Kako je korona uticala na tržište nekretnina u Srbiji… i šta će biti dalje?

Miloš Mitić, operativni direktor City Experta, je rezimirao tri kvartala godine koju je obeležila globalna pandemija. Kako je korona uticala na tržište nekretnina u Srbiji, na cene nekretnina i ponašanje učesnika u procesu – od kupaca, preko agencija i banaka, pa sve do državnih institucija?

Septembar je pri kraju, dosta toga se sada već iskristalisalo na tržištu nekretnina, tako da možemo da podvučemo crtu i donesemo zaključke. 

2020. godina je počela veoma dobro. Prodaja je konstatno rasla, tražnja je išla uzlaznom putanjom, i samim tim su i cene nekretnina dalje bile na visokom nivou, sa tendencijom rasta. Ukoliko sagledamo broj prometovanih nekretnina na nivou Srbije, januar je imao rast od preko 25%, a februar preko 10% u odnosu na iste mesece 2019. godine. 

A onda je sve stalo. 

Usled potpunog zatvaranja tržišta, u martu se stopiraju sve transakcije, promet pada ispod svakog nivoa. Završavaju se samo one transakcije gde se samo čekao potpis dogovorenih strana. U aprilu epidemija je na vrhuncu - a tržište nekretnina stoji. 

Maj je bio mesec u kojem je promet polako počeo da se vraća u normalu. Sve je to delovalo kao da se odvija vrlo sporo, ali znaci oporavka su bili vidljivi. Tražnja je polako počela da raste, procesi koji su pokrenuti pre marta su se aktivirali. 

U tom trenutku, prognoze su bile različite, iako smo zapravo raspolagali sa vrlo malo informacija. Bilo je nemoguće davati prognozu na duže od mesec dana unapred, jer niko nije znao kako ce se stvari sa pandemijom razvijati. Prognoze su išle od toga da će cene i tražnja rapidno pasti i da će se tržište dugo oporavljati, do onih optimističnih, da je ovo samo trenutni zastoj i da ce se tržište oporaviti čim kretanje bude moguće. Mnogi su očekivali tu V krivu, samo je određeni broj očekivao U. 

Zato, kad su u junu ukinuta skoro sva ograničenja kretanja, tražnja se vratila neverovatno brzo. Većina kupaca koja je aktivno ušla u kupovinu pre pandemije se pokrenula, tako da se promet nekretnina znatno povećava u odnosu na jun prošle godine -  tačnije za nekih 25% (naravno, ovo je posledica zastoja u poslu u martu, aprilu i maju). 

Kako je korona uticala na tržište?

Ukoliko sagledamo celokupan prodajni proces, on se okvirno nije menjao, samo su su ga dešavanja sa pandemijom naterala da se ubrzano digitalizuje. Naša kompanija, City Expert, je spremno dočekala digitalizaciju tržišta jer je online agencija za promet nekretnina. Na našem sajtu, sem što je zakazivanje gledanja online, svi detalji svakog stana su non-stop dostupni korisnicima. Od nedavno smo uveli beskontaktno gledanje, gde kupci mogu da pogledaju stan preko video poziva sa vlasnicima. To mnogo znači kupcima iz inostranstva, i svima koji ne mogu fizički da dođu da pogledaju nekretninu, a znaju da je važno reagovati na vreme. Katastar je takođe išao u korak sa tržištem, pa se sada dosta zahteva rešava online, a uzimanje lista nepokretnosti je preneto na javne beležnike. Banke su, zbog dugoročne finansijske stabilnosti, dosta obazrivije kod davanje kredita, vrlo često povećavaju učešće, pa će ljudima biti potrebno više novca prilikom ulaska u proces kupovine. Sve su to uticaji epidemije koronavirusa. 

Najvažnije pitanje – da li je korona uticala na cene nekretnina?

Kad pričamo o cenama, ne možemo da govorimo o rastu, već o stabilizaciji. Svedoci smo da je na tržištu nekretnina od 2017. godine bio prisutan progresivan rast cena, usled povećane tražnje, lakšeg dobijanja bankarskih kredita i sve veće kupovne moći IT sektora. Kao što sam rekao, od juna ove godine, tražnja se polako vraća, a država pokušava raznim merama da održi tu tražnju na adekvatnom nivou, kako ne bi došlo do nestabilnosti tržišta. Slično se ponašaju i komercijalne banke, koje obazrivo odobravaju kredite, kako bi održale dugoročnu stabilnost. Svi ovi faktori održavaju tražnju, tako da cene još uvek ne padaju ali u poslednjih par meseci ne možemo govoriti ni o velikom rastu. 

Kako se kreću cene po krajevima Beograda?

Ako pogledamo tražnju, ona je i dalje ista kao što je i bila za centralne beogradske lokacije, kao i za nove kondominijume. Ovde primećujemo očekivani i blagi rast od nekih 5-10%

Interesantno je, da je pored ovih lokacija, cena blago porasla na lokacijama po obodu grada, u Mirijevu, Malom Mokrom Lugu, Velikom Mokrom Lugu... Neprikosnoveni šampion po ceni je i dalje projekat “Beograd na vodi”, gde je u prvoj polovini ove godine prodat i najskuplji stan, po ceni od 9.124 evra po kvadratnom metru, a prošle godine je najskuplji kvadrat plaćen na istoj lokaciji, a iznosio je 8.683 evra.

Novogradnja ili starogradnja?

Trenutno je situacija takva  da su stanovi u starogradnji vrlo često u slične ili iste cene kao stanovi u novogradnji, pa se kupci radije odlučuju za novogradnju. Možemo reći da u ukupnom prometu i dalje dominira starogradnja, ali da tražnja ka novogradnji iz godine u godinu sve više raste. Tu može da se povuče jasna paralela sa rastom broja projekata u novogradnji. Nije zanemarljiv ni uticaj povraćaja PDV-a za nove stanove i kupce prvog stana.

Informacije radi, istraživanja nekih agencija za nekretnine govore da se za stan u starogradnji izdvaja oko 1.660, a u novogradnji 2.140 evra za kvadratni metar, u proseku. Ali prosek nikada nije davao tačnu sliku, sve zavisi od kvaliteta lokacije i zgrade koja je u ponudi. Najbolji savet je da se obratite ekspertima, oni će najbolje da vas savetuju u vezi kupovine ili prodaje nekretnine.

Hvala Milošu na analizi stanja na tržištu, a sledeći put očekujemo da nam odgovori na pitanje: Šta banke konkretno rade u vezi preporuka NBS-a za smanjenjem učešća za kupovinu stana?