Legalizacija objekata po novom Zakonu, ali bez rokova: Šta nas čeka nakon masovnih prijava?

Nakon masovne prijave za legalizaciju nelegalno izgrađenih objekata u Srbiji, otvara se ključno pitanje – šta sledi u praksi? Iako je veliki broj građana podneo prijave u predviđenom roku, brojna pravna i praktična pitanja u vezi sa primenom Zakona o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima tek dolaze do izražaja.

Advokat Aleksandra Andrejić za čitaoce City Experta analizira trenutno stanje, ukazuje na nedoumice u primeni Zakona i objašnjava šta građani realno mogu da očekuju u narednom periodu. Posebno se osvrće na pitanje rokova, pravne sigurnosti i kapaciteta institucija da sprovedu postupak koji se tiče ogromnog broja objekata i domaćinstava širom Srbije.

Ako ste podneli prijavu za legalizaciju – važno je da znate šta sledi dalje.

Broj podnetih prijava – manji od očekivanog?

Javnosti je plasirana informacija da je podneto oko 2,5 miliona prijava. Kada se uzme u obzir da je pre početka prijave navođeno da u Republici Srbiji postoji oko 4,8 miliona nelegalnih objekata, broj podnetih prijava i nije tako velik.

To može značiti da deo vlasnika nije zainteresovan, da deo objekata nema jasno rešene imovinske odnose, da su pojedini vlasnici procenili da će čekati buduću „novu legalizaciju“, ili da postoji značajan broj objekata za koje nije moguće ispuniti ni minimalne uslove.

Istek i produženje roka: Šta ako niste podneli prijavu za legalizaciju na vreme?

Rok za podnošenje prijava za evidentiranje i upis prava svojine na nelegalnim objektima je istekao 9. februara 2026. u ponoć. Država je građanima produžila rok za dodatna 3 dana. Razlog za to, navela je ministarka građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture, bila je velika zainteresovanost za podnošenje prijava, koja je uzrokovala preopterećenje aplikacije „Svoj na svome“, kao i sistema koji pružaju podršku aplikaciji.

Zakonom o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima propisano je da, izuzetno, lica koja iz objektivnih razloga nisu podnela prijavu u propisanom roku, istu mogu podneti u roku od godinu dana od dana stupanja na snagu Zakona, ukoliko uz prijavu dostave i dokaze iz kojih se na nesumnjiv način može utvrditi opravdanost za nepodnošenje prijave.

Šta će se smatrati opravdanim razlogom, nije sasvim pojašnjeno. U pravnoj teoriji i praksi, opravdani razlozi su najčešće teža bolest, viša sila, nerešeni imovinskopravni odnosi (npr. okončanje ostavinskog postupka kako bi naslednici mogli da podnesu prijavu) i slično. Međutim, izjava ministarke Aleksandre Sofronijević da je putovanje bilo razlog sprečenosti otvara ozbiljno pitanje standarda „objektivnih razloga“. Putovanje kao lična okolnost teško može biti kvalifikovano kao objektivna nemogućnost. Ako kriterijumi budu široko tumačeni, rok od godinu dana može faktički postati novi „redovni rok“.

Najveći problem novog postupka legalizacije: odsustvo rokova za postupanje organa 

Mnogo spornije je to što ovaj Zakon nije propisao rok u kojem je Agencija za prostorno planiranje i urbanizam Republike Srbije dužna da izda potvrdu na osnovu koje se vrši upis u katastar, niti propisuje rok u kojem je RGZ dužan da izvrši upis na osnovu potvrde.

To unosi potencijalni haos u pravnu sigurnost, jer građani ne znaju kada mogu očekivati da njihov upis bude završen.

Kada uzmemo u obzir da pred RGZ postupci upisa prava svojine u praksi traju po nekoliko meseci, upitno je kada je realno očekivati da se reši ovoliki broj prijava. Naročito imajući u vidu da se prijave odnose na objekte koji imaju određene pravne ili tehničke nedostatke, što je najverovatniji razlog zbog čega do sada nisu bili upisani u katastar nepokretnosti.

Upravo odsustvo rokova ostavlja građane u pravnoj neizvesnosti, otvara prostor za potencijalnu nejednakost i selektivnost i može rezultirati višegodišnjim zastojem. U pravnoj državi, rokovi ne smeju važiti samo za građane.

Šta će biti sa prijavama bez potpune dokumentacije? 

Mnogo je podnetih prijava bez ikakve dokumentacije (jer je to ovaj Zakon dozvolio), te ćemo videti šta će uslediti kada Agencija za prostorno planiranje i urbanizam Republike Srbije uzme konkretan predmet u rad, sa kojim poteškoćama ćemo se tad sresti.

U slučaju da Agencija prilikom pregleda prijave utvrdi da postoje tehnički nedostaci, odnosno neslaganje sa podacima iz raspoloživih baza podataka, obaveštava podnosioca prijave da otkloni uočene nedostatke u roku od 30 dana od dana dostavljanja obaveštenja.

U slučaju da podnosilac prijave ne otkloni nedostatke u roku, Agencija o uslovima za upis prava svojine na objektu odlučuje na osnovu dostupnih podataka.

Kakvi su realni kapaciteti sistema da obrade masovne prijave?

Teško je očekivati da postoje ljudski resursi koji će moći da reše ovolike prijave u primerenom roku, a da se to ne prolongira na dugi niz godina. Kojim redosledom će Agencija rešavati prijave nije poznato.

Kakav je ishod za objekte koji nisu prijavljeni za legalizaciju?

Građane brine i šta će se dešavati sa objektima za koje nije podneta prijava. Zakon je definisao da se u tom slučaju upisuje pravo svojine vlasnika katastarske parcele na kojoj se objekat nalazi, odnosno da se upisuje pravo svojine u korist Republike Srbije ako se radi o specifičnim objektima (npr. objekti koji su izgrađeni na zemljištu na kom nisu smeli da se grade).

Da li će se ovo zaista desiti ostaje da vidimo. Republički geodetski zavod ni do sada nije sprovodio upise koje je trebalo da izvrši po službenoj dužnosti (npr. upis zabeležbe zabrane otuđenja nelegalnih objekata, konverzija prava korišćenja u pravo svojine...).

Zbog toga je opravdana sumnja da li će ova norma biti dosledno primenjena. 

Da li će novi postupak legalizacije uticati na tržište nepokretnosti i odobrenje stambenih kredita?

Ono što je zanimljivo jeste da samo javni beležnici u Beogradu nisu overavali ugovore o prometu nelegalnih nepokretnosti, dok se u ostatku Republike Srbije promet takvih nepokretnosti obavljao.

Nakon što RGZ izvrši upis ovih nepokretnosti, na tržištu prodaje u Beogradu će se sigurno povećati broj nepokretnosti, ali malo je verovatno da će ovo u velikoj meri uticati na cenu kvadrata.

Da li će banke odobravati stambene kredite za kupovinu nepokretnosti koje budu upisane po ovom Zakonu, ostaje da vidimo. Banke se do sada nisu izjašnjavale po ovom pitanju.

Odsustvo prigovora – indikativno ili očekivano?

U toku je rok od 30 dana u kojem građani mogu da podnesu prigovore. Prema poslednjoj informaciji nosilaca izvršne vlasti do sada nije podnet ni jedan prigovor, što je prilično začuđujući podatak.

Informacija da nije podnet nijedan prigovor može značiti da građani nisu dovoljno informisani, da nisu razumeli svoja prava ili da sistem zaista funkcioniše perfektno (što je manje verovatno u masovnim postupcima ove vrste).

Sa druge strane država se pohvalila da je rešeno već par stotina prijava, i to pozitivno. Ovakve izjave nas navode na zaključak da je ceo postupak savršen. Međutim, jasno je da je sistem postavljen tako da politički deluje efikasno (visok broj prijava, brzo rešenih nekoliko stotina predmeta), ali pravno i organizaciono nosi veliki rizik produžene neizvesnosti.

Da li će se legalizacija sprovesti do kraja?

Najveći izazov ovog Zakona ne leži u broju podnetih prijava, već u pitanju da li će država biti sposobna da sopstvena pravila primeni dosledno, u razumnom roku i jednako prema svima.

Ako je cilj bio da se jednom za svagda uvede red u oblast nelegalne gradnje, onda će se uspeh meriti ne brojem podnetih prijava, niti brojem „pozitivno rešenih“ predmeta u prvim danima primene Zakona, već time da li će postupak biti transparentan, pravičan i konačan.

Ukoliko postupci budu trajali godinama, bez jasnih rokova i kriterijuma, pravna sigurnost će ponovo ostati prazna formula. U tom slučaju, ovaj Zakon neće predstavljati sistemsko rešenje problema nelegalne gradnje, već samo njegovo novo odlaganje. Istorijsko iskustvo pokazuje da se problem nelegalne gradnje u Srbiji rešava talasima novih zakona, što šalje loš signal u pogledu vladavine prava.