Procenitelj nekretnina - čime se bavi i kada su vam potrebne njegove usluge?

Procena vrednosti nekretnine predstavlja tržišnu vrednost nekrenine koja je potrebna za dobijanje stambenog kredita u bankama. Izveštaj o proceni je obavezan dokument bez kojeg ne možete dobiti stambeni kredit.

Procenitelj nekretnina stručno je lice koje procenjuje realnu tržišnu vrednost određene nekretnine. Procenitelji nekretnina i njihove usluge koriste se uglavnom prilikom prodaje ili kupovine stana, a obavezne su prilikom apliciranja za stambeni kredit.

Ako prodajete ili izdajete svoju nekretninu, procena vrednosti biće vam od velike koristi. Kada saznate vrednost vaše nekretnine, moći ćete da formirate cenu koja će vas najbrže dovesti do cilja.

Takođe, ukoliko ponudite svoju nekretninu na našoj platformi, osim što ćete dobiti najbolje pripremljen oglas vidljiv hiljadama korisnika, omogućena vam je i potpuno besplatna procena nekretnine od strane naših licenciranih agenata.

Međutim, ako niste sigurni šta procena vrednosti tačno podrazumeva, nastavite sa čitanjem teksta. U nastavku saznaćete ko su procenitelji nekretnina i čime se oni bave, kao i gde možete pronaći spisak licenciranih procenitelja nekretnina.

Ko je procenitelj nekretnina i čime se on bavi?

Licencirani procenitelj nekretnina, sudski veštak, ili procenitelj vrednosti nepokretnosti, stručno je lice koje daje objektivno mišljenje o vrednosti određene nekretnine, na osnovu njenog detaljnog razmatranja i analize tržišta. Kako bi se postigla precizna procena vrednosti, procenitelj stanova, kuća, poslovnih objekata i zemljišta mora biti dobro upoznat sa stanjem na tržištu i detaljno se upoznati sa nekretninom čiju vrednost procenjuje.

Zbog toga, procenitelji nekretnina obično se specijalizuju za određeni tip nekretnine i rade na lokacijama koje dobro poznaju. Oni mogu procenjivati vrednost zemljišta ili stambenih i komercijalnih nekretnina, i to u svrhe prodaje, kupovine, osiguravanja ili stavljanja nekretnine pod hipoteku.

Procena se vrši i iz drugih razloga, poput izrade finansijskih izveštaja, u poreske svrhe, prilikom stečajnih i izvršnih postupaka, kao i radi ulaganja u nekretninu. Prilikom podizanja stambenog kredita procena vrednosti nekretnine je obavezna.

Prilikom procene vrednosti zemljišta, stambenog i poslovnog prostora, procenitelji nekretnina proveravaju pravna dokumenta u javnim evidencijama, izlaze na teren radi fotografisanja unutrašnjosti i spoljašnjosti objekata, beleže sve njegove karakteristike, upoređuju objekat sa ostalim nekretninama na tržištu i na kraju prave detaljan izveštaj o vrednosti imovine.

Zakon o licenciranim proceniteljima vrednosti nepokretnosti određuje da zvaničnu procenu vrednosti mogu vršiti jedino licencirani procenitelji nepokretnosti.

Ko može biti procenitelj?

Ko želi da bude procenitelj mora da odsluša određena predavanja, u školama koje drže kurseve za procenitelje. Osnovni uslov da bi neko bio procenitelj jeste da ima visoku stručnu spremu i obično se radi o ljudima koji su završili građevinski ili ekonomski fakultet.Osim visoke stručne sprema i slušanja predavanja u školi, budući procenitelj mora da položi ispit u školi da bi dobio potvrdu sa kojom se ide u nadležno ministarstvo.

U nadležnom ministarstvu se polaže ispit i dobija se uverenje o položenom stručnom ispitu. Da bi dobio licencu za rad, pored nabrojanih uslova, budući procenitelj mora da dobije potpis određenog procenitelja ili proceniteljske kuće, da se bavi tim poslom najmanje tri godine. To iskustvo stiče se kao asistent procenitelja.

Procenitelji se najčešće vezuju za to da procenjuju nekretnine za potrebe banke, odnosno za dobijanje stambenih kredita. To mogu biti stambeni krediti za stanove, kuće ili za privredu, ali postoje i procene za druge potrebe, koje nisu u vezi sa bankom, kao što je na primer procena biznisa ili poslovanja.

Kojim metodama procene se služe procenitelji nepokretnosti?

Postoje tri pristupa ili metode procene vrednosti nekretnina, a to su uporedna ili komparativna, prinosna i troškovna metoda.

Komparativna metoda je procena vrednosti nekretnina metodom upoređivanja sa drugim istim ili sličnim nekretninama na tržištu. Kako bi se ovaj pristup pravilno koristio, neophodno je kontinuirano i temeljno praćenje tržišta.

Prinosna metoda procenjuje nepokretnost na osnovu njene mogućnosti da vlasniku donosi profit. Ovaj pristup koristi se prilikom procene vrednosti nepokretnosti koje će se koristiti u te svrhe, najčešće prilikom kupoprodaje komercijalnih nekretnina.

Procena vrednosti nepokretnosti putem troškovnog pristupa u obzir uzima cenu izgradnje objekta i najčešće se koristi za buduće investitore.

Koje parametre procenitelj nekretnina uzima u obzir - šta utiče na cenu nekretnine?

Faktori koji utiču na formiranje cene nepokretnosti su zaista brojni, a svaki procenitelj nekretnina dužan je da ih vrlo dobro poznaje i uzme u obzir prilikom svake procene vrednosti. Najvažniji su sledeći:

1. Lokacija - Lokacija ima najveći uticaj na vrednost nekretnine. Što je ona bliže centru grada, to će njena cena više rasti.
2. Mikrolokacija - Mikrolokacija se odnosi na neposrednu okolinu nekretnine. Blizina objekata poput škola, vrtića, domova zdravlja, tržnih centara ili poslovnih prostora u velikoj meri olakšava život u određenom naselju, te shodno tome utiče i na cenu stana.
3. Kvalitet i starost gradnje - Novogradnja je gotovo uvek skuplja od starogradnje. Međutim, bitan je i kvalitet gradnje, te stanovi u starim zgradama izgrađeni po visokim standardima koristeći kvalitetne materijale mogu imati cenu kvadrata sličnu novogradnji.
4. Uknjiženost - Najveći broj kupaca odlučuje se za uknjižene stanove, te shodno tome, uknjiženim stanovima tržišna vrednost je veća.
5. Kvadratura, struktura i orijentacija - Osim kvadrature, raspored prostorija i orijentacija stanova u velikoj meri utiču na formiranje njihove tržišne cene. Dobra orijentacija i funkcionalan raspored prostorija u stanu utiče na rast tržišne vrednosti.
6. Stanje i opremljenost nekretnine - Osim starosti same zgrade, na formiranje cene utiču i starost njegovih elektro i hidro instalacija, sanitarija, kuhinjskih elemenata, nameštaja, stolarije i ostalih elemenata. Renovirani stanovi uvek će imati veću vrednost.

Koje usluge pružaju procenitelji nekrentina?

Procenitelj nekretnina kao glavnu ulogu ima da vam pruži objektivno mišljenje o vrednosti određene nekretnine, temeljeno na detaljnoj analizi njenih karakteristika i stanja na tržištu.

Kao što smo već napomenuli, procenitelj nekretnina izlazi na teren kako bi fotografisao unutrašnjost i spoljašnjost objekta. Zatim radi detaljnu analizu i sastavlja izveštaj o vrednosti nekretnine. Na kraju, vlasnik se prema njegovoj proceni vrednosti odlučuje na cenu koju želi da formira.

Dobri procenitelji vrednosti nepokretnosti umeju da svoju procenu predstave klijentima na jednostavan način i tu su za sva njihova pitanja i nedoumice, baš kao što to čine agenti City Expert agencije za nekretnine.

Spisak licenciranih procenitelja nekretnina

Kao što smo već napomenuli, prema Zakonu o licenciranim proceniteljima vrednosti nepokretnosti, zvaničnu procenu vrednosti mogu vršiti jedino ovlašćeni procenitelji nekretnina.

Spisak licenciranih procenitelja nekretnina možete pronaći na zvaničnom sajtu Ministarstva finansija Republike Srbije, na stranici https://mfin.gov.rs/usluge/procenitelji-vrednosti-nepokretnosti.[1] 

U sklopu svoje usluge oglašavanja stanova za prodaju i izdavanje, City Expert svojim klijentima nudi i besplatnu asistenciju licenciranih agenata nekretnina, koji će im pomoći da oforme realnu cenu za njihovu nekretninu. Dakle, ukoliko se odlučite za nas, nećete morati sami da kontaktirate procenitelje niti da izdvajate dodatan novac na njihove usluge.

Koji su koraci u proceni vrednosti nekretnine?

Kako bi uradio izveštaj o proceni određene nepokretnosti, procenitelj prvo vrši inspekciju predmeta procene.

Prvi korak je obilazak stana ili kuće koju procenjuje, a nakon toga procenitelj kreće da piše izveštaj.

U izveštaju unosi sve podatke vezane za nekretninu, od opisa nepokretnosti, lokacije i mikrolokacije, do stanja lifta ili stepeništa u zgradi. Procenitelj ulazi i u građevinske detalje u vezi sa nekretninom, sve kako bi procena bila što tačnija.

Kroz upoređivanje informacija o konkretnoj nekretnini, cene nekretnina koje su prometovane i one koje se nalaze na oglasima, dolazi se do krajnje tržišne vrednosti, koja je ključna pre svega za klijenta i banku koja odobrava kredit.

Na izveštaj, banka, ali i klijent mogu da izvrše prigovor na procenu ukoliko smatraju da nije sve kako treba. Radi se reprocena ukoliko postoji opravdani razlog, ali to nije čest slučaj.

Banke finansiraju 80 odsto od procenjene vrednosti

Važna stvar koju morate znati jeste da banke finansiraju 80 odsto od procenjene, odnosno dogovorene vrednosti. Ukoliko su dogovorene i procenjena vrednost iste, onda se isplaćuje 80 odsto od te vrednosti. Postoje situacije gde nekretnina može da se proceni i na nižu vrednost od dogovorene, što se često dešava od 2020. godine. Banke finansiraju 80 odsto od procenjene vrednosti jer štite novac koji su uložili, odnosno pozajmili klijentu kroz stambeni kredit, jer ukoliko se desi da klijent prestane da vraća rate kredita, aktivira se hipoteka i on izlazi iz stana, a banka smatra da za 80 odsto od procenjene vrednosti može da proda stan i izvuče svoja sredstva nazad. Time se štite kolaterali, odnosno nekretnine za koje su klijentima pozajmili novac, što im je glavni posao.

Procenitelji su nezavisni, listiraju se na određene banke i ne mora da znači da su svi procenitelji na svim listama.

Procenitelj nekretnina cena - kako se kreću cene usluga procene nepokretnosti?

Cena procenitelja nekretnine razlikuju se od procenitelja do procenitelja, a uglavnom je uslovljena kvadraturom objekta.

Na primer, jedna od računica je sledeća:

Za nekretnine do 50 m2, cena procene iznosi 50 eura. Za nekretnine površine veće od toga, svaki kvadratni metar preko 50 m2 košta 1,5 eur. Dakle, ukoliko su vam na primer potrebna usluge procenitelja nekretnina za stan od 70 m2, to će vas izaći 80 eura (50 eura + 20 m2 * 1,5 eur).

Međutim, uz City Expert, ne morate razmišljati o kontaktiranju procenitelja i potrazi za najpovoljnijim od njih. Procena vrednosti nekretnine deo je naše usluge, a pritom je potpuno besplatna, te na jednostavan način i uz veliku uštedu u bilo kom trenutku možete saznati realnu cenu vašeg stana, bilo radi prodaje ili radi izdavanja.

Takođe, svoju nekretninu vrlo brzo i jednostavno možete izdati ili prodati preko naše platforme. Sve što treba da uradite jeste da ponudite svoju nekretninu popunjavanjem jednostavnog formulara i pripremite je za slikanje.

Naši profesionalni fotografi zakazaće fotografisanje vaše nekretnine, a razvojni i proizvodni tim sastaviće detaljan opis vašeg stana i napraviti interaktivnu mapu i prikaz od 360 stepeni.

Naši licencirani agenti tu su da vam pomognu oko pripreme neophodne dokumentacije, kao i da odgovore na sva vaša pitanja. Ukoliko imate nedoumica, slobodno nas kontaktirajte, a mi ćemo vam pomoći da na brz i lak način prodate ili izdate svoju nekretninu!