Proces kupoprodaje stana

cityexpert

Većina ljudi se susreće prvi put sa procesom kupovine stana i nije upoznata sa procedurom koja ih očekuje. U ovom tekstu ću pokušati da taj proces objasnim što detaljnije kako bi svako mogao da se donekle upozna sa onim sto ga očekuje. S obizrom na važnost te životne odluke, kako sa finansijske strane tako i u pogledu kvaliteta života, moramo biti dobro upoznati sa celim procesom. Takođe, čak i ako kupujete stan kao investiciju, važno je da analizirate ovaj proces da biste ostvarili zadovoljavajući profit.

Ceo proces kupovine stan možemo da razvrstamo u sledeće korake:

  • Određivanje budžeta i provera kreditne sposobnosti na osnovu primanja

  • Pretraga stanova na portalima, preko agencijama i na osnovu preporuke

  • Pronalazak idealne nekretnine

  • Pregovaranje

  • Ukoliko se nekretnina kupuje putem stambenog kredita, sledi odabir banke i prikupljanje dokumentacije

  • Priprema dokumentacije za predugovor/ugovor i overa dokumentacije

Savet za kreditne kupce

Ono što bih preporučio svima jeste da pre nego što se upuste u potražnju idealne nekrentine provere svoju kreditnu sposobnost kako bi znali okviran cenovni rang u kojem će potraživati nekretknine. Visina plate za banku glavni je pokazatelj kreditne sposobnosti klijenata. Međutim, osim zarade, banke uzimaju u obzir i druge prihode, a koji su naročito značajni kada klijenti žele kredite sa dužim rokom otplate i većim iznosima. U zavisnosti od banke u druge prihode mogu se uračunati i dokumentovana dodatna primanja, kao što su prihod od izdavanja nekretnina, autorskih ugovora, ugovora o delu, kao i dividende, uz određene uslove.

Kako i gde pronaći idealni stan?

Ukoliko ste proverili kreditnu sposobnost i znate cenovne okvire u kojima tražite nekretninu, sledeća odluka se odnosti na to gde pronaći idealan stan i gde kupiti stan?

Kupovina stana preko agencije za nekretnine je jedna od najsigurnijih odluka, naročito ako se se odlučite za pravu agenciju za nekretnine. Ono gde City Expert donosi pravu vrednost jesu kvalitetne prezentacije nekretnine, koje uključuju kvalitetne fotografije, 360 prezentacije, video snimak, tlocrte i dodatne informacije, nakon toga imate agente sa iskustvom koji prate ceo proces i koji će vam biti na usluzi od trenutka kada se odlučite za kupovinu nekretnine do trenutka zaključenja kupoprodajnog ugovora. Na kraju imate besplatnu pripremu predugovora i ugovora od strane naše pravne službe i za sve ove usluge vi kao kupac ne plaćate nikakvu proviziju.

Odabrali ste ageniju, pronašli ste stan i šta sada?

Prvi scenario koji se najčešće ostvaruje jeste da kupovina stana uključuje pregovaranje, ili narodski rečeno, cenjkanje. Neko ima prirodni talenat za pregovaranje, pa može pokušati sam da ispregovara cenu, dok se drugi ipak odlučuju da pregovaraju isključivo preko agenta za nekretnine.

Ono što je ovde veoma važno i što bih savetovao svima jeste da imaju agenta pored sebe, makar kao savetodavni faktor. Agenti su već mnogo puta prošli ovaj proces, poznaju tržište i znaju kakva je potražnja za datom nekretninom. Ono što je najvažnije, poznaju vlasnike i znaju kako da pregovaraju sa njima.

Kada se postigne dogovor oko cene i kada obe strane budu zadovoljne dogovorom, ulazi se u fazu jurenja papirologije. Ovo je nešto što je ljudima koji prvi put kupuju stan potpuna nepoznanica i veliki stres, skoro prava noćna mora. Verujte, i nama je! Zato mi zaista želimo da istaknemo da pored našeg vebsajta, City Expert nudi i pomoć u vezi sa dokumentacijom.

U ovoj fazi ćete se uveriti koliko je odabir prave agencije važan. City Expert agencija za nekretnine će vam ovde stvoriti veliku vrednost i uštedeti mnogo vremena, pre svega zbog toga što je dokumentacija za sve nekretnine na našem sajtu proverena pre samog objavljivanja.

Proveravaju se:

  • Vlasnički list

  • Osnov sticanja nepokretnosti

  • Broj suvlasnika

  • Određene zabeležbe, ukoliko one postoje

Naglasio bih takođe, da su sve nekretnine sa kojima radimo uknjižene i da se mogu prometovati. To je prvi i početni uslov koji nekretnina mora da ispuni da bismo je objavili na sajtu.

Ono sto je bitno naglasiti i što znatno pravi razliku, jeste da li nekrentinu kupujete u kešu ili putem kredita. Ukoliko se kupovina obavlja u kešu, proces je dosta jednostavniji i kraći.

Kupovina nekretnine u kešu

Izabrali ste stan, uspešno ste ispregovarali oko cene, prikupili ste svu dokumentaciju u saradnji sa agenotom i pravnom sluzbom, i sada je red došao na pripremu ugovora o kupoprodaji.

Nakon toga se zakazuje potpisivanje predugovora kod notara i plaćanje kupoprodajne cene.

Međutim, kako je procentualno mnogo više kupovina nekretnina putem stambenog kredita (delom ili u celosti), detaljno ću objasniti i taj proces.

Kupovina nekretnine putem stambenog kredita

Odabir banke

Ono što se očekuje od kupca kao preduslov za kupovinu jeste da izabere banku u kojoj će podići kredit. Ovaj deo procesa je veoma bitan, jer kupac bira banku za koju će biti vezan duži niz godina. U odabiru banke takođe može da pomogne agent za nekretnine, koji će dati adekvatnu preporuku i uputiti direktno na određeno lice u banci.

Provera kreditne sposobnosti

Posle toga sledi provera kreditne sposobnosti. Najbolje je da proverite svoju kreditnu sposobnost pre samog započinjanja procesa pretrage nekretnina. Tako ćete znati šta možete da očekujete i koji je vaš budžet.

Kamatne stope

Trenutno su kamatne stope prilično niske i otplata kredita deluje povoljno, ali predlažem da razmislite da li možete u narednom periodu da vraćate taj kredit. Ako već shvatite da možete, obratite pažnju na marže jer euribor (prosecna kamatna stopa) koji utiče na kamatu može da poraste, pa da te kamate mogu da budu veće ili čak i duple, što je onda problem, naročito za one koji uzimaju stambeni kredit na 30 godina.

Izbor valute

Drugo, preporuka je da kredit uzmete u dinarima jer tada ne postoji valutni rizik. U evrima ili švajcarskim francima pozajmljujte, samo ako vam je i plata u tim valutama. Međutim, veliki broj kupaca se odlučuje na kredite u evrima, zbog nižih varijabilnih kamatnih stopa, što svakako može na kraju biti i isplatv model. Naravno, veoma je važno da povedete računa o svojim finansijama pre nego što se upustite u ceo ovaj proces.

Dodatni troškovi

Treba obratiti pažnju i na druge troškove. Određene banke naplaćuju trošak odobravanja kreditnog zahteva, jednokratno pre plasiranja kredita dok pojedine banke, pored tog troška naplaćuju i periodične troškove administriranja kreditne partije.

Osiguranje

Takođe, pojedine banke traže i da klijent obezbedi premiju osiguranja (životnog osiguranja i/ili osiguranja u slučaju nezaposlenosti).

Vrsta kamatne stope

Treba obratiti paznju i na pravljanje razlike izmedju nominalne i efektivne kamatne stope. Banke uglavnom ističu samo nominalnu kamatnu stopu bez uračunavanja dodatnih troškova. Klijent koji se opredeljuje za podnošenje zahteva za keš kredit, trebalo bi da obrati pažnju i na visinu i vrstu kamatne stope (fiksna ili varijabilna).

Koliko dugo se čeka na odobrenje kredita?

Postoje dva načina odobrenja kredita. Prvi je da kredit odobrava kreditni odbor banke i vreme čekanja je tu mnogo kraće. Drugi način jeste da se celokupna dokumentacija šalje Nacionalnoj korporaciji. Kredit koji je osiguran kod NKOSK za banku predstavlja manji rizik u slučaju nenaplativosti, pa samim tim bi kamata po kojoj se odobrava bila povoljnija za klijenta.

Predugovor

Kada ste odabrali banku, informacije dostavljate agentu ili pravniku koji vam sastavlja predugovor. Dokumenta koja pre sastavljanja dostavlja prodavac jesu očitana lična karta (ako je u braku potrebna je i suprugina), izvod iz matične knige rođenih ili venčanih gde će se videti da li je stan bračna tekovina; osnov sticanja stana, novi list nepokretnosti (starosti manje od 7 dana) i pismo o namerama banke zbog hipoteke.

Kupac dostavlja očitanu ličnu kartu i izvod iz matične knjige rođenih ili venčanih (ako je u braku, potrebna je i lična karta supruge). Upisuje se i iznos učešća. Minimalno učešće je 20% ukoliko je stan u pitanju. A, 30% ukoliko je u pitanju kuća. Procenti se odnose na kupoprodajnu cenu nepokretnosti.

Kada je nacrt predugovora gotov, šalje se stankama na čitanje. U okviru predugovra se jasno naglašavaju:

  • iznos kapare (koja ulazi u učešće)

  • rok za potpisivanje ugovora, koji je okivrno 60 dana

  • cena nepokretnosti

  • naziv banke koje ce izvrsiti isplatu

  • iznos kredita

Procenitelj

Zatim banka daje listu procenitelja kupcu, kupac bira procenitelja koji izlazi na teren I procenjuje vrednost nekretnine, celokupan izvestaj prosledjuje banci ili NKOSk-u, ukoliko se kredit tamo obradjuje. Ukoliko banka smatra da je procena u redu, nastavlja sa daljom obradu kreditnog zahteva.

Založna izjava

Pod pretpostavkom da je kredt odobren banka obaveštava kupca, priprema ugovor o kreditu i založnu izjavu. Založna izjava je isprava sačinjena od strane vlasnika (u ovom slučaju pravnici banke u ime vlasnika sačinjavaju založnu izjavu), kojom se on jednostrano obavezuje, da ukoliko dug ne bude isplaćen po dospelosti, poverilac ima pravo da naplati svoje obezbeđeno potraživanje iz vrednosti te nepokretnosti, na način propisan zakonom.

Ugovor o prodaji

Kupac potpisuje ugovor o kreditu i nakon toga se čeka overa Ugovora o kupoprodaji.

Neposredno pre overe ugovora prodavac potpisuje založnu izjavu i nakon toga sledi overa i potpisivanje ugovora.

Notar po službenoj dužnosti šalje zahtev za upis hipoteke u katastar. U roku od 8 dana katastar je u obavezi da donese rešenje o uspostavljanju hipoteke i da o tome obavesti ugovorene strane i banku. Zatim banka obaveštava klijenta da će pustiti kredit. Neposredno pre puštanja kredita, kupac uplaćuje preostali deo učešća i nakon toga banka isplaćuje iznos kredita. Posle primanja novca prodavac je u obavezi da kupcu izda overenu izjavu da je primio kupoprodajnu cenu u celosti. Ova izjava je neophodna da bi kupac mogao da se upiše kao novi vlasnik nepokretnosti.

Ukoliko prvi put kupujete ili prodajete nekretninu, na prvi pogled će sve ovo izgledati komplikovano. S jedne strane ovaj proces i jeste komplikovan jer postoji veliki broj problema koji mogu da se jave. Zato i poručujem budućim kupcima i vlasnicima stanova, da u ovaj proces ulaze pažljivo i sa pravim timom koji će ih pratiti sve to realizacije kupovine i zajedno sa njima podeliti zadovoljstvo zbog uspešno obavljenog posla. 

Miloš Mitić
Menadžer operacija