Moguć pad cena nekretnina kao posledica novog zakona o legalizaciji? Mišljenje stručnjaka

Najava novog zakona o legalizaciji objekata, nazvanog „Svoji na svome“, izazvala je veliku pažnju javnosti. Prema novom postupku, građani će moći da legalizuju svoje stanove, kuće i druge objekte za simboličan iznos – u proseku od 100 do 500 evra – i u znatno kraćem roku nego do sada. Zvaničnici pretpostavljaju da će ove mere dovesti do pada cena nekretnina u Srbiji. 

U tekstu razgovaramo sa Milošem Mitićem, generalnim direktorom agencije za nekretnine City Expert, o tome da li novi zakon zaista može da dovede do pada cena.

Šta znači nova legalizacija i kako može da smanji cene nekretnina?

Legalizacija objekta daje vlasniku čiste papire – mogućnost da nekretninu proda, stavi pod hipoteku, ostavi u nasleđe ili jednostavno uživa u sigurnosti da mu objekat neće biti srušen.

Drugim rečima, veliki broj do sada „sivih“ nepokretnosti postaće deo zvaničnog tržišta, pa se pretpostavlja da će mnogi vlasnici ubrzo nakon legalizacije želeti da ih prodaju. Ako desetine hiljada stanova i kuća dobiju legalan status i ponuda se poveća, na tržištu to obično dovodi do spuštanja cena.

Pored toga, država računa i na smanjenje kamata i veću dostupnost stambenih kredita.

Sve to zajedno, prema stavu vlasti, trebalo bi da snizi cene kvadrata.

Stav stručnjaka iz oblasti nekretnina: „Efekat će biti nijansiran“

Stručnjaci iz sektora nekretnina ističu da je situacija daleko složenija. Direktor agencije City Expert Miloš Mitić objašnjava da će sve zavisiti od dinamike sprovođenja novog zakona.

„Da bismo zaista videli efekat legalizacije, moramo najpre da znamo kako će se proces sprovoditi i kojom brzinom,“ kaže Mitić. „Ako dođe do velikog broja objekata koji će se u kratkom roku legalizovati i oglasiti na prodaju, ponuda će skočiti — a to po pravilu znači pritisak na cene. Međutim, ne znamo koliki će taj obim biti. Poznato je koliko ima nelegalnih objekata, ali ne i gde se tačno nalaze ni koliko ih je tržišno atraktivno.“

Prema njegovim rečima, najveći broj nelegalizovanih kvadrata nalazi se van centralnih gradskih zona — u delovima poput Krnjače, Ovče, Ledina i Surčina.

„Ako i dođe do korekcije cena, to će pre biti vidljivo na periferiji i u prigradskim naseljima, gde su cene već ispod proseka. Tržište skupljih nekretnina u centru Beograda verovatno neće osetiti značajan efekat.“

Mitić napominje i da je tempo legalizacije ključan faktor: „Da bi cene realno pale, mora doći do brzog povećanja ponude. Ako se proces bude odvijao sporo, efekat će biti ograničen.“

Na sve to, dodaje, ne treba zaboraviti ni širu sliku: „Cene nekretnina ne zavise samo od domaće politike, već i od globalnih ekonomskih faktora. Kao što je rat u Ukrajini 2022. doveo do skoka cena zbog poskupljenja građevinskih materijala, tako će i ubuduće spoljni faktori imati snažan uticaj, bez obzira na domaće mere.“

Gde se mogu očekivati korekcije cena?

Uzevši u obzir sve navedeno, efekat legalizacije bi mogao biti vidljiv pre svega na periferiji velikih gradova i u manjim mestima Srbije, gde je mnogo nelegalnih objekata.

U centralnim opštinama Beograda, Novog Sada i Niša, teško da će doći do značajnog pada. Kupci mogu očekivati više opcija u prigradskim opštinama, dok će popularne lokacije u velikim gradovima ostati stabilne, sa cenama koje diktira potražnja.

Pratite City Expert blog za najvažnije informacije iz domena nekretnina, pravne savete, analize i još mnogo toga korisnog.