Prodaja nelegalnih objekata

U Republici Srbiji izgrađen je veliki broj objekata bez odobrenja za izgradnju (građevinske dozvole). Budući da to predstavlja veliki problem za državu, država je usmerila svoju politiku u pravcu legalizacije (ozakonjenja) takvih objekata. Usled činjenice da su određeni rokovi za završetak postupaka ozakonjenja, a koji u ovom trenutku prete da budu znatno prekoračeni, država je morala da pronađe način da ovaj proces ubrza. Jedan od tih načina je pokušaj da se zabrani prodaja nezakonito izgrađenih objekata, kako bi vlasnici bili podstaknuti da što pre dostave svu potrebnu dokumentaciju u cilju okončanja postupaka ozakonjenja.

Promet objekata izgrađenih bez odobrenja do nedavno se odvijao nesmetano. Prodavac je dostavljao uverenje organa nadležnog za ozakonjenje da je za objekat koji je predemt prodaje pokrenut postupak ozakonjenja koji je još uvek nije okončan. Po osnovu zaključenog ugovora o prodaji nepokretnosti kupac se u postupku ozakonjenja legitimisao kao novi vlasnik i stupao na mesto prodavca kao dotadašnjeg vlasnika. Međutim, stupanjem na snagu Zakon o izmenama i dopunama Zakona o ozakonjenju objekata ("Sl. glasnik RS", br. 83/2018) javni beležnici su počeli da odbijaju overu (solemnizaciju) ugovora o prodaji nepokretnosti koje su u postupku ozakonjenja. Osnov za ovakvo postupanje javnih beležnika nalazi se u članu 28. Zakon o izmenama i dopunama Zakona o ozakonjenju objekata. Ovim članom propisano je da je nadležni organ za ozakonjenje dužan da u roku od šest meseci od dana stupanja na snagu ovog Zakona, za sve objekte koji su u postupku ozakonjenja po službenoj dužnosti dostavi organu nadležnom za poslove državnog premera i katastra potvrdu da je objekat u postupku ozakonjenja, a u cilju upisa zabrane otuđenja za te objekte u vidu zabeležbe.

Ova odredba u direktnoj je suprotnosti sa odredbom člana 4a Zakona o prometu nepokretnostima ("Sl. glasnik RS", br. 93/2014, 121/2014 i 6/2015). Naime, ovom odredbom propisano je da je javni beležnik dužan da, ukoliko utvrdi da je predmet ugovora o prometu nepokretnosti objekat ili poseban deo zgrade za koji nije izdata upotrebna dozvola ili u pogledu koga je u toku postupak legalizacije, o tome upozori ugovornike i da o tome unese upozorenje u skladu sa pravilima kojima je uređena javnobeležnička delatnost, a da će odbiti da preduzme traženu službenu radnju samo ukoliko se ugovornici protive unošenju upozorenja. Dakle, ovim Zakonom propisano je da je javni beležnik ovlašćen da odbije overu ugovora o prodaji nepokretnosti jedino ako se ugovorne strane protive unošenju upozorenja u ugovor. Ukoliko ugovorne strane pristaju da se takvo upozorenje unese, javni beležnik ne može da odbije da overi ugovor.

Zbog učestalih situacija u kojima su javni beležnici odbijali da overe ugovore o prodaji nezakonito izgrađenih objekata, Javnobeležnička komora je Saopštenjem od 04. septembra 2018. godine upozorila javne beležnike da moraju da se strogo pridržavaju svih zakona i propisa kojima je uređena njihova delatnost, među kojima je i Zakon o prometu nepokretnosti, a prema kome javni beležnici obavezno upozoravaju građane ukoliko utvrde da je predmet ugovora o prodaji nepokretnost bez upotrebne dozvole ili u postupku legalizacije, te da su u obavezi da overavaju i ugovore o prometu nepokretnosti bez upotrebnih dozvola ili u postupku ozakonjenja, ukoliko se ugovorne strane tome ne protive.

Pravo svojine je najšire, u granicama zakona, pravo držanja, korišćenja i raspolaganja jednom stvari. Pravo svojine u sebi obuhvata i pravo raspolaganja, što podrazumeva svako faktičko i pravno raspolaganje. Dakle, vlasnik stvari je slobodan u raspolaganju svojom stvari te je nemoguće sprečiti ga ukoliko on želi da svoju stvar uništi ili otuđi.

Sloboda raspolaganja i spremnost kupca da kupi objekat koji je izgrađen bez odobrenja, bez obzira na rizik koji takva kupovina sa sobom nosi, ne može biti ograničena težnjom države da se postupci ozakonjenja po svaku cenu što pre okončaju. Država je dozvolila višedecenijsku izgradnju objekata bez odobrenja za izgradnju, a sada pod prtiscima da se ovaj problem reši, pokušava da nađe način da postupak ozakonjenja ubrza, pri čemu pokušaj zabrane raspolaganja takvim objektima predstavlja prilično „klizav teren“ kojim se ograničava jedno od osnovnih imovinskih prava.

Valtazar Bogišić je još u svom Imovinskom zakoniku napisao: „Što se grbo rodi, vrijeme ne ispravi.“ Ovom izrekom se, s obzirom na njenu suštinu, u potpunosti može opisati konkretna situacija.

Međutim, imajući u vidu odredbe Zakona o ozakonjenju objekata, kao i činjenicu da javni beležnici uglavnom odbijaju da overe ugovore o prodaji nepokretnosti koje su u postupku ozakonjenja, iako postoje i drugačija mišljenja i postupanja pojedinih javnih beležnika, kompanija City Expert se odlučila da ne posreduje u prodaji takvih nepokretnosti.