Da li investitor može da kasni sa rokom završetka radova?

Prilikom kupovine stana u novogradnji jedan od najčešćih problema sa kojim se kupci susreću je kašnjenje investitora sa izgradnjom objekta. Neretko se dešava da investitor prekorači očekivani rok za izgradnju, a u izuzetnim situacijama to kašnjenje može biti i neprimereno dugo.

Što je objekat u ranijoj fazi izgradnje to je veći rizik da će potencijalno doći do kašnjenja u izgradnji, budući da je nemoguće predvideti koje sve okolnosti mogu uticati na prekoračenje roka. Razlozi za kašnjenje ne moraju da budu samo na strani investitora, već to može biti posledica i raznih objektivnih okolnosti na koje sam investitor ne može uticati, spore administracije ili razloga koji se mogu podvesti pod višu silu. Situacija izazvana korona virusom je najbolji primer kako je na relativno kratko vreme „život stao“, a što je dovelo i do privremene obustave mnogih građevinskih radova.

Već prilikom pregovora sa investitorom je važno raspitati se o planiranom roku za izgradnju objekata, te u (pred)ugovoru definisati rok za završetak radova i predaju stana kao funkcionalnog dela objekta kupcu u posed.

Institut ugovorne kazne

Mogući vid zaštite kupaca od potencijalnog kašnjenja je institut ugovorne kazne. Ugovorna kazna je definisana Zakonom o obligacionim odnosima, čijim odredbama je propisano da se može ugovoriti da strana koja kasni u ispunjenju obaveze može platiti određeni novčani iznos, koji ugovorne strane mogu odrediti prema svom nahođenju u jednom ukupnom iznosu ili u procentu za svaki dan kašnjenja ili na neki drugi način (npr. za svaki mesec kašnjenja).

Praksa je da se visina ugovorne kazne ugovara u iznosu koji odgovara tržišnoj ceni zakupnine, mada je važno napomenuti da prodavac i kupac mogu slobodno odrediti njenu visinu, te da to zavisi isključivo od njihovog dogovora.

Na ovom mestu ukazujemo kupcima da postoje i investitori, uz napomenu da su takvi u manjini, koji ne pristaju na ugovaranje obaveze plaćanja ugovorne kazne za slučaj kašnjenja sa izgradnjom.

Problem sa kašnjenjem u izgradnji je naročito velik za kreditne kupce, jer se dešava da kupci počnu da otplaćuju rate kredita i da istovremeno nastave da plaćaju zakupninu za stan koji su zakupili jer stan koji su kupili nije završen, iako su planirali da novac koji su odvajali za zakupninu preusmere na ratu za kredit.

Razlika u stanu u novogradnji i starogradnji

Na kraju je važno da napomenemo da bez ugovorenih odredbi o ugovornoj kazni kupci istu neće moći da zahtevaju od investitora, zbog čega je važno da se u (pred)ugovoru nađu odredbe kojim će se definisati ova obaveza investitora. Kupovina stana u novogradnji zahteva dodatnu  posvećenost detaljima kojih nema kada kupujete stan koji je već izgrađen, te u slučaju takve kupovine imajte na umu i ovaj važan pravni institut koji vam može pružiti određeni vid zaštite, kako biste se opustili i nestrpljivo dočekali svoj novi dom.