Kako pronaći povoljan stan u Beogradu? Da li je još uvek moguće i gde? Intervju sa agentom

Kupci su zabrinuti zbog konstantnog rasta cena nekretnina i vlada mišljenje da stanovi više nikad neće biti povoljni zbog inflacije na celom tržištu, što uključuje i nepokretnosti. Ali određeni faktori mogu da presude da li će nekretnina biti u skupljem ili nižem rangu u odnosu na tržišni prosek.

Pročitajte tekst do kraja jer u nastavku odgovore na najčešća pitanja u vezi sa cenama nekretnina daje agent Nikola Čobić.

Lokacija i mikrolokacija

Deo grada najviše određuje cenu kvadrata. Periferija je uvek bila povoljnija od centra, a predgrađe je najpovoljnije. Ako razmatrate pristupačne opštine za život u Beogradu, uzmite u obzir: Batajnicu, levu obalu Dunava, Zemun polje, Altinu, Železnik, Kumodraž, Jajince, Kaluđericu, Grocku, pojedine delove Rakovice.

Karaburma, Mirijevo, Višnjička banja, Surčin više nisu među najpovoljnijim opcijama, ali se i ovde mogu pronaći umerene cene.

Novogradnja ili starogradnja?

Ne postoji jednoznačan odgovor. Novi stanovi bi trebalo da su, po pravilu, skuplji, ali u ranim fazama novogradnje često se nude sa specijalnim popustima. Na primer, u prvoj pretprodajnoj fazi projekta novogradnje u Zemunu, možete kupiti prvoklasan stan za manje od 100.000 evra ukupnih troškova (sa PDV-om!). Ponuda je ograničena, zato pozovite da proverite dostupnost stanova na prodaju. Takođe, ako ste kupac prvog stana u novogradnji imate pravo na povrat PDV-a, što je značajna ušteda. Starogradnja ima svoje prednosti: kupujete već izgrađenu i odmah useljivu nekretninu, često potpuno opremljenu i nameštenu.

Karakteristike nekretnine

Na cenu utiču brojni faktori: spratnost, postojanje lifta, stanje zgrade, okruženje, kao i orijentacija. Stanovi sa određenim manama teže se prodaju, ali su i povoljniji. To su, na primer, stanovi iznad trećeg sprata u zgradama bez lifta, sutereni ili potkrovlja sa kosinama.

Kupiti preko agencije ili od vlasnika?

Nema pravila. Može se desiti da naiđete na oglas od prodavca na banderi i tako nađete idealnu opciju, ali kako biste imali veći pregled ponuda, savetujemo da koristite onlajn platforme, kao što je kao što je City Expert, gde na jednom mestu možete da pogledate i filtrirate sve nekretnine dostupne u željenoj regiji i izaberete sami cenovni rang i druge parametre.

Niste pronašli nekretninu koja vam odgovara na City Expertu?

U gornjem desnom uglu u pretrazi nekretnina kliknite na dugme „Sačuvajte pretragu”. Tako ćete biti u prilici da dobijete imejl obaveštenje odmah čim se pojave nekretnine po vašim parametrima i ne propustite dobru priliku!

Najčešća pitanja i odgovori o nekretninama u Beogradu: Intervju sa agentom

Šta danas u Beogradu uopšte znači „povoljna nekretnina“?

U 2025. prosečna cena je bila oko 2.600 €/m², pa se sve ispod toga smatra nižim rangom. Generalno, povoljnom kupovinom se smatra kada dobijete najviše vrednosti za novac koji imate u okviru željene lokacije.

Koje su najčešće greške kupaca kada traže „najjeftiniji stan“?

Dešava se da kupci biraju nižu cenu nauštrb čiste dokumentacije nekretnine i regulisanog pitanja vlasništva. Takođe, izbegavanje troškova prema agenciji i advokatima na kraju često još skuplje košta.

Koji delovi Beograda trenutno nude najbolji odnos cene i potencijala za rast?

Izdvojio bih: Karaburmu, Mirijevo i Železnik koji su privlačni zbog planiranih stanica metroa. Cene su ovde još ispod proseka, ali se očekuje rast.

Da li postoje „nepopularne“ ili manje poznate lokacije koje zapravo nude odličnu vrednost?

Takve lokacije su Obrenovac, Mladenovac, Lazarevac: nalaze se u sklopu Beograda, a cene nekretnina su dosta niže. Pored njih: Stara i Nova Pazova, Batajnica.

Koliko kupci treba da razmišljaju unapred o razvoju infrastrukture (metro, saobraćajnice, novi projekti)?

Treba uzeti u obzir, kada se kupuju nekretnine na perifernim lokacijama gde možda još uvek nema kompletne infrastrukture, da ne znači da je u doglednom periodu neće biti. Beograd se širi i kupovinom povoljnijeg kvadrata postoji realna mogućnost da će cena takve nekretnine vredeti više u budućnosti.

Postoji li „najbolje vreme“ u godini za kupovinu stana?

Najbolje je vreme kada postoje sredstva. Cene konstantno rastu, nekad je taj trend brži ili sporiji, ali svako čekanje može dodatno da košta.

Koliko je danas realno spustiti cenu nekretnine i u kom procentu?

Realno spuštanje cene zavisi od toga koliko je nekretnina precenjena i oglašena iznad tržišne vrednosti. U većini slučajeva kupci mogu očekivati da smanje cenu od 3–6%. U retkim slučajevima, kod nekih stanova koji dugo stoje na tržištu ili kod hitnih prodaja, dešavaju se i popusti do 10%.

Koje argumente kupac može da koristi u pregovorima sa prodavcem?

Kupac može koristiti argumente poput: spratnosti stana, sređenosti prostora, količine ulaganja koja će biti potrebna, ali i stanje zgrade, ulaza i zajedničkih delova. Ovi faktori često imaju direktan uticaj na cenu.

Kako agent može realno da pomogne kupcu da pronađe povoljnu nekretninu?

Agent je posebno koristan za kupca zato što prati tržište i brzo obaveštava kupca kada se pojavi povoljan stan. Poznavanjem dinamike prodaje i cena, agent može pregovarati sa prodavcem umesto kupca.

Da danas kupujete za sebe – gde biste gledali nekretninu i zašto?

Ja sam pobornik starijih, uređenih naselja sa dobrom infrastrukturom, parkingom, parkovima i putnom infrastrukturom. Za mene to su lokacije poput Medaka, Braće Jerković, Vidikovačkog venca, Skojevskog naselja ili Miljakovca. U jednom od njih i stanujem.

Koji je primer „odlične kupovine“ iz vaše prakse?

Imali smo primer kupca koji je 2025. kupio stan na Karaburmi, 46 m² na 4. spratu bez lifta, koji je zahtevao renoviranje. Stan je koštao približno 70.000 € , a uložio je još 15.000 € za renoviranje. Pet meseci kasnije ga je prodao za skoro 120.000 €. Ovo je ostvareno zahvaljujući pravom izboru lokacije i stanja nekretnine, uz posredovanje iskusnog agenta koji ga je savetovao tokom kupovine i prodaje.

Nadamo se da su vam naši odgovori bili korisni. Pratite naš blog za više ovakvih tema i analiza sa tržišta nekretnina.

Ako želite da pronađete najbolju priliku za kupovinu nekretnine u Beogradu, pogledajte City Expert ponudu starogradnje i novogradnje.