„Treća lica“ u postupku izvršenja i kupovina novogradnje – kako da sigurno kupite stan u izgradnji?

Kupovina stana u izgradnji može biti jedna od najuzbudljivijih životnih odluka, ali nosi i svoje rizike. U poslednje vreme u javnosti sve više čujemo problem „trećih lica“ – ljudi kojima preti da izgube dom iako su isplatili svoj stan. Ovaj tekst objašnjava šta su „treća lica“, kako se upisuje vlasništvo u novogradnji i kako da budete sigurni prilikom kupovine „na papiru“, odnosno nekretnine koja još uvek nije izgrađena.

Šta znači biti „treće lice“ u postupku izvršenja?

„Treća lica“ su kupci stanova koji sami nemaju dugove, ali čiji stan može postati predmet izvršenja zbog obaveza investitora. Problem nastaje jer se stan u izgradnji formalno vodi na investitora dok ne prođe etažiranje i dok zgrada ne dobije upotrebnu dozvolu.

Čak i kupac koji je stan uredno platio, ali ga još nije uknjižio, može postati „treće lice“ ako se izvršenje sprovede na nepokretnosti koja se formalno vodi na drugog, dužnika u postupku.

U takvim situacijama kupac ima pravo da podnese prigovor trećeg lica, kojim može zahtevati da se izvršenje zaustavi dok se pitanje vlasništva ne razjasni.

Kako da budem siguran kad kupujem novogradnju?

Kupovina stana u izgradnji ima znatne prednosti – nižu cenu, moderan i potpuno nov stan, kao i opcije da sami učestvujete u uređenju tokom gradnje, ali nosi i određene rizike. Evo nekoliko ključnih koraka koje treba da proverite:

• Proverite investitora: Na sajtu katastra proverite da li je investitor vlasnik parcele na kojoj gradi.

• Istražite firmu investitora: Na APR-u proverite da li je firma registrovana, koliko posluje i da li ima stabilnu istoriju.

• Raspitajte se o prethodnim projektima: Najsigurnija potvrda pouzdanosti investitora je da su prethodni projekti uspešno završeni i uknjiženi.

Kako da se upišem kao vlasnik stana u novogradnji?

Kupci se često pitaju kada u pravnom smislu postaju vlasnici stana kupljenog u novogradnji. Kako kupovina stana u izgradnji nosi određeni rizik, City Expert, kao vodeća agencija za nekretnine u Srbiji, praktikuje regulisan proces koji svodi te rizike na minimum.

1. Predugovor o kupoprodaji

Prvi dokument koji kupac potpisuje je predugovor, uz uplatu dogovorenog dela cene. Ovaj dokument ne daje vlasništvo, već obavezuje kupca da kasnije zaključi glavni ugovor. Istovremeno, predugovor štiti kupca tako što onemogućava drugim osobama da kupe isti stan.

2. Glavni ugovor i predbeležba u Katastru

Nove građevinske dozvole predviđaju da se u katastru vrši predbeležba objekta u izgradnji i svih njegovih delova. Kada objekat dostigne 80% izgrađenosti, sa kupcem se zaključuje glavni kupoprodajni ugovor, a u katastru se upisuje predbeležba u kojoj stoji da je određena osoba kupac stana.

Ova predbeležba dodatno osigurava kupca da je kupovina legalna i dokumentacija uredna. Nakon što objekat dobije upotrebnu dozvolu, kupac je oslobođen obaveze da sam podnosi zahtev za uknjižbu, jer se ona odvija po automatizmu.

3. Klauzula intabulandi

Klauzula intabulandi jeste potvrda da je cela kupoprodajna cena isplaćena i omogućava kupcu da stanom raspolaže – da ga proda, izdaje ili na drugi način koristi svoja prava. 

4. Uknjižba u katastar

Kada objekat dobije upotrebnu dozvolu, kupac se automatski uknjižava kao vlasnik jer je prethodno evidentiran u katastru kroz predbeležbu. Upotrebna dozvola se izdaje nakon pozitivnog mišljenja komisije za tehnički prijem i kompletne dokumentacije, što može trajati od 6 meseci do 2 godine. Tokom ovog perioda čekanja, uz klauzulu, kupac već može slobodno raspolagati nepokretnošću.

Zašto je važno kupovati preko proverenih posrednika?

Kako smo objasnili, postoje pravni i tržišni rizici prate kupovinu novogradnje. Mnogi kupci nemaju vremena ili iskustva da detaljno provere investitora i projekat.

U našoj agenciji svaki projekat prolazi kroz detaljnu proveru – od vlasništva zemljišta, poslovanja investitora, do istorije prethodnih projekata. Objavljujemo samo one projekte kod kojih postoji pravna i finansijska sigurnost.

Na taj način kupci koji preko nas traže svoj dom ne moraju da brinu o rizicima „trećih lica“, već mogu da se fokusiraju na odabir stana koji im najviše odgovara.

Naši agenti su vam besplatno na raspolaganju od izbora stana, preko pripreme kompletne dokumentacije i ugovora, pa do konačne izgradnje i useljenja u objekat. Pogledajte ponudu novogradnje na City Expert sajtu i obratite nam se za besplatne konsultacije!