Kako da povećam šanse da prodam stan?

Ovo je najčešće pitanje koje dobijamo od naših klijenata koji su nam se obratili povodom prodaje nepokretnosti, i zbog toga smo rešili da vam u ovom tekstu napišemo odgovor.

Pre svega, važno je razumeti da se svi kupci nepokretnosti za istu opredeljuju samo prema dva parametra: fizičke karakteristike su jedan, a pravne karakteristike su drugi parametar.

FIZIČKE KARAKTERISTIKE

Što se fizičkih karakteristika tiče, postoje one na koje ne možete da utičete, kao što su lokacija nepokretnosti, šta se nalazi u okolini, i šta je planirano da se u okolini nalazi, spratnost, orjentisanost (strana sveta na koju stan gleda), godina gradnje i slično, ali postoje i one na koje možete da utičete. Bez obzira na godinu gradnje možete da utičete na kvalitet instalacija u samom stanu, na opremljenost istog, kao i na utisak koji stan ostavlja. Jasno je da ne možete u kratkom roku uvesti centralno grejanje, ali možete bez mnogo ulaganja stan okrečiti, zameniti dotrajale sijalice novim, kako u stanu tako i u hodniku, podmazati šarke vrata da ne škripe i oprati podove, pločice i prozore.

PRAVNE KARAKTERISTIKE

Što se pravnih karakteristika tiče, imajte na umu da se prodaju gotovo isključivo uknjiženi stanovi. Prvi razlog za ovo je što banke daju kredite isključivo za kupovinu uknjiženih stanova, a drugi razlog je to što ako neko kupuje vaš stan gotovinom (takozvani “keš kupci“) najverovatnije se radi o nekom ko je svoju nepokretnost prethodno prodao, a ta nepokretnost je bila uknjižena. Takođe, keš kupci zahtevaju pravnu sigurnost. Kupci ne žele da snose rizik za svoj novac.

U prilog navedenom govori i naša trenutna statistika zainteresovanosti kupaca za uknjižene naspram neuknjiženih nekretnina. Procentualno izraženo, telefonskim putem se 84,78% potencijalnih kupaca interesovalo za uknjižene, a samo 15,22% za neuknjižene nekretnine. Što se razgledanja nekretnina tiče, razlika je još drastičnija - procentualno izraženo, od svih razgledanja nepokretnosti 93,68% se odnosilo na uknjižene, a samo 6,32% na neuknjižene nekretnine. Što se same kupoprodaje tiče, 100% nepokretnosti u čijoj smo prodaji posredovali su uknjižene.

Dakle, najjednostavnije ćete povećati šanse da prodate vaš stan tako što ćete ga dovesti u pravno perfektno stanje.

U praksi se često dešava da je potrebno samo nekoliko koraka da se poveća pravni kvalitet nepokretnosti. Uz plaćanje pripadajućih administrativnih taksi i eventualno troškova advokatske usluge, možete steći daleko širi krug potencijalnih kupaca. Ovakvo “ulaganje“ u nepokretnost je svakako opravdano.

U zavisnosti od vaše konkretne pravne situacije, možete:

• uknjižiti stan “na svoje ime“, odnosno ako je stan uknjižen na prethodnog vlasnika (nekog od koga ste kupili stan, ili ga dobili na poklon, ili nasledili i slično) možete predati zahtev nadležnoj službi katastra nepokretnosti pri Republičkom geodetskom zavodu,
• podneti zahtev za legalizaciju po Zakonu o ozakonjenju, u kom postupku ćete ispraviti sve pravne mane nepokretnosti, i ukoliko se uspešno okonča, imaćete rešenje po kojem se nepokretnosti knjiži u katastar nepokretnosti;
• izvršiti fizičku deobu ukoliko ste sa drugim licima vlasnici idealnih delova nepokretnosti koju ste faktički podelili, ali tu podelu niste prikazali u katastru;
• pribaviti saglasnost za prodaju ostalih suvlasnika, bilo da su upisani bilo da nisu, kao što je to čest slučaj sa supružnicima;
• postarati se da svi računi koji prate nepokretnost (za komunalne usluge, električnu energiju, kablovsku televiziju i slično) glase upravo na vlasnika nepokretnosti.

ZAKLJUČAK

Ukoliko ste ozbiljno zainteresovani za prodaju vaše nepokretnosti, morate toj aktivnosti biti posvećeni da biste bili uspešni. Potrebno je da uložite vreme i novac, koji ne mora nužno biti veliki, da biste poboljšali karakteristike vaše nepokretnosti. Očistite stan i hodnik ispred, pobrinite se da rasveta radi, i po potrebi okrečite. Ako to do sada niste uradili, ozbiljno se pozabavite pravnim karakteristikama, i uknjižite nepokretnost. Tako ćete najbolje i najbrže prodati stan.

Autor:
Žarko Ptiček – Ptiček d.o.o. Beograd