Kapara

U ovom tekstu ćemo vam objasniti sve što treba da znate u vezi sa kaparom.

Kod prodaje nepokretnosti, čest je slučaj da prilikom zaključenja predugovora o prodaji nepokretnosti kupac predaje prodavcu odrđeni iznos novca, kao obezbeđenje da će se zaključiti glavni ugovor o prodaji nepokretnosti u kom slučaju će se data kapara uračunati u ugovorenu cenu. Zakon ne propisuje iznos kapare, te je to isključiva stvar dogovora ugovornih strana.

Kada kupujete stan, kuću ili poslovni prostor, morate biti dobro informisani o svim obavezama koje vas čekaju. Pored provere i pripreme dokumentacije, morate izdvojiti i novac za kaparu, koju prodavci gotovo uvek zahtevaju ukoliko zaključenju glavnog ugovora o prodaji nepokretnosti prethodi predugovor. Iako je pri kupovini stana veći teret stavljen na kupca, prodavac na neki način mora da se osigura da će do zaključenja ugovora doći kako bi obio druge potencijalne kupce. Ukoliko do zaključenja ugovora o prodaji ne dođe zbog krivice ili odgovornosti kupca, prodavac ima pravo da zadrži kaparu. Međutim, pored prodavca, davanjem kapare štiti se i kupac. Ukoliko do zaključenja ugovora o prodaji ne dođe usled krivice i odgovornosti prodavca, kupac ima pravo da zahteva da mu prodavac isplati dvostruki iznos kapare.

Kapara kod kupovine stana na kredit

U dosadašnjoj praksi uvideli smo da se često pojavljuje kao sporna odredba predugovora o prodaji nepokretnosti kojom se bliže određuje šta će se dogoditi sa kaparom ukoliko poslovna banka kupcu ne odobri stambeni kredit. Srž problema predstavlja to što kupac ne može biti u potpunosti siguran da će mu poslovna banka odobriti stambeni kredit. Zbog toga najčešće kupac zahteva da se u predugovoru o prodaji nepokretnosti predvidi da će prodavac kaparu vratiti u slučaju neodobravanja stambenog kredita. Kupci smatraju da je na njih prevaljen preveliki rizik jer je faktički odobravanje kredita diskreciono pravo banke, pa samim tim ukoliko bi bili odbijeni to ne može predstavljati njihovu krivicu. S druge strane, prodavcu ovakva odredba ne odgovara i nije u njegovom interesu, jer mu se faktički onemogućava da raspolaže dobijenom kaparom zbog rizika da će istu morati da vrati kupcu (npr. prodavac ne može dalje kaparisati nepokretnost koju bi on kupio nakon prodaje svoje nepokretnosti), a takođe njemu se onemogućava da za taj period neizvesnosti pregovara sa drugim potencijalnim kupcima, usled čega može pretrpeti štetu.

Iako pre zaključivanja predugovora o prodaji nepokretnosti kupci u banci dobiju predodobrenje, raspitaju se pod kojim uslovima mogu da dobiju kredit, na koliko godina i u kom iznosu, uvek postoji određena neizvesnost da li će banka zaista odobriti kredit. Da ne bi došlo do nesporazuma i štete, najbolje je dogovoriti se o načinu rešenja ovog problema pre nego što do njega dođe.

Prva opcija je da prodavac i kupac postignetu dogovor da prodavac vratiti kupcu kaparu ili jedan njen deo ukoliko banka ne odobri kredit, a da će se predugovor raskinuti o trošku kupca. Druga opcija je da prodavac zadrži primljenu kaparu ukoliko banka kupcu na odobri kredit.

Šta god da se dogovorite, tu odredbu unesite u predugovor o prodaji mepokretnosti i isti obavezno overite kod javnog beležnika. Na taj način ćete biti sigurni da će se postupak vraćanja kapare izvršiti prema onome što je navedeno u predugovoru. 

Polaganje kapare u depozit

Kupac i prodadavac se mogu dogovoriti da kaparu, umesto predaje prodavcu, polože u sudski depozit ili javnobeležnički depozit.

Znamo da nije jednostavno odlučiti se na tako veliki korak kao što je kupovina stana. Zato je dobro da se informišete o svemu pre nego što se upustite u ceo proces. Najbolje je da imate agenciju od poverenja koja ima pravni tim koji vam je na raspolaganju, kako biste u svakom trenutku imali priliku da dobijete stručni savet.  Agenti će voditi vaš slučaj od početka do kraja, a ceo tim će vam biti na raspolaganju za sva dodatna pitanja.