Katastar nepokretnosti bez glavobolje: Objašnjavamo nejasne pojmove

Pojam „katastar nepokretnosti“ zakonom je definisan kao osnovni i javni registar, koji sadrži prostorne i opisne podatke o nepokretnostima, podatke o stvarnim pravima na njima, kao i drugim pravima i činjenicama čiji je upis u katastar predviđen zakonom. Ako ostavite po strani zakonsku definiciju i odgovor na pitanje šta je to „katastar nepokretnosti“ potražite među laicima koji su se sa istim susreli, najčešće ćete dobiti odgovor da je to nešto od čega boli glava. Katastar nepokretnosti je tako postao jedan svojevrsni fenomen. Ukoliko je potrebno da obavite bilo koji posao koji se odnosi na napokretnosti, nemoguće ga je zaobići. I tada mnogi dobijaju glavobolju.

Ko vodi katastar nepokretnosti?

Vođenje ovog registra i svi poslovi koji se na njega odnose je u nadležnosti Republičkog geodetskog zavoda, odnosno njegovih službi koje su obrazovane za teritoriju opštine, grada, odnosno gradske opštine.

List nepokretnosti – lična karta svake nekretnine

Sigurno su svi čuli za list nepokretnosti, koji ima ogromni značaj. Svaki prodavac i kupac će u procesu kupoprodaje nepokretnosti prvo da krenu od ovog „mističnog“ dokumenta. To je svojevrsna lična karta svake nepokretnosti koja uključuje podatke poput neupisane površine stana, napomene poput „vlasnik, odnosno držalac nije upisan“, „plomba“ i sl. Njima ćemo se pozabaviti u ovom tekstu i razjasniti nepoznate termine.

Šta znači „plomba“ u katastru?

Zanimljiva je anegdota koju mi je ispričao jedan kolega, a koja se odnosi na njegov razgovor sa zaposlenim u jednoj od službi RGZ i bezuspešni pokušaj da predmet njegovog klijenta bude rešen. Na njegovo insistiranje da se donese rešenje, jer je rok za donošenje znatno prekoračen, zaposleni je odgovorio: „Valjda vama kao advokatu ne moram da objašnjavam da je na predmet vašeg klijenta stavljena plomba i da program ne prihvata promene dok se plomba ne skine.“ Na ovu izjavu kolega je uzvratio da nikada ni u jednom zakonu koji reguliše ovu materiju nije video da se koriste nekakve plombe, i da je mislio da je pozvao službu katastra nepokretnosti a ne zubarsku ordinaciju. Naime, „plomba“ je neformalni izraz kojim se označava nemogućnost rešavanja naknadno podnetog zahteva, dok prethodni zahtev u istom listu nepokretnosti ne bude rešen.

Zabeležba o ugovorima overenim pre javnih beležnika

Još jedna od zabeležbi, koju službe za katastar nepokretnosti upisuju, jeste da je upis prava svojine upisan na osnovu ugovora overenog kod suda pre 1. septembra 2014. godine. Radi se o datumu kada su javni beležnici počeli da obavljaju delatnost. Dakle, ukoliko vlasnik stana podnese zahtev za upis svog prava svojine i kao osnov sticanja priloži ugovor koji je overen kod suda pre navedenog datuma, u list nepokretnosti će po službenoj dužnosti biti upisana ova zabeležba.

Da li zabeležba sprečava prodaju nepokretnosti?

Važno je istaći da ova zabeležba ne sprečava prodaju nepokretnosti, već da je ona informativnog karaktera. Ona se briše ako se dostavi potvrda suda da je ugovor overen pod odgovarajućim brojem overe ili ako se dostavi odluka suda kojom se utvrđuje pravo stečeno predmetnim ugovorom ili se na drugi način potvrđuje dejstvo predmetnog ugovora. Svakako, istekom roka od tri godine od dana upisa, ova zabeležba se briše po službenoj dužnosti.

Kada zabeležba postaje problem za prodavca?

Dakle, ukoliko kupac insistira da prodavac dostavi ovakvu potvrdu suda ili ukoliko je zahteva javni beležnik da bi overio ugovor o prodaji (a pojedini javni beležnici je zahtevaju), za prodavca počinje nova „noćna mora“. Ovo iz razloga što nije tako jednostavno znati kojem sudu da se obratite radi izdavanja ove potvrdu. Ukoliko je ugovor overen u npr. Četvrtom opštinskom sudu u Beogradu koji više ne postoji, prodavac praktično neće znati koji je od tri osnovna suda koja danas postoje u Beogradu nadležan da mu izda ovu potvrdu.

Najnovije izmene u Zakonu o upisu u katastar

Saznajte najnovije izmene u Zakonu o postupku upisa u Katastar nepokretnosti, iz koga sledi da se od 4. novembra 2023. građani mogu prijaviti izmene za Katastar isključivo digitalnim putem, uz stručnu podršku advokata i geodetskih organizacija.

Zaključak: Katastar nepokretnosti može delovati komplikovano, ali je pouzdan

Poslovi koji zahtevaju korišćenje usluga Republičkog geodetskog zavoda i javnog registra - katastra nepokretnosti, zaista deluju komplikovano, a i nesporno je da zahtevaju mnogo strpljenja i energije. Ali na kraju, ovom registru ne možemo osporiti njegov ogroman značaj, jer je jedno od osnovnih načela uz koje se katastar vodi načelo pouzdanosti, koje podrazumeva da su podaci upisani u katastru istiniti i potpuni i da savesno lice ne može snositi štetne posledice zbog tog pouzdanja. Zaključak je da je ona glavobolja sa početka ovog teksta samo prolazni stadijum koji kasnije garantuje spokoj i sigurnost.