela zakon da svaka stambena zgrada mora biti registrovana kao preduzeće i imati svog predstavnika. Neophodno je da zgrada poseduje račun na koji će se usmeravati sva prikupljena sredstva kojima stambena zajednica raspolaže.

Bilo da su upravnik ili upravnica iz redova stanara, ili je angažovano profesionalno lice, njegove stvarne dužnosti su obimne i zahtevne sa pravnog i ljudskog aspekta. Kada sagledamo spisak svih obaveza, postaje jasno zašto njihova kompleksnost često prevazilazi mogućnosti fizičkih lica; tada na scenu stupaju profesionalni upravnici.

Sve dužnosti upravnika zgrade

Rešavanje aktuelnih problema zgrade

Upravnici zgrade su na raspolaganju 24 sata dnevno kako bi primali zahteve stanara. Iako poplave, kvarovi lifta i druge hitne situacije nisu svakodnevna pojava, od upravnika se očekuje pripravnost i spremnost za hitnu akciju u svako doba dana. Ovi poslovi mogu biti lakši i predvidljiviji ukoliko se radi o manjoj zgradi, međutim, ako zamislimo prosečan soliter, jasno je da se mnogi poslovi ne završavaju u okviru standardnog radnog vremena.

Pravna pitanja i upravljanje finansijama

Neki od pravnih izazova s kojima upravnici mogu da se suoče jeste knjiženje prostora, te jasno razgraničavanje zajedničke imovine od lične. U ovom kontekstu, upravnicima su potrebna određena pravna znanja ili pomoć stručnjaka.

Ono čime se upravnici najčešće bave pored rešavanja “akutnih” problema je planiranje zajedničkih troškova. Oni organizuju prikupljanje novca od svih zainteresovanih stanara, kojih mora biti većina kada se organizuje neka inicijativa, kao što je, na primer, ugradnja interfona. Pored planiranih, tu su i iznenadni troškovi koji iziskuju brzu reakciju i prikupljanje sredstava kako bi se problem rešio u najkraćem roku. Upravnik raspolaže novcem prema odluci stanara, vodi preciznu evidenciju i redovno podnosi izveštaje, uključujući i godišnji završni račun.

Kada je reč o profesionalnom upravljanju, postoji i osiguranje koje pokriva nepredviđene troškove, ali za to je potrebna saglasnost i doplata stanara. Ova pitanja mogu predstavljati izazov u prelasku na profesionalnu upravu, s obzirom na to da je za takav korak potrebna većina glasova stanara.

Vođenje evidencije o stanarima i zakupcima

Upravnik je zadužen za vođenje precizne evidencije o svim vlasnicima i zakupcima stanova u zgradi. Kada nije moguće ostvariti kontakt sa osobama koje žive u stanu, upravnik se obraća policiji. U skladu sa zakonom, vlasnici stanova su dužni da obaveste upravnika o zakupu stana, kako bi trenutni stanari učestvovali u troškovima održavanja zgrade. Propust u prijavi može rezultirati obavezom vlasnika da pokrije ove troškove, iako ne živi u izdatom stanu.

Osim navedenog, upravnik kontroliše kućni red, rešava žalbe stanara kada se radi o individualnom ponašanju i u obavezi je da bude posrednik ako među stanarima postoji neki spor povezan sa pitanjima stambene zajednice. Zbog svega ovoga, posao upravnika podrazumeva neposredan kontakt sa ljudima, veštu komunikacije i pribranost.

Zaduženja profesionalnog upravnika

Narednih nekoliko stavki bliže oslikavaju kako izgleda radni dan upravnika zgrade i čime se on redovno bavi. Iako nisu jedina i uvek predvidiva, ovo su neka od osnovnih zaduženja:

  1. Prijava stambene zajednice u Registar stambenih zajednica;

  2. Evidentiranje stanara kod JKP “Infostan”;

  3. Isticanje obaveštenja za stanare;

  4. Vođenje sednica stanara;

  5. Angažovanje servisa za redovno održavanje higijene zgrade, dezinsekciju i deratizaciju;

  6. Predviđanje budućih radova radi unapređenja uslova stanovanja;

  7. Rukovođenje budžetom stambene zajednice, komunikacija sa spoljnim službama, pravno predstavništvo zgrade, i mnogi drugi propratni poslovi.

Najčešća pitanja o upravniku zgrade

Ko može da postane upravnik zgrade?

Upravnik zgrade može biti vlasnik stana iz stambene zajednice ili angažovani profesionalni upravnik.

Kada zgrada dobija prinudnog upravnika?

Prinudni upravnik se postavlja od strane lokalne samouprave ako stanari ne izaberu upravnika; funkcija je privremena do izbora stalnog upravnika.

Da li je upravnik plaćen za svoj rad?

Ako vlasnik stana obavlja funkciju upravnika, ne prima nadoknadu; profesionalni upravnici se plaćaju prema dogovoru.

Kako se plaća profesionalni upravnik?

Plaćanje profesionalnih upravnika vrši se na osnovu fakture koju upravnik dostavlja svakom stanaru.

Šta je upravniku zgrade zabranjeno?

Upravnik ne može ući u stan bez dozvole vlasnika; a nije ovlašćen ni za popravke u stanovima ili zajedničkim prostorijama.

Zakonske izmene

Nedavno se pokrenula diskusija o izmenama Zakona o stanovanju i održavanju zgrada čime se predviđaju određene novine za stambene zajednice. Obaveze i dužnosti stanara bi ostale suštinski kakve su i bile, a upravnik zgrade bi i dalje mogao biti lice iz redova stanara sa mandatom od četiri godine. Najveća promena u rukovođenju zgradom tiče se profesionalnog upravljanja.

Umesto pojedinačnih profesionalnih upravnika, u budućnosti će se potencirati takozvani “organizatori profesionalnog upravljanja”, tj. firme ili preduzetnici odgovarajuće delatnosti koji će u upravi zgradom imati ključnu ulogu. Oni će birati i smenjivati profesionalne upravnike po svom nahođenju. Glavni cilj ove korekcije je da se odgovornost premesti sa pojedinaca na firme koje se profesionalno bave ovom delatnošću i u mogućnosti su da efikasno rešavaju probleme stanara 24 sata. Na njima će biti da organizuju prijem zahteva putem kol centra ili na način koji im odgovara.

Novi troškovi za stanare?

Saglasno zakonu, stambena zajednica preuzima odgovornost za štetu koja proistekne iz nedostatka održavanja ili nepravilnog izvršenja poslova na zgradi. Primera radi, u slučaju da odlomljena fasada udari nečiji automobil i nanese materijalnu štetu. Za ove slučajeve predviđaće se osiguranje, o čemu će voditi računa profesionalno upravljanje. Do sada je profesionalni upravnlk morao da poseduje obaveznu polisu osiguranja od 10.000 evra, dok će sada ta suma iznositi mnogo više jer će odgovornost biti na pravnim licima.

Premija osiguranja može i ne mora predstavljati dodatni trošak za stanare, zavisno od stanja i tipa nekretnine, jer se troškovi razlikuju za novogradnje i zgrade stare više decenija. Takođe, kako se organizacije profesionalnog upravljanja bave većim brojem stambenih objekata na jednoj teritoriji, mogle bi biti povoljnije za stanare u odnosu na angažovanje jednog lica.

Kako će se birati upravnik zgrade?

U skladu sa predloženim izmenama, stambenoj zajednici neće biti dozvoljeno da sama izabere ili smeni profesionalnog upravnika. Tu odluku će donositi pomenuti organ, uz obavezu da stanare obavesti o razlozima odluke. Međutim, stambena zajednica će uvek imati pravo da promeni organizaciju sa kojom sarađuje.

Prednosti navedenih izmena u Zakona o stanovanju i održavanju zgrada trebalo bi da se odraze u bržem i efikasnijem rešavanju problema na nivou stambene zajednice, a takođe će se striktnije definisati dužnosti upravnika i njemu nadređene organizacije. Ostaje da pratimo da li će i koliko brzo stambene zajednice širom Srbije početi da prihvataju profesionalno upravljanje kao napredniju opciju.

Ukoliko planirate da kupite stan ili zakupite stan, pogledajte ponudu agencije City Expert koja se svakodnevno dopunjava i koja nudi neke od najprestižnijih novogradnji u Beogradu, Novom Sadu  kao i novogradnje u Nišu.

Ana Dajević
Ana Dajević
Copywriter
Izdajem stan u Beogradu
Najniža provizija na tržištu za vlasnike stanova