Kako da prepoznate kvalitetan stan koji vredi jednako danas i za 50 godina?

Kada govorimo o nekretninama, često se spominju pojmovi vrednost i cena. Iako na prvi pogled deluju isto, razumevanje ove razlike može vam pomoći da donesete bolje odluke pri kupovini ili prodaji stana.

Cena nekretnine se menja kroz vreme, vrednost ostaje

Cena stana nije statična – ona se menja kroz godine u skladu sa tržištem, inflacijom i trenutnom potražnjom. Na primer, stan na Dorćolu pre 15 godina mogao je koštati trostruko manje nego danas. To ne znači da je njegova vrednost bila manja – stan je i tada imao visoku vrednost, a mogao je da se proda po relevantnoj tržišnoj ceni iz tog vremena.

Najvažnije je razumeti da se cena stana menja vremenom i obično raste u razvijenim gradovima, dok vrednost ostaje stabilna i zavisi od osnovnih karakteristika nekretnine.

Odlike kvalitetnog stana koji dobro čuva vrednost

Prilikom procene vrednosti nekretnine, agenti u City Expert agenciji se fokusiraju na nekoliko ključnih parametara koji su relativno nepromenjivi kroz vreme:

1. Lokacija

Najvažniji faktor koji određuje vrednost. Centar grada, prestižne četvrti i blizina lokacija od značaja uvek nose višu vrednost.

2. Mikrolokacija

Mikrolokaciju određuje infrastruktura u neposrednoj okolini stana:

• škole, vrtići, fakulteti

• zdravstveni i administrativni centri

• prodavnice i supermarketi

• javni prevoz

• parkovi i zelene površine

Stan može imati dobru lokaciju u okviru grada, ali lošu mikrolokaciju, ili obrnuto – oba faktora zajedno definišu njegovu vrednost.

3. Zgrada i sprat

Kvalitet konstrukcije, starost i arhitektonska vrednost zgrade značajno oblikuju cenu. Na primer, istorijske zgrade u Beogradu često imaju trajnu vrednost i potencijal za rast cene, bez obzira na trenutno stanje stana. 

Spratnost takođe utiče na cenu nekretnine. Ukoliko zgrada ne poseduje lift, najpoželjniji spratovi su od prvog do trećeg. Ukoliko postoji lift, svi spratovi se slično vrednuju, s tim što su manje cenjeni sutereni i potkrovlja.

4. Struktura i kvadratura

Funkcionalni raspored stana uzima u obzir:

• broj soba u odnosu na kvadraturu;

• prednost je kvadratni ili pravougaoni oblik prostorija (kako bi se uklopio standardni nameštaj);

• preporuka je da svaka spavaća soba ima najmanje 10 m² (kako bi udobno stali krevet, plakar i ostali komadi nameštaja);

• iskorišćenost prostora – jednoiposoban od 60 m² je manje praktično iskorišćen nego stan iste kvadrature sa dve spavaće sobe. 

5. Orijentacija prozora

Prirodno osvetljenje je važan faktor za kvalitet života u stanu. Idealno je da stan ima prozore raspoređene ka više od jedne strane sveta (dvostruka ili trostruka orijentacija), a optimalno je da bude okrenut ka istoku i zapadu – tako da svetlost dopire tokom većeg dela dana.

Renoviranost ne određuje suštinsku vrednost stana

Uređenje i renoviranost stana su važni ako želite odmah da se uselite bez dodatnih ulaganja. Ali sam enterijer ne određuje osnovnu vrednost nekretnine.

Na primer, salonski stan od četiri sobe nadomak Narodne skupštine, iako trenutno u ruiniranom stanju, i dalje poseduje izuzetno vrednost zbog:

• vrhunske lokacije u centru Beograda

• istorijske i arhitektonske vrednosti zgrade

• potencijala za renoviranje u luksuznu nekretninu 

Dakle, renoviranje može povećati privlačnost i tržišnu cenu u datom trenutku prodaje, ali ne menja fundamentalnu vrednost stana.

Šta više određuje cenu stana?

Sve što smo pomenuli jeste od važnosti kada se procenjuje vrednost stana. Ipak, u realnosti je često potrebno napraviti određen kompromis jer nekretnina ne poseduje baš sve idealne parametre. Ako se pitate šta je isplativije “žrtvovati” prilikom izbora stana, u nastavku slede naši saveti.

Sprat ili renoviranost? 

Sprat je svojstvo zgrade koje nema promenjiv karakter, za razliku od stanja enterijera koji se može adaptirati. U zgradama sa liftom, ova stavka nije od posebnog značaja, ali kada ne postoji lift, a stan se nalazi na višim spratovima, dali bismo prednost željenoj spratnosti nauštrb potpuno sređenog enterijera. 

U izuzetnim slučajevima, pojedine starije zgrade imaju tehničku mogućnost naknadne ugradnje lifta. Ukoliko razmatrate kupovinu stana na višem spratu u objektu bez lifta, preporučljivo je proveriti da li takva opcija postoji, kao i kakva je saglasnost stanara.

Lokacija ili mikrolokacija? 

Odgovor zavisi od prioriteta kupca. Međutim, ako posmatramo isključivo dugoročnu vrednost nekretnine i njen investicioni potencijal, prednost najčešće ima lokacija u širem smislu, odnosno pozicija u gradu.

Stanovi u centru i širem centru tradicionalno pokazuju veću otpornost na tržišne oscilacije i stabilniji rast cene. 

Sa druge strane, mikrolokacija može biti još važnija za kvalitet svakodnevnog života: blizina parka, škole, vrtića, mirna ulica ili zelenilo. Poslednjih godina pojedine mikrolokacije u perifernim naseljima postaju sve traženije, naročito među porodicama i kupcima koji traže više mira i prostora. Ipak, u većini slučajeva, njihova tržišna cena ostaje niža u odnosu na centralne gradske zone.

Starost zgrade ili materijali u stanu?

U Beogradu starost zgrade često nije mana, već prednost. Mnoge zgrade stare i preko 100 godina, kao i one iz 60-ih i 80-ih godina, uživaju reputaciju „proverene gradnje“ jer su pokazale otpornost na vreme i različite nepogode. Predratni stanovi, naročito salonci, cenjeni su zbog masivnih zidova, visokih plafona i kvalitetne konstrukcije od pune opeke i kamena. Mane takvih objekata su često zastarele električne i vodovodne instalacije, pa je njihova zamena gotovo neizbežna. Zbog toga se mnogi kupci radije odlučuju za kvalitetnu stariju zgradu i potom adaptiraju unutrašnjost stana. Ipak, sve zavisi od konkretnog objekta i nivoa održavanja. Ako vam je potreban konkretan savet prilikom odabira zgrade, obratite se našim agentima za starogradnju koji imaju iskustvo od više decenija u proceni ovakvih objekata.

Pronađite idealan stan za Vas!

U  City Expert ponudi nalazi se najveći broj nekretnina na prodaju. Važno je istaći da je svaka legalna i uknjižena, a na raspolaganju su vam profesionalne fotografije, tlocrt i video, kako bismo približili tačan izgled stana pre nego što ga fizički obiđete.

Istražite naš izbor nekretnina u Beogradu, Novom Sadu i Nišu i pronađite nekretninu koja vam odgovara prema svim kriterijumima.