U 2026. godini, kada su cene novogradnje i starogradnje u sličnom rasponu, pitanje “šta izabrati?” može predstavljati ozbiljnu dilemu za neke kupce nekretnina.
Ovaj tekst detaljno analizira prednosti, mane i finansijske aspekte starogradnje i novogradnje kako biste mogli da donesete potpuno informisanu odluku.
Šta označavaju termini novogradnja i starogradnja?
Novogradnja u širem smislu označava stambene objekte izgrađene u poslednjih nekoliko godina. Takvi stanovi obično nisu imali stanare ili su imali vrlo kratak period korišćenja, pa praktično nemaju oštećenja. Na primer, stan izgrađen 2020. godine koji nije imao stanare može se smatrati novogradnjom u svakodnevnoj percepciji. U užem, stručnom smislu, novogradnja se odnosi na stanove koji su još uvek u fazi izgradnje ili su tek izgrađeni, a prodaju se prvi put kupcima direktno od investitora. Za ovakve nekretnine važe posebni pravni i finansijski uslovi: specifični predugovori, uslovi upisa u Katastar, kao i drugačiji uslovi za stambene kredite. U daljem tekstu koristićemo ovu definiciju pojma novogradnje.
Starogradnja obuhvata stambene objekte izgrađene pre više godina ili decenija, koji su već korišćeni i imaju vlasničku istoriju. Kupovina starogradnje podrazumeva sticanje nekretnine od prethodnih vlasnika. Starije zgrade na tržištu Srbiji mogu biti raznolikog kvaliteta i karaktera. Najvredniji primeri starogradnje su tzv. salonci, sa prostranim sobama, visokim plafonima, masivnom drvenarijom i prozorima.
Novogradnja – moderan prostor i finansijske olakšice za kupce prve nekretnine
Prednosti novogradnje
Moderna infrastruktura i energetska efikasnost Savremeni standardi gradnje podrazumevaju bolju termoizolaciju, nove instalacije i energetski efikasne sisteme grejanja i hlađenja.
Enterijeri prilagođeni savremenom životu Stanovi u novogradnji projektovani su za modernog kupca – open space, funkcionalna raspodela prostorija, novi materijali i tehnologije. Ovo olakšava useljenje bez velikih ulaganja.
Povrat PDV-a za kupce prve nekretnine Kupovinom novog stana prve nekretnine moguće je ostvariti povrat PDV-a, što predstavlja značajnu finansijsku uštedu. Primer: Stan vredan 150.000 € sa PDV-om od 10% – kupac prve nekretnine može ostvariti povraćaj od 13.636 €, što praktično smanjuje ukupnu cenu stana. U prethodnom tekstu smo objasnili uslove i proceduru za povraćaj PDV-a, pročitajte na linku.
Garancije i bezbrižnost Većina investitora pruža garancije na instalacije, opremu i strukturu objekta, što smanjuje rizik od dodatnih troškova u prvim godinama nakon useljenja.
Rentabilnost i preprodaja Novi stanovi su atraktivni za izdavanje, posebno stranim zakupcima, dok luksuzni kompleksi često postižu visoke cene zakupa. Preprodaja je jednostavnija, jer su novi stanovi sa urednom dokumentacijom uvek traženi.
Mane novogradnje
Cena kvadrata – iako se razlike smanjuju, novogradnja je i dalje skuplja u odnosu na starogradnju.
Dodatni troškovi – Kupovina garaže ili parking mesta dodatno povećavaju cenu. Takođe je potrebno opremiti stan nameštajem.
Kvalitet gradnje zavisi od investitora i izvođača – reputacija firme i iskustvo izvođača su ključni. Pre kupovine važno je proveriti prethodne projekte i iskustva stanara.
Lokacija – novogradnja se često gradi na periferiji ili u naseljima koja još nisu potpuno razvijena, dok je na najboljim lokacijama u gradu obično ograničenog izbora i znatno viših cena.
Rok useljenja – za neke zgrade koje se još grade, potrebno je čekati više meseci, pa i godina pre zvaničnog završetka izgradnje i useljenja.
Za siguran izbor novogradnje, na City Expert naći ćete detaljne informacije: popis materijala, portfolio investitora, renderi, skice stanova i besplatno vođstvo iskusnih agenata.
Starogradnja – raznovrsne opcije, bolje lokacije, mogućnost kupovine nameštenog stana
Prednosti starogradnje
Veći stanovi i centralne lokacije Stanovi u starijim zgradama često su prostraniji, a zauzimaju najbolje gradske lokacije, posebno u centru, gde je nova gradnja limitirana.
Dokazana dugovečnost i kvalitativna reputacija Starije zgrade, posebno predratne i posleratne gradnje, odlikuje čvrsta konstrukcija i dugovečnost. Masivni zidovi, kvalitetna opeka i dekorativni elementi daju sigurnost koja je testirana vremenom.
Povoljnija cena po kvadratu (u nekim slučajevima) Iako je u 2026. godini prosečna cena starogradnje slična ceni novogradnje u centralnim opštinama, u određenim naseljima starogradnja može ponuditi više vrednosti za istu cenu.
Potencijal za adaptaciju Renoviranje starog stana daje mogućnost značajnog povećanja vrednosti kroz modernizaciju enterijera i instalacija.
Mane starogradnje
Potrebna ulaganja – stara zgrada često zahteva zamenu instalacija, renoviranje kupatila, kuhinje i podova, što može koštati 300–800 €/m².
Energetska efikasnost – bez dodatne izolacije i moderne stolarije, troškovi grejanja i hlađenja su viši.
Ograničeni sadržaji – stare zgrade često nemaju garažu, parking zgrade ili lift.
Pravni rizici – ako postoje nerešeni tereti, nasledni odnosi ili nelegalne dogradnje kupovina starogradnje zahteva dodatnu pažnju i proveru kod stručnjaka.
Finansijska računica i dugoročna vrednost
U 2026. godini, kada su cene kvadrata novogradnje i starogradnje gotovo izjednačene, finansijska odluka postaje pitanje prioriteta:
Novogradnja: nešto viša početna cena, niži troškovi održavanja, ušteda kroz povrat PDV-a i povoljnije mesečne račune za elektroenergiju.
Starogradnja: niža cena kvadrata (u nekim opštinama), raznovrsniji stanovi, izbor boljih lokacija, ali mogući troškovi renoviranja i modernizacije.
Pravilo je jednostavno:ako ukupna cena kupovine plus renoviranje starogradnje ostaje ispod cene novogradnje na istoj lokaciji, starogradnja se isplati. U suprotnom, novogradnja sa svim garancijama i povraćajem PDV-a može biti finansijski isplativija opcija.
Kako da donesete pravu odluku?
Ne postoji univerzalni odgovor. Sve zavisi od prioriteta kupca. Nadamo se da ste u tekstu dobili odgovore na neka pitanja, a svakako savetujemo da se besplatno informišete kod agenata City Experta i pogledate celokupnu ponudu.
Često postavljana pitanja
Da li je starogradnja kvalitetnija od novogradnje?
Ne može se dati univerzalan odgovor — kvalitet zavisi pre svega od načina gradnje, materijala i investitora, a ne samo od godine izgradnje.
Novogradnja donosi prednosti savremenih standarda: bolju energetsku efikasnost, nove instalacije, savremene sisteme grejanja i izolacije, kao i funkcionalnije rasporede prilagođene današnjem načinu života. Ipak, kvalitet može značajno varirati u zavisnosti od investitora, izvođača i kontrole radova.
Starogradnja, naročito predratne i kvalitetne posleratne zgrade, često se odlikuje masivnom konstrukcijom, debljim zidovima i većom spratnom visinom. Njena prednost je to što je „proverena vremenom“ — eventualni konstrukcioni nedostaci bi se već pokazali.
Da li se novogradnja više isplati zbog povrata PDV-a?
Za kupce prve nekretnine – vrlo često da. Povrat PDV-a od 10% može značajno umanjiti realnu cenu stana i time neutralisati razliku u ceni između novogradnje i starogradnje. To je jedan od ključnih razloga zašto se mnogi kupci u 2026. odlučuju upravo za nov stan.
Koliko realno košta renoviranje starog stana?
U zavisnosti od obima radova i kvaliteta materijala, renoviranje može koštati između 300 i 800 €/m². Ako je potrebna kompletna zamena instalacija, stolarije i podova, trošak može biti značajan i treba ga pažljivo uračunati u ukupnu investiciju.
Da li su troškovi održavanja niži u novogradnji?
U prvim godinama uglavnom jesu. Nove instalacije, fasade i krovovi smanjuju potrebu za intervencijama, a takođe dobijate garancije za određenu opremu od investitora.
Da li je lakše dobiti stambeni kredit za novogradnju ili starogradnju?
U praksi, kredit je često jednostavnije realizovati za starogradnju, pod uslovom da je nekretnina uredno uknjižena i bez pravnih tereta. Banke tada imaju jasan predmet hipoteke: stan koji već postoji u Katastru i ima čistu vlasničku strukturu, što ubrzava proceduru.
Kod novogradnje u izgradnji, situacija je drugačija. Banke odobravaju isplatu stambenog kredita tek kada objekat dostigne određeni stepen izgrađenosti (80%) i kada su ispunjeni formalni uslovi za upis posebnih delova objekta. Do tada kupac obično finansira učešće i prve rate sopstvenim sredstvima.
Da li je starogradnja sigurnija kupovina sa pravnog aspekta?
Obe opcije su sigurne ako je dokumentacija čista i transparentna. Kod starogradnje je potrebno proveriti vlasništvo, eventualne terete, nasledne odnose i uknjiženost. Kod novogradnje je ključno proveriti građevinsku i upotrebnu dozvolu, kao i reputaciju investitora.
Ova web stranica koristi kolačiće (cookies). Ukoliko želite da saznate više o pojmu cookies i kako da ih isključite, pogledajte Cookie Policy. Nastavljajući posetu našem web sajtu, saglasni ste sa korišćenjem cookies.
