Hipoteka

cityexpert Pravni saveti

Hipoteka

Ono što kreditne kupce najviše zanima je šta je to tačno hipoteka, kako se vrši upis hipoteke i da li je moguće prodati ili kupiti stan pod hipotekom. U ovom tekstu ćemo vam odgovoriti na sva ova pitanja i objasniti sve što treba da znate o hipotekama. 

Šta je hipoteka? 

Hipoteka predstavlja založno pravo na nepokretnosti koje ovlašćuje banku (poverioca) da naplati svoja potraživanja prodajom nepokretnosti, u slučaju da dužnik ne isplati dug. Kod kupovine stana na kredit hipoteka je garancija banci da neće biti na gubitku ukoliko kupac stana ne bude mogao da otplaćuje kredit. Nekretnina nad kojom je uspostavljena hipoteka ostaje u vlasništvu kupca, pa on može raspolagati tom nekretninom. Dakle, kada kupite stan i uspostavite hipoteku, vi u tom stanu možete da živite, da ga iznajmite, pa čak i da ga prodate. 

Kako kupiti stan koji je pod hipotekom? 

Većina kupaca kada čuje da je stan pod hipotekom ubrzo odustane od kupovine. Ali postoji nekoliko načina da sigurno kupite stan pod hipotekom

  • Prodavac može da obriše hipoteku do dana zaključenja ugovora. To može da uradi tako što će isplatiti sve preostale rate za kredit i tako izmiriti dug prema banci. Često se dešava da prodavac baš iz kapare dobijene od kupca isplati hipoteku. Kapara se daje prilikom zaključenja predugovora o prodaji. Kada prodavac obriše hipoteku iz katastra nepokretnosti, on kupcu dostavlja list nepokretnosti bez tereta i zabeležbi. Uz to je potrebno da prodavac dostavi i rešenje o brisanju hipoteke, doneto od strane nadležne službe za katastar nepokretnosti. 
  • Druga opcija je da kupac deo cene nekretnine isplati direktno banci. U tom slučaju prodavac od banke traži pismo o namerama u kojem se banka obavezuje da će nakon izmirenja celog duga obrisati hipoteku. Pored pisma o namerama prodavac od banke mora da zatraži i potvrdu o stanju duga. Nakon overe ugovora o prodaji nekretnine kupac će, prateći instrukcije banke, jedan deo ugovorene cene nekretnine isplatiti na namenski račun prodavca u banci. Nakon ove isplate prodavac je dužan da pribavi svu potrebnu dokumentaciju kao u prethodnom slučaju. 
  • Treća opcija je najnepovoljnija po kupca i shodno tome mi je ne preporučujemo, ali u praksi je moguće i ovako kupiti stan pod hipotekom. Kupac može da isplati ugovorenu cenu direktno na račun prodavca, a da prodavac tim novcem isplati banci dug. Nakon toga, procedura oko dokumentacije je ista. Ova opcija nije povoljna po kupca zato što može da se desi da prodavac ne ispuni svoje obećanje i da kupac završi sa nekretninom koja je i dalje opterećena hipotekom. Prve dve opcije su svakako sigurnije i bolje. 

Šta je založna izjava? 

Založna izjava je izjava prodavca da se na njegovoj nepokretnosti zasnuje hipoteka. Založna izjava mora biti overena kod notara. Objasnićemo vam zašto vam je ona potrebna i kako to funkcioniše u praksi. 

Kada kupujete stan na kredit, taj stan koji kupujete stavljate pod hipoteku. Kako u tom trenutku kada vi predajete banci dokumentaciju za odobravanje kredita stan nije u vašem vlasništvu, vlasnik stana mora da dâ izjavu da će zasnovati hipoteku nad stanom. U praksi založna izjava se potpisuje neposredno pre overe ugovora o prodaji nepokretnosti i nju potpisuje prodavac.  

Nakon potpisane založne izjave i ugovora o prodaji nepokretnosti, vi, kao kupac, oba dokumenta nosite u banku. Banka nadležnoj službi za katastar nepokretnosti podnosi zahtev za upis hipoteke. Nakon podnetog zahteva za upis hipoteke, banka isplaćuje novac prodavcu iz stambenog kredita. Međutim, potrebno je da prođe nekoliko dana od overe ugovora o prodaji nepokretnosti do dana isplate novca. Vi ćete od banke saznati koliki je taj rok i navešćete ga u ugovoru o prodaji. 

Iako prodavac potpisuje založnu izjavu, koja se predaje banci i upisuje u katastar, ona se predaje banci i katastru tek nakon potpisivanja ugovora o prodaji. Tako da prodavac nema razloga da se brine, jer je on potpisivanjem ugovora otuđio nepokretnost, a banka će mu isplatiti novac odmah nakon podnošenja zahteva za upis hipoteke u katastar. To će se sve desiti pre nego što nadležna služba za katastar donese rešenje o upisu hipoteke. 

Baš je iz ovog razloga važno da je prodavac vlasnik stana koji je upisan u katastar nepokretnosti

Kako upisati hipoteku nad objektom u izgradnji? 

Ako kupujete stan u izgradnji nad njim ne možete primeniti istu proceduru, jer takav stan nije upisan u katastar nepokretnosti. Tu se primenjuje posebna procedura upisa hipoteke, tako što se hipoteka upisuje na zemljištu na kojem se objekat gradi. Nakon što je izgradnja završena, stan se upisuje u katastar nepokretnosti i hipoteka se onda upisuje na taj stan. 

I ono što će vas možda najviše zanimati jeste da hipoteka prestaje da vaši ispisom iz katastra nepokretnosti, kada se isplati celokupan iznos kredita. 

Trudimo se da vam što više olakšamo ceo proces kupovine stana. Na našem sajtu se nalazi velika ponuda stanova i kuća na prodaju u Beogradu i Novom Sadu. Sve nekretnine na našem sajtu su prošle kroz proces provere i sa nama neće biti neprijatnih iznenađenja. Pored stručnih agenata mi imamo i pravni tim koji sa svim našim korisnicima radi na tome da proces kupovine stana bude što brži i jednostavniji