Kapara u slučaju neodobravanja stambenog kredita

Kod prodaje nepokretnosti čest je slučaj da prilikom zaključenja predugovora o prodaji nepokretnosti kupac predaje prodavcu određeni iznos novca, kao obezbeđenje da će se zaključiti glavni ugovor o prodaji nepokretnosti u kom slučaju će se data kapara uračunati u ugovorenu cenu. Ukoliko ne dođe do zaključenja glavnog ugovora o prodaji nepokretnosti za šta je odgovoran ili kriv prodavac, kupac ima pravo da zahteva da mu prodavac isplati dvostruki iznos primljene kapare. Ukoliko do zaključenja glavnog ugovora ne dođe usled razloga koji predstavljaju odgovornost ili krivicu kupca, prodavac je ovlašćen da zadrži primljeni iznos kapare, a sve na ime unapred ugovorene naknade štete usled raskida predugovora.

Povraćaj kapare u slučaju neodobravanja stambenog kredita

U dosadašnjoj praksi poslovanja City Expert-a uvideli smo da se često pojavljuje kao sporna odredba predugovora o prodaji nepokretnosti kojom se bliže određuje šta će se dogoditi sa kaparom ukoliko poslovna banka kupcu ne odobri stambeni kredit. Neodobravanje stambenog kredita ne može se pripisati krivici ili odgovornosti kupca, ali svakako predstavlja rizik kojem je kupac izložen.

Budući da zakonom nije regulisana situacija šta će se u tom slučaju desiti sa kaparom, savet je da se kupac i prodavac pre samog zaključenja predugovora o prodaji nepokretnosti o tome dogovore. U praksi se dešavalo da upravo postizanje saglasnosti oko ovog pitanje predstavlja nepremostivu prepreku za zaključenje predugovora o prodaji nepokretnosti. Mišljenja smo da je bolje i “bezbolnije” o ovom pitanju misliti na vreme i postići dogovor već prilikom zaključenja predugovora o prodaji nepokretnosti.

U suprotnom, utvrđivanje i dokazivanje prave volje ugovornih strana u sudskom postupku zahtevalo bi puno vremena, u kom slučaju bi obe ugovorne strane trpele štetu. Ovo se može izbeći ranijim upoznavanjem ugovornih strana sa tim problemom i predočavanjem rešenja, o kojem će iste potom imati vremena da razmisle i u skladu sa svojim mišljenjem nastave ili okončaju dalje pregovore.

Srž problema predstavlja to što kupac ne može biti u potpunosti siguran da će mu poslovna banka odobriti stambeni kredit. Zbog toga najčešće kupac zahteva da se u predugovoru o prodaji nepokretnosti predvidi da će prodavac kaparu vratiti u slučaju neodobravanja stambenog kredita.

Kako rešiti problem vraćanja kapare?

Kupci smatraju da je na njih prevaljen preveliki rizik jer je odobravanje kredita diskreciono pravo banke. S druge strane, prodavcu ovakva odredba ne odgovara i nije u njegovom interesu, jer mu se faktički onemogućava da raspolaže dobijenom kaparom zbog rizika da će istu morati da vrati kupcu (npr. prodavac ne može dalje kaparisati nepokretnost koju bi on kupio nakon prodaje svoje nepokretnosti), a takođe njemu se onemogućava da za taj period neizvesnosti pregovara sa drugim potencijalnim kupcima, usled čega može pretrpeti štetu.

Postoje tri modela rešavanja ovog problema:

1.  Prvi je da ugovorne strane postignu saglasnost da se kapara, u slučaju da poslovna banka ne odobri stambeni kredit kupcu, istom i vraća.

2.  Drugi je da se odredbom u predugovoru o prodaji nepokretnosti predvidi da će, u slučaju da poslovna banka ne odobri stambeni kredit kupcu, prodavac imati pravo da određeni deo primljene kapare zadrži, a obavezu da ostatak vrati kupcu.

3.  Treći je da u slučaju neodobravanja stambenog kredita od strane poslovne banke, prodavac zadrži primljenu kaparu.

Iz svega navedenog proizilazi da se u ovom pitanju najbolje ogleda načelo autonomije volje ugovornih strana, budući da ne postoje zakonske odredbe koje regulišu ovu situaciju. Međutim, ukoliko ugovorne strane ne mogu da postignu saglasnost u pogledu ovog pitanja, mišljenja smo da je najpravičnije rešenje da se kapara ne vraća kupcu ukoliko mu banka ne odobri stambeni kredit. Iako se u tom slučaju ne može govoriti o krivici ili odgovornosti kupca, kupac je taj koji mora preuzeti ovaj rizik na sebe.

Kupac i prodavac se mogu dogovoriti da kaparu, umesto predaje prodavcu, polože u sudski depozit ili javnobeležnički depozit.