Legalizacija nekretnina u Srbiji je tema koja zaokupira mnoge, a značajna je zbog velikog broja objekata koji su izgrađeni bez odgovarajućih dozvola ili odobrenja. Ovim pitanjem se već dugo bave kako stručnjaci, tako i vlasnici takvih objekata, a složenost procesa i mnogobrojni pravni izazovi često mogu delovati zastrašujuće. Da biste se lakše snašli u ovoj temi, pripremili smo za vas sveobuhvatan pregled pravnih aspekata procesa legalizacije objekata u Srbiji. Pročitajte naš blog da biste se bolje upoznali sa ovom složenom i važnom temom, kao i da biste razumeli šta legalizacija objekata znači za vas kao vlasnika ili potencijalnog kupca nekretnina. Bez obzira da li ste direktno ili indirektno uključeni u proces legalizacije objekata, verujemo da će vam informacije i analize koje ovde pružamo biti od velike koristi.
Legalizacija objekata je postupak kojim se nezakonito izgrađeni objekti, odnosno objekti izgrađeni bez građevinske dozvole ili odobrenja za izgradnju, dovode u sklad sa zakonom i priznaju kao legalni. Ova tema je od velike važnosti u Srbiji, gde se broj nelegalno izgrađenih objekata procenjuje na oko pet miliona.
Legalizacija je definisana Zakonom o ozakonjenju objekata, koji uređuje uslove, postupak i način ozakonjenja objekata, kao i pravne posledice ozakonjenja i druga pitanja od značaja za ozakonjenje objekata. Ovim Zakonom uveden je i termin “ozakonjenje” koji je sinonim za legalizaciju. Pored toga, Zakon o planiranju i izgradnji takođe utvrđuje uslove i način uređenja prostora, uređivanje i korišćenje građevinskog zemljišta, izgradnju objekata, nadzor nad primenom ovog Zakona i inspekcijski nadzor.
U ovom tekstu, fokusiraćemo se na pravne izazove u procesu legalizacije objekata, korake koje treba preduzeti za legalizaciju, kao i moguće kazne za nelegalnu gradnju. Razumevanje ovih izazova i rešenja može pomoći građanima i vlasnicima objekata, te će ovaj tekst pružiti pregled zakonskih odredbi u Srbiji koje se odnose na legalizaciju objekata, sa posebnim osvrtom na Zakon o ozakonjenju objekata i Zakon o planiranju i izgradnji.
Cilj ovog teksta je da pruži sveobuhvatan pregled pravnih aspekata procesa legalizacije objekata u Srbiji, kako bi se čitatelji bolje upoznali sa ovom složenom i važnom temom. Nadamo se da će informacije i analize koje ovde pružamo biti korisne za sve koji su direktno ili indirektno uključeni u proces legalizacije objekata.
Istorija legalizacije objekata u Srbiji
Legalizacija objekata u Srbiji je dugotrajan proces koji je obeležen mnogobrojnim izazovima, promenama zakona i neuspešnim pokušajima da se problem nelegalno izgrađenih objekata reši na sveobuhvatan način. Dosadašnji pokušaji da se uvede red, i da se legalizuju nelegalni objekti izgrađeni proteklih decenija u Srbiji kroz nekoliko zakona i još nekoliko izmena, nisu urodili plodom. Valtazar Bogišić je još u svom Imovinskom zakoniku napisao: „Što se grbo rodi, vrijeme ne ispravi.“ Ovom izrekom se, s obzirom na njenu suštinu, u potpunosti može opisati konkretna situacija.
Prvi pokušaj donošenja Zakona o legalizaciji objekata u Srbiji dogodio se 1997. godine. Međutim, ovaj pokušaj nije bio uspešan, uglavnom zbog političke nestabilnosti i ekonomskih problema koji su tada bili prisutni u zemlji. Ni kasnije doneti zakoni koju su regulisali ovu materiju nisu uspeli da reše problem nelegalno izgrađenih objekata. Postojale su mnogobrojne prepreke i izazovi poput nedovoljne transparentnosti, sporog i složenog postupka legalizacije, visokih troškova i nedostatka podrške lokalnih samouprava.
Godine 2015. donet je novi Zakon o ozakonjenju objekata, a njegove izmene 2018. godine trebalo je da omoguće masovnu legalizaciju objekata. Međutim, Ustavni sud je proglasio neustavnom odredbu koja je usvojena 2018. godine, a kojom je bio propisan rok za ozakonjenje do novembra 2023. godine.
Sada se najavljuje "masovna legalizacija" i nove izmene Zakona o ozakonjenju koje bi omogućile efikasniju i bržu legalizaciju objekata.
Pravni izazovi u procesu legalizacije objekata
Legalizacija objekata u Srbiji je proces koji se suočava s mnogobrojnim pravnim izazovima. Mnogi od ovih izazova proizlaze iz složenosti pravnog okvira, kao i iz praktičnih poteškoća koje se javljaju prilikom pokušaja regulisanja nelegalno izgrađenih objekata.
Jedan od ključnih izazova je birokratska prepreka. Zakoni koji regulišu legalizaciju objekata su kompleksni i zahtevaju brojne korake. Na primer, Zakon o ozakonjenju objekata uređuje uslove, postupak i način ozakonjenja objekata izgrađenih bez građevinske dozvole, a Zakon o planiranju i izgradnji reguliše uslove i način uređenja prostora, uređivanje i korišćenje građevinskog zemljišta i izgradnju objekata. Ova zakonska regulativa zahteva od vlasnika nelegalnih objekata da podnesu niz zahteva, ispune brojne uslove i pridržavaju se stroge procedure, što može biti vremenski zahtevno i teško za razumevanje bez pravne pomoći.
Drugi izazov je dokazivanje vlasništva. U Srbiji, Zakon o osnovama svojinsko-pravnih odnosa, Zakon o državnom premeru i katastru i Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova regulišu svojinska prava vlasnika nepokretnosti. Međutim, u slučaju nelegalno izgrađenih objekata, vlasništvo može biti teško dokazati, posebno ako postoji nedostatak adekvatne dokumentacije ili ako su objekti izgrađeni na državnom ili opštinskom zemljištu.
Nedostatak adekvatne dokumentacije je još jedan veliki izazov. Za legalizaciju objekata obično je potrebna čitava gomila dokumentacije, uključujući građevinske dozvole, planove, projekte i crteže, dokaze o vlasništvu i drugu relevantnu dokumentaciju poput izveštaja o zatečenom stanju i elaborata geodetskih radova. Međutim, nelegalni objekti često nemaju ovu dokumentaciju, što otežava proces legalizacije.
Tražite savršenu nekretninu za kupovinu ili zakup?
Studija slučaja: Putovanje kroz legalizaciju objekata u Beogradu
Da bismo bolje razumeli izazove u procesu legalizacije objekata, pogledajmo hipotetički primer Marka, vlasnika nelegalno izgrađene kuće u Beogradu. Marko je izgradio kuću na parceli koju je nasledio od roditelja, ali bez potrebne građevinske dozvole. Sada je odlučio da legalizuje svoju kuću, ali put do legalizacije je prepun prepreka.
Prvi korak u legalizaciji za Marka jeste da je objekat prijavljen za legalizaciju. Proces legalizacije zahteva dostavljanje brojenih dokumenata, ali Marko otkriva da neke dokumente ne može da priloži. Zahteva se i projekat za objekat, ali budući da kuća nije izgrađena prema odobrenom projektu, on isti ne poseduje. Zbog toga mora da angažuje licenciranog arhitektu koji će izvršiti snimanje postojećeg stanja i izraditi tehničku dokumentaciju (izveštaj o zatečenom stanju). Marko će morati da angažuje i geometra koji će sačiniti elaborat geodetskih radova.
Drugi izazov je dokazivanje vlasništva nad zemljištem. Iako Marko poseduje rešenje o nasleđivanju kojim dokazuje da je parcela prešla u njegovo vlasništvo, u katastru nepokretnosti nije provedena promena vlasništva. To znači da mora da pokrene postupak za upis promene imaoca prava svojine u katastru, što može biti dugotrajan proces.
Takođe, za legalizaciju objekata zahteva se i dokaz da je za nezakonito izgrađeni objekat podneta prijava za utvrđivanje poreza na imovinu, kao i potvrda o uplati takse za ozakonjenje. Ova taksa zavisi od površine, vrste i namene objekta i može biti značajna. U nekim slučajevima, vlasnici nelegalno izgrađenih objekata nisu u mogućnosti da plate ovu taksu, što dodatno otežava proces legalizacije.
Nakon što je Marko uspeo da prebrodi sve ove izazove, to ne znači da je proces završen. Sada mora da čeka da nadležan organ proveri ispunjenost svih uslova za ozakonjenje i donese rešenje, što može trajati mesecima, a često i godinama.
Nakon što je doneto rešenje o ozakonjenju, Marko može malo da predahne. Nadležni organ po službenoj dužnosti dostavlja elaborat geodetskih radova i primerak pravnosnažnog rešenja o ozakonjenju organu nadležnom za poslove državnog premera i katastra koji donosi rešenje o kućnom broju i vrši upis prava svojine na objektu. Za upis prava svojine po osnovu ozakonjenja, kao i za utvrđivanje kućnog broja, ne plaća se administrativna taksa.
Da li je moguć promet nelegalno izgrađenih objekata
Odgovor na ovo pitanje zavisi od mesta u kojem se nepokretnost nalazi. Naime, javni beležnici na teritoriji grada Beograda odbijaju da overe ugovore kojim se prenosi pravo svojine na nelegalnim objektima, dok u svim ostalim gradovima javni beležnici takve ugovore overavaju.
Osnov za ovakvo postupanje javnih beležnika koji odbijaju overu (solemnizaciju) ugovora jeste odredba Zakona o ozakonjenju objekata, kojom je propisana obaveza upisa u katastar nepokretnosti zabeležbe zabrane otuđenja nelegalnog objekta.
Međutim, ta odredba je u direktnoj suprotnosti sa odredbama Zakona o prometu nepokretnosti, kojima je propisano da je javni beležnik dužan da, ukoliko utvrdi da je predmet ugovora o prometu nepokretnosti objekat za koji nije izdata upotrebna dozvola ili u pogledu koga je u toku postupak legalizacije, o tome upozori ugovorne strane i da o tome unese upozorenje u ispravu, a da će odbiti overu samo ukoliko se ugovorne strane protive unošenju upozorenja.
Pravo svojine je najšire, u granicama zakona, pravo držanja, korišćenja i raspolaganja jednom stvari. Pravo svojine u sebi obuhvata i pravo raspolaganja, što podrazumeva svako faktičko i pravno raspolaganje. Dakle, vlasnik stvari je slobodan u raspolaganju svojom stvari te je nemoguće sprečiti ga ukoliko on želi da svoju stvar uništi ili otuđi.
Sloboda raspolaganja i spremnost kupca da kupi objekat koji je izgrađen bez odobrenja, bez obzira na rizik koji takva kupovina sa sobom nosi, ne može biti ograničena težnjom države da se postupci ozakonjenja po svaku cenu što pre okončaju. Država je dozvolila višedecenijsku izgradnju objekata bez odobrenja za izgradnju, a sada pod pritiscima da se ovaj problem reši, pokušava da nađe način da postupak ozakonjenja ubrza, pri čemu pokušaj zabrane raspolaganja takvim objektima predstavlja prilično „klizav teren“ kojim se ograničava jedno od osnovnih imovinskih prava.
Koraci za legalizaciju objekata
Legalizacija objekata je trenutno regulisana Zakonom o ozakonjenju objekata, koji je donet sa ciljem smanjenja broja nelegalnih objekata. Koraci u procesu legalizacije su sledeći:
Utvrđivanje da li objekat može biti legalizovan
Prema Zakonu, svi objekti koji su završeni u građevinskom smislu, sa ili bez fasade, koji imaju izvedene konstruktivne građevinske radove, moraju biti legalizovani. Međutim, postoje izuzeci. Objekti izgrađeni na klizištima, u prvom stepenu zaštite parkova prirode, u koritima reka, u zonama zaštite kulturnih dobara od izuzetnog značaja, u zonama sanitarne zaštite izvorišta vodosnabdevanja, u vojnom kompleksu i zaštitnim zonama oko vojnih kompleksa, kao i objekti izgrađeni od materijala koji ne garantuju sigurnost, ne mogu biti legalizovani.
Pre početka procesa legalizacije, proverite da li vaš objekat može biti legalizovan i pripremite svu potrebnu dokumentaciju.
Predmet ozakonjenja je objekat za koji je podnet zahtev za legalizaciju u skladu sa ranije važećim zakonom kojim je bila uređena legalizacija objekata, do 29. januara 2014. godine i koji je vidljiv na satelitskom snimku teritorije Republike Srbije iz 2015. godine.
Provera vidljivosti na satelitskom snimku je obavezna za sve objekte koji su predmet ozakonjenja, i nju sprovodi organ nadležan za poslove ozakonjenja objekata. Svi objekti izgrađeni bez izdatog rešenja o građevinskoj dozvoli ili rešenja o odobrenju izvođenja radova posle 27. novembra 2015. godine nisu predmet ozakonjenja i nadležni građevinski inspektor za te objekte donosi rešenje o rušenju.
Moguće kazne za nelegalnu gradnju u Srbiji
Nelegalna gradnja je ozbiljan problem u Srbiji, a zakonodavac je predvideo stroge kazne za one koji se odluče na ovakav korak. Kazne za nelegalnu gradnju mogu biti veoma visoke, a uključuju novčane kazne, rušenje objekta, kao i mogućnost zatvorske kazne. Ukoliko se nelegalno izgrađeni objekat ne sruši po nalogu inspekcije, nadležni organi mogu izvršiti rušenje o trošku vlasnika objekta.
Zašto je važno izbegavati nelegalnu gradnju?
Nelegalna gradnja može imati brojne negativne posledice, kako za vlasnike objekata, tako i za društvo u celini. Osim što je nelegalna gradnja kažnjiva, ona može dovesti do narušavanja urbanističkog plana, kao i do potencijalne opasnosti za bezbednost ljudi i imovine. Nelegalno izgrađeni objekti često nisu u skladu sa građevinskim standardima i mogu predstavljati rizik za njihove korisnike.
Stoga je važno izbegavati nelegalnu gradnju i poštovati zakone i propise koji regulišu ovu oblast. Legalna gradnja garantuje bezbednost objekta, ali i pruža sigurnost vlasnicima objekata da neće biti suočeni sa kaznama i drugim negativnim posledicama.
Legalizacija objekata je složen i dugotrajan proces koji zahteva detaljno poznavanje zakonske regulative u Srbiji. Izazovi sa kojima se suočavaju vlasnici nelegalno izgrađenih objekata su brojni, ali sa pravim pristupom i stručnom pomoći, legalizacija može biti efikasno rešena.
Savetujemo vam da, pre nego što krenete u proces legalizacije, dobro se informišete o svim neophodnim koracima i pokušate da predvidite moguće prepreke. Konsultacije sa stručnjacima specijalizovanim za ovu oblast mogu biti od neprocenjive vrednosti.
Ukoliko imate nekretninu koju želite da izdate u zakup ili prodate, obratite se City Expert-u! Pružamo profesionalnu uslugu, uz najnižu proviziju na tržištu. Naš tim stručnjaka posvetiće se svakom detalju kako bi vaša nekretnina pronašla svog novog zakupca ili vlasnika što je brže moguće. Ne gubite vreme i novac na složene i dugotrajne procese - prepustite to nama, a vi se fokusirajte na stvari koje su vam važne! Kontaktirajte nas već danas!
Ova web stranica koristi kolačiće (cookies). Ukoliko želite da saznate više o pojmu cookies i kako da ih isključite, pogledajte Cookie Policy. Nastavljajući posetu našem web sajtu, saglasni ste sa korišćenjem cookies.
