Katastar nepokretnosti: kako da upišem svoju nekretninu?

Katastar nepokretnosti je javni registar u kom su evidentirani svi relevantni podaci o nepokretnostima u Srbiji. Iako često velika nepoznanica za građane i uzročnik glavobolje, ovaj registar i zakoni koji ga prate su organizovani u cilju uspostavljanja i održavanja tačne evidencije o nekretninama radi sigurnosti pravnog prometa.

Vođenje Katastra je u nadležnosti Republičkog geodetskog zavoda i službi organizovanih po gradskim opštinama.  RGZ beleži razne vrste promena u okviru svoje nadležnosti, kao što su: promene nastale izgradnjom, dogradnjom ili uklanjanjem objekata; promene na zemljištu usled parcelacije ili preparcelacije; uknjižbe vlasništva i drugih stvarnih prava, predbeležbe i zabeležbe činjenica o nekretninama.

Gotovo svakom građaninu u nekom trenutku života zatrebaju ova znanja jer se pre ili kasnije suoči sa knjiženjem nekretnine, kupoprodajom, ostavinskim postupkom, hipotekom i slično. Ukoliko vam sleduje da unesete određene izmene u Katastar, ovaj tekst će vam pomoći da se upoznate sa procesom detaljno. City Expert agencija za nekretnine vam je na raspolaganju ako imate u planu da kupite, prodate ili iznajmite nekretninu. Sa minimalnom provizijom za vlasnike i bez ikakvih skrivenih troškova za kupce, nudimo najbolje uslove prometa nekretnina, ogromnu ponudu na tržištu i stručnu podršku kroz kompletan kupoprodajni proces.

Postupak upisa u Katastar nepokretnosti prilikom kupoprodaje

Katastar nepokretnosti je 2018. doživeo veliku modernizaciju kada je uvedeno elektronsko podnošenje zahteva za upis u katastar. Ako kupujete ili prodajete nepokretnost, digitalizacija ovog registra je u velikoj meri olakšala proces upisa. To znači da građani ne moraju višekratno da obilaze šaltere kako bi uknjižili nekretninu, već sada sve radi javni beležnik zadužen za opštinu gde se nalazi nekretnina. Fizički odlazite samo kod ovlašćenog notara, koji je potom u obavezi da sprovede sve naredne korake za upis preko “e-šaltera”.

Kupujem stan: kako da izvršim upis u Katastar?

Radi lakšeg snalaženja, pripremili smo za vas sve korake koje treba da znate da biste ozvaničili svoje vlasništvo nekretnine na osnovu ugovora o kupoprodaji.

Pronađite nadležnog javnog beležnika

Na sajtu Ministarstva pravde pronađite notara koji odgovara za opštinu na kojoj se nalazi predmetna nekretnina. Pripremite svu dokumentaciju navedenu u nastavku, te pošaljite javnom beležniku elektronski na proveru.

Dokumentacija potrebna za podnošenje zahteva

• lična karta ili pasoš;

• nacrt ugovora o prometu nepokretnosti;

• popunjene obrasce prijave za porez na imovinu i prenos apsolutnih prava;

• dodatna dokumentacija u zavisnosti od konkretnog slučaja (overeno punomoćje, dokazi o pravnom kontinuitetu vlasništva, overena saglasnost supružnika…), o čemu ćete dobiti jasna uputstva od javnog beležnika.

Poseta javnom beležniku

Nakon što ste poslali dokumentaciju i zakazali sastanak u javnobeležničkoj kancelariji, na redu je da overite kupoprodajni ugovor, na osnovu čega će notar samostalno izvršiti upis vlasništva u Katastar. Potrebno je da sa sobom ponesete originale svih dokumenata, a obavezno je prisustvo kupca i prodavca, kao i njihovih potencijalnih supružnika. Ukoliko je sve u redu, javni beležnik overava kupoprodajni ugovor, sa istim odlazite u banku radi isplate kupoprodajne cene, a zatim se vraćate kod notara koji će overiti saglasnost prodavca (Clausula intabulandi) da kupac može da se upiše kao novi vlasnik. Nakon tog koraka završili ste ono što je do vas, a sve preostale poslove oko upisa u Katastar završava javni beležnik.

Prijem rešenja o upisu

Kada služba Katastra obradi zahtev, za šta postoji zakonski rok od pet radnih dana, na kućnu adresu vam sliže rešenje o upisu. Republičke takse za zahtev i upis objekta u Katastar pronađite na sajtu RGZ. Nakon plaćanja, upis je završen, a aktuelne podatke uvek možete proveriti elektronski.

Rešenje o upisu u Katastar nepokretnosti, između ostalog, sadrži: podatke o vrsti upisa, vrsti prava, označenje nepokretnosti, podatke o licu u čiju korist se vrši upis, podatke o upisanom prethodniku, osnovu upisa i podatke o visini takse.

E-šalter: najnovije izmene u zakonu i terminologiji

Promenom Zakona o postupku upisa u Katastar nepokretnosti navodi se da od 4. novembra 2023. građani mogu prijaviti izmene za Katastar isključivo digitalnim putem, uz stručnu podršku advokata i geodetskih organizacija.

Ako imate kupoprodajni ugovor overen pre 1. jula 2018. za nekretninu koja još uvek nije uknjižena, ili podnostite druge specifične zahteve kao što su promena vrste prava, predbeležbe objekta u izgradnji, žalbe na rešenja i slično, koristićete digitalni šalter umesto odlaska u RGZ. Ovo se ne odnosi na novi promet nekretnina, kao što smo detaljno objasnili u tekstu, jer u tim slučajevima građani ne posećuju službu Geodetskog zavoda, već samo javnog beležnika.

Kako se sada zahtevi podnose isključivo onlajn, pojavljuju se novi troškovi. Samom Katastru se ne plaćaju usluge za korišćenje digitalnog šaltera, međutim usluga advokata i geodetskih organizacija se naplaćuje i iznos varira od slučaja do slučaja, proporcionalno obimu pružene pomoći.

Nema sumnje da su nas izmene zakona približile naprednijoj digitalizaciji administrativnih procesa. digitalnim izvodima, uvedena je izmena pojma “list nepokretnosti” u “izvod iz baze podataka katastra nepokretnosti”, zbog težnje ka sve većem pristupanju podacima u digitalnom formatu. Svaka nepokretnost će od sada imati jedinstveni matični broj (JMBN) koji će zameniti prethodne načine identifikacije. Ovo će olakšati pretragu i smanjiti mogućnost grešaka u radu Katastra. Elektronski obrasci biće korak dalje u uspostavljanju potpuno digitalnog okruženja u katastarskim poslovima.

Još je zakon iz 2018. predviđao upis u Katastar elektronskim putem, međutim konačan prelazak na digitalni sistem odložen je nekoliko godina zbog pandemije. Kako tvrde u RGZ, ove reforme su način da se onemogući manipulacija i stavi tačka na beskrajnu papirologiju. Ova težnja svakako odražava savremene tendencije, a kako će se sprovoditi u praksi i da li će unaprediti postojeće procedure, ostaje da vidimo.