Proces kupoprodaje nepokretnosti u 2025: Vodič kroz korake i dokumentaciju

Većina ljudi se samo u jednom u životu susreće sa procesom kupovine stana i nije upoznata sa procedurom koja ih očekuje.

S obzirom na važnost te životne odluke, kako sa finansijske strane tako i u pogledu kvaliteta života, moramo biti dobro upućeni u ceo proces.

U ovom tekstu ću pokušati da objasnim korake što detaljnije kako bi se svako mogao donekle upoznati sa onim sto ga očekuje.

Koraci u kupovini nekretnine

Ceo proces kupovine stana možemo da razvrstamo u sledeće korake:

• Određivanje budžeta i provera kreditne sposobnosti na osnovu primanja

• Pretraga stanova na portalima, preko agencija ili na osnovu preporuke

• Pronalazak idealne nekretnine

• Pregovaranje o ceni

• Odabir banke i prikupljanje dokumentacije za stambeni kredit (za kreditne kupce)

• Priprema dokumentacije za predugovor/ugovor

• Overa dokumentacije kod javnog beležnika

• Isplata sredstava na račun prodavca

Savet za kreditne kupce

Ono što bih preporučio svima jeste da pre nego što se upuste u potražnju idealne nekrentine provere svoju kreditnu sposobnost kako bi znali okviran cenovni rang u kojem će potraživati nekretnine. Visina plate za banku glavni je pokazatelj kreditne sposobnosti klijenata. Međutim, osim zarade, banke uzimaju u obzir i druge prihode, a koji su naročito značajni kada klijenti žele kredite sa dužim rokom otplate i većim iznosima. U zavisnosti od banke u druge prihode mogu se uračunati i dokumentovana dodatna primanja, kao što su prihod od izdavanja nekretnina, autorskih ugovora, ugovora o delu, kao i dividende, uz određene uslove.

Kako i gde pronaći idealni stan?

Ukoliko ste proverili kreditnu sposobnost i znate cenovne okvire u kojima tražite nekretninu, sledeća odluka se odnosti na to gde pronaći idealan stan i gde kupiti stan?

Kupovina stana preko agencije za nekretnine je jedna od najsigurnijih odluka. Ono gde City Expert donosi pravu vrednost za kupce jesu kvalitetni prikazi nekretnina, koji uključuju profesionalne fotografije, 360 prezentacije, video snimak, tlocrte i sve informacije koje treba da znate o nekretnini. Nakon toga imate saradnju sa iskusnim agentima koji prate ceo proces i koji će vam biti na usluzi od trenutka kada se odlučite za kupovinu nekretnine do trenutka zaključenja kupoprodajnog ugovora. Na kraju dobijate besplatnu pripremu predugovora i ugovora, što eliminiše potrebu za angažovanjem advokata u sopstvenoj režiji.

Odabrali ste agenciju, pronašli ste stan, šta dolazi sledeće?

Prvi scenario koji se najčešće dešava jeste da kupovina stana uključuje pregovaranje o ceni. Ono je nepisano pravilo i skoro uvek postoji razlika između oglašene i dogovorene cene. Neko ima prirodni talenat za pregovaranje, pa može pokušati sam da ispregovara cenu, dok se drugi ipak odlučuju da pregovaraju preko agenta za nekretnine.

Agenti poznaju tržište i znaju kakva je potražnja za datom nekretninom, te mogu ponuditi objektivne faktore prilikom predloga cene. Ono što je najvažnije, poznaju vlasnike i znaju kako da pregovaraju sa njima. Kada se postigne dogovor oko cene i kada obe strane budu zadovoljne dogovorom, ulazi se u fazu prikupljanja dokumentacije. Ovo je nešto što je ljudima koji prvi put kupuju stan potpuna nepoznanica i veliki stres.

Ako odaberete neku od oglašenih nekretnina na City Expert sajtu, možete biti sigurni da su provereni: 

• Vlasnički list

• Osnov sticanja nepokretnosti

• Broj suvlasnika

• Određene zabeležbe, ukoliko one postoje

Naglasio bih takođe, da su sve nekretnine sa kojima radimo uknjižene i da se mogu prometovati. To je prvi i početni uslov koji nekretnina mora da ispuni da bismo je objavili na sajtu.

Kupovina nekretnine gotovinski ili "na keš"

Izabrali ste stan, uspešno ste ispregovarali oko cene, prikupili ste svu dokumentaciju u saradnji sa agentom i pravnom službom, i sada je red došao na pripremu ugovora o kupoprodaji.

Nakon toga se zakazuje potpisivanje ugovora kod notara i plaćanje kupoprodajne cene.

Međutim, kako je procentualno mnogo više kupovina nekretnina putem stambenog kredita (delom ili u celosti), detaljno ću objasniti i taj proces.

Kupovina nekretnine putem stambenog kredita

Odabir banke

Na kupcu je da izabere banku u kojoj će podići kredit. Ovaj deo procesa je veoma bitan, jer kupac bira banku za koju će biti vezan duži niz godina. U odabiru banke pomažu vam naši kreditni savetnici koji će potpuno objektivno pretražiti najpovoljniji kredit na tržištu upoređivanjem ponuda svih banaka. Čeka vas personalizovana ponuda na osnovu Vaše kreditne sposobnosti. Posetite link za kontakt Kreditnog Savetnika.

Kamatne stope

Naši kreditni savetnici mogu vam pomoći da donesete najbolju odluku kada je u pitanju izbor kamatne stope. U zavisnosti od vaših finansijskih planova i dužine otplate kredita, pružiće vam precizne informacije o trenutnim uslovima na tržištu i objasniti razlike između fiksne, promenljive i kombinovane kamatne stope. Na osnovu toga, dobićete savet koja opcija je najpovoljnija za vas.

Izbor valute

Drugo, preporuka je da kredit uzmete u dinarima jer tada ne postoji valutni rizik. U evrima ili švajcarskim francima pozajmljujte, samo ako vam je i plata u tim valutama. Međutim, veliki broj kupaca se odlučuje na kredite u evrima, zbog nižih varijabilnih kamatnih stopa, što svakako može na kraju biti i isplativ model. Naravno, veoma je važno da analizirate svoju individualnu finansijsku situaciju pre nego što se upustite u kredit.

Dodatni troškovi

Treba obratiti pažnju i na druge troškove. Određene banke naplaćuju trošak odobravanja kreditnog zahteva jednokratno pre plasiranja kredita, dok pojedine banke, pored tog troška, naplaćuju i periodične troškove administriranja kreditne partije.

Osiguranje

Takođe, pojedine banke traže i da klijent obezbedi premiju osiguranja (životnog osiguranja i/ili osiguranja u slučaju nezaposlenosti).

Koliko dugo se čeka na odobrenje kredita?

Odobrenje gotovinskog kredita traje u proseku 1 do 5 dana, dok se za stambeni kredit čeka duže – od dve do četiri nedelje, u zavisnosti od dokumentacije, kreditne istorije i interne procedure banke.

Predugovor

Kada ste odabrali banku, informacije dostavljate agentu ili pravniku koji vam sastavlja predugovor. Dokumenta koja pre sastavljanja dostavlja prodavac jesu očitana lična karta (ako je u braku potreban je takođe ID supružnika), izvod iz matične knige rođenih ili venčanih gde će se videti da li je stan bračna tekovina; osnov sticanja stana, novi list nepokretnosti (starosti manje od 7 dana) i pismo o namerama banke zbog hipoteke.

Kada je nacrt predugovora gotov, šalje se stankama na čitanje. U okviru predugovora se jasno naglašavaju:

• iznos kapare (koja ulazi u učešće)

• rok za potpisivanje ugovora, koji je okivrno 60 dana

• cena nepokretnosti

• naziv banke koje ce izvrsiti isplatu

• iznos kredita

Procenitelj

Zatim banka daje listu procenitelja nekretnina kupcu, kupac bira istog koji izlazi na teren i procenjuje vrednost nekretnine, celokupan izvestaj prosleđuje banci. Ukoliko banka smatra da je procena u redu, nastavlja sa daljom obradu kreditnog zahteva.

Založna izjava

Pod pretpostavkom da je kredit odobren banka obaveštava kupca, priprema ugovor o kreditu i založnu izjavu. Založna izjava je isprava sačinjena od strane vlasnika (u ovom slučaju pravnici banke u ime vlasnika sačinjavaju založnu izjavu), kojom se on jednostrano obavezuje da, ukoliko dug ne bude isplaćen po dospelosti, poverilac ima pravo da naplati svoje obezbeđeno potraživanje iz vrednosti te nepokretnosti, na način propisan zakonom.

Ugovor o prodaji

Kupac potpisuje ugovor o kreditu i nakon toga se čeka overa kupoprodajnog ugovora.

Notar po službenoj dužnosti šalje zahtev za upis hipoteke u katastar. U roku od 8 dana katastar je u obavezi da donese rešenje o uspostavljanju hipoteke i da o tome obavesti ugovorene strane i banku. Zatim banka obaveštava klijenta da će pustiti kredit. Neposredno pre isplate kredita, kupac uplaćuje preostali deo učešća i nakon toga banka obezbeđuje preostali iznos kredita. Nakon prijema novca prodavac je u obavezi da kupcu izda overenu izjavu da je primio kupoprodajnu cenu u celosti. Ova izjava je neophodna da bi kupac mogao da se upiše kao novi vlasnik nepokretnosti.

Ukoliko prvi put kupujete ili prodajete nekretninu, na prvi pogled će sve ovo izgledati komplikovano. S jedne strane ovaj proces i jeste komplikovan jer postoji veliki broj problema koji mogu da se jave. Zato i poručujem budućim kupcima i vlasnicima stanova da u ovaj proces ulaze pažljivo i sa pravim timom koji će ih pratiti sve to realizacije kupovine i zajedno sa njima podeliti zadovoljstvo zbog uspešno obavljenog posla.