Stambeni krediti za mlade uz subvenciju države - potencijalne prednosti i mane novog programa

Nedavno najavljeni program stambenih kredita za mlade, subvencionisanih od strane države, obećava mogućnost podizanja stambenog kredita sa učešćem od samo 1 %.

Ovaj program, koji je usmeren na državljane Srbije između 20 i 35 godina, zamišljen je kao značajna olakšica za kupovinu prvog stana ili kuće. Međutim, iako zvuči kao odlična prilika za mlade, još uvek nije zvanična državna regulativa, a mnogi detalji još uvek su nejasni. Program bi trebalo da stupi na snagu 1. marta 2025. godine.

Da li ćete moći da ostvarite pravo na subvenciju i šta je potrebno za apliciranje? U ovom tekstu analiziramo sve što se do sada zna o ovom modelu kreditiranja i kako može promeniti tržište nekretnina i uticati na cene nekretnina.

Šta podrazumevaju subvencije za mlade kupce prvog stana?

Prema najavama, najvažnije odlike programa koji subvencioniše stambene kredite za mlade podrazumevaju:

1. Učešće od svega 1%: Za razliku od standardnih komercijalnih kredita, gde se obično traži učešće od 20% ili više, subvencionisani krediti podrazumevaju minimalno učešće od samo 1% vrednosti stana. To znači da za kupovinu stana od 100.000 evra, kupac treba da izdvoji 1.000 evra kao početno ulaganje.

2. Pomoć države u otplati rata: Država garantuje za kredit za vrednost do 40% do desete godine otplate kredita. Uz pomoć države, mesečna rata za kredit od 100.000 evra iznosila bi 93 evra u prvoj godini otplate, što je mnogo niže od prosečne cene rentiranja stana u Srbiji. Od druge do šeste godine, rata bi iznosila oko 234 evra, a nakon toga bi zavisila od promenljivih kamatnih stopa. Nakon sedme godine, mesečna rata bi bila oko 357 evra, kada izvedemo kalkulaciju u odnosu na trenutne i prognozirane vrednosti kretanja euribora.

3. Duži rok otplate (do 40 godina): Program predviđa otplatu kredita na period do 40 godina, duže nego što bilo koja banka u Srbiji trenutno nudi za stambene kredite. Ukoliko se ovaj rok usvoji, to će značiti da će ukupna suma za vraćanje, sa uračunatom kamatom, biti značajno veća nego u slučaju kraćeg roka otplate. Kamatna stopa je prvih 6 godina 1,5% za klijenta, dok preostali deo od 2% pokriva država. Nakon isteka šest godina, kamatna stopa se povećava na 2%, uz dodatak tromesečnog ili šestomesečnog euribora. U praksi to znači da bi rate u kasnijim godinama mogle rasti, jer će biti zasnovane na promenljivim kamatnim stopama. Ovo je ujedno najnepovoljnija karakteristika pomenutog zaduživanja.

Koje banke će nuditi subvencionisane kredite?

Program otvara mogućnost za sve banke da učestvuju, ali se još uvek čekaju konkretni odgovori i smernice.

Trenutno je navedeno da će u program biti uključena jedina državna banka na tržištu, Poštanska štedionica. Predstavnici državnih institucija veruju da će se ovoj inicijativi uskoro priključiti i druge banke kako ne bi rizikovale gubitak klijenata. Međutim, poslovne banke suočavaju se s izazovom jer osnovni uslovi još uvek nisu jasno definisani. Posebno je neizvesno na koji način će se procenjivati kreditna sposobnost studenata i nezaposlenih, za koje je najavljeno da će takođe imati pravo na ove kredite.

Kako će državne subvencije za stambeni kredit uticati na ponudu i potražnju?

Miloš Mitić, direktor agencije City Expert, podelio je svoje prognoze o uticaju državnih subvencija za stambene kredite, ako mere budu realizovane.

Državne mere namenjene kreditiranju mladih nesumnjivo će podstaći veliku potražnju za nekretninama koje se uklapaju u okvir ovog programa – čija se cena kreće između 100.000 i 120.000 evra. Ovaj kredit biće interesantan i onima koji nisu planirali rešavanje stambenog pitanja u ovom trenutku.

Međutim, postavlja se pitanje koje će nekretnine biti dostupne u tom cenovnom rangu. Kada je reč o manjim porodičnim stanovima u Beogradu, koji su najčešći izbor kupaca, za ovaj budžet moguće je kupiti stan od 50 kvadrata na periferiji prestonice. S obzirom na potencijalnu veliku potražnju za ovakvim nekretninama, verovatno je da će cene rasti, što će smanjiti broj atraktivnih stanova koji mogu biti kupljeni za ovu cenu.

Dugoročno, masovno odobravanje kredita osobama sa nesigurnom kreditnom sposobnošću može destabilizovati tržište nekretnina. U narednih 3 do 5 godina, postoji rizik da mnogi korisnici kredita neće moći da izmiruju svoje obaveze i da će biti prisiljeni da prodaju stanove kako bi otplatili dugove.

Ukoliko se na tržištu odjednom pojavi veći broj nekretnina, može doći do povećanja ponude, što bi moglo izazvati pad cena u ovoj fazi. Takav scenario ne bi bio povoljan ni za banke, jer bi, u slučaju obezvređivanja nekretnina, možda čak ni prodaja istih ne bi bila dovoljna da povrati sredstva uložena kroz kredite.

Novogradnja i kredit za prvi stan 

Investitori novogradnje često su uzdržani i prema standardnom modelu kreditiranja jer im nije isplativo da čekaju kreditne kupce koji mogu dobiti stambeni kredit tek kada objekat dostigne 80% izgrađenosti.

Još uvek nije definisano da li će država subvencije odobravati pre ili nakon potpisivanja ugovora o kupovini stana. Ovo ostavlja investitore u neizvesnosti u kojoj fazi prodaje kupci mogu dobiti potvrdu o subvencionisanom kreditu.

U slučaju da se subvencije odobravaju tek nakon potpisivanja ugovora, investitor preuzima značajan rizik. Ukoliko proces odobravanja kredita ne uspe, prodaja stana ostaje „zarobljena“ više meseci.

Pitanja koja čekaju odgovore

Kao ključne razloge za uvođenje ovih olakšica, vlada navodi nadu da će podstaći mlađe ljude da ostanu ili se vrate u Srbiju nakon što reše stambeno pitanje. Ideja je da mladi ljudi na početku otplate nekretnine imaju niže mesečne rate, a kako budu napredovali u karijeri i ostvarivali veće prihode, moći će da preuzmu veće finansijske obaveze.

Ipak, ključni detalji još uvek nedostaju – precizno definisani uslovi za dobijanje kredita i kriterijumi koji će odrediti koje grupe stanovništva će imati prioritet u okviru ovog programa.

Ovakav potez nesumnjivo će pokrenuti niz promena u ekonomiji i na tržištu nekretnina. Međutim, tek kada sve procedure i uslovi budu jasno definisani, moći ćemo da sagledamo širu sliku i ocenimo da li će ova inicijativa ostvariti svoj puni potencijal. Pratite naš blog kako biste bili u toku sa svim ključnim dešavanjima iz sveta nekretnina, a ukoliko trenutno nameravate da kupite ili prodate stan, kontaktirajte City Expert i dođite do cilja najlakšim i najbržim putem.